УИД 39RS0020-01-2024-001440-80

дело № 2-306/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2025 г. гор. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Севодиной О.В., при секретаре Суродиной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала – Центрально-Черноземного Банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк в лице филиала – Центрально-Черноземного Банк ПАО Сбербанк обратился с указанным иском, в котором просил расторгнуть кредитный договор от <Дата> <№>; взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору за период с <Дата> по <Дата> (включительно) в размере 3829524,65 руб., из которых задолженность по просроченным процентам - 180625,89 руб., задолженность по просроченному основному долгу – 3645440,33 руб.; неустойка за просроченный основной долг – 414,37 руб., неустойка за просроченные проценты – 3 044,06 руб., судебные расходы в размере 70 806,67 руб. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, площадью 47,7 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес>Б <Адрес>, КН <№>, установив начальную продажную стоимость в размере 5533 600 руб.

В обоснование требований указано, что истец на основании кредитного договора от <Дата> <№> выдал ответчику кредит в сумме 3740 800 руб. на срок 300 месяцев под 9,3% годовых на приобретение объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>Б <Адрес>.

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заёмщик предоставил кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В соответствии с условиями кредитного договора заёмщик принял на себя обязательства погасить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами по согласованному сторонами графику платежей. При несвоевременном внесении ежемесячного платежа заёмщик обязан уплатить неустойку за пользование кредитом в размере 7,5% годовых.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по кредитному договору.

За период с <Дата> по <Дата> (включительно) образовалась задолженность в размере 3829524,65 руб.

Банком в адрес ответчика были направлены письма с требованиями о досрочном возврате банку всей суммы кредита, а также о расторжении кредитного договора.

Требования до настоящего времени не выполнены.

В обеспечение исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору возникла ипотека (залог недвижимости) в силу закона, предметом которой стал объект недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <Адрес>Б <Адрес>.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 1102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной 80% от рыночной стоимости такого имущества.

Согласно отчёту об оценке рыночная стоимость заложенного имущества составляет 6917000 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 5533600 руб.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Поддержала исковые требования по изложенным выше основаниям, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца (л.д. 6).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки, суду не сообщила.

Суд, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, и, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <Дата> между ПАО «Сбербанк России» (далее – кредитор) и ФИО1 (далее – заёмщики) заключён кредитный договор <№> (л.д. 13).

По условиям договора заёмщику предоставлен кредит в сумме 3740 800 руб. на срок - 300 месяцев. Процентная ставка по кредиту – 9,30% годовых. Полная стоимость кредита – 10,618% годовых.

Согласно пункту 6 договора кредит погашается 300 ежемесячными аннуитетными платежами, размер которых определяется по формуле, указанной в пункте 3.1.1 Общих условий кредитования. Платежная дата: 15 число месяца, начиная с <Дата>.

В соответствии с графиком платежей размер ежемесячного платежа (кроме последнего) составлял 32164,69 руб. (л.д. 17).

Кредит предоставлен для целевого использования: инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: <Адрес> жилой <Адрес>, строительный номер <Адрес> (договор участия в долевом строительства от <Дата> <№>)

В соответствии с пунктом 10 для заключения или исполнения кредитного договора, обеспеченного ипотекой заёмщик заключил иные договора: договор об открытии текущего счета для зачисления и погашения кредита и договор счета эскроу заёмщика для расчетов по договору участия в долевом строительстве; договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости; договор страхования объекта недвижимости, оформляемого в залог; договор страхования жизни и здоровья заёмщика на условиях, определяемых выбранной заёмщиком страховой компанией из числа соответствующих требованиям кредитора; договор о проведении оценки объекта недвижимости; договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуги «он-лайн регистрация».

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заёмщик предоставляет кредитору после выдачи кредита: залог прав требования по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от <Дата>; залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п. 11 договора).

За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщики уплачивают кредитору неустойку в размере 7,5% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно) (п. 13).

Выдача кредита производится путем зачисления на счет <№> после выполнения заёмщиком ряда условий, перечисленных в п. 18.

Банк исполнил в полном объёме свои обязательства по кредитному договору.

Данный факт в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспорен.

Кроме того, факт исполнения истцом подтверждается также справкой Сбербанка о зачислении <Дата> кредита в размере 3740 800 руб. на счет кредитования, который открыт на имя ФИО1 (л.д. 41), выпиской из ЕГРН, согласно которой собственником <Адрес>. 2б по <Адрес> в <Адрес> с <Дата> является ФИО1 В отношении объекта недвижимости установлено <Дата> ограничение в виде ипотеки в силу закона с <Дата> на 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д. 27).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно статье 432 ГК РФ если между сторонами заключен договор, то соблюдение его условий является обязательными для сторон.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора

В силу статьи 810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором.

Согласно пункту 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса.

Из представленных суду документов следует, что ответчик ненадлежащим образом исполняла обязательства по кредитному договору, в том числе по возврату суммы выданного кредита и оплате начисленных за пользование кредитом процентов.

По состоянию на <Дата> по кредитному договору образовалась задолженность в размере 3789531,18 руб.

<Дата> истцом в адрес ответчика направлены требования о досрочном погашении образовавшейся задолженности в полном объёме в срок не позднее <Дата>. При этом банком в случае неисполнения требований заёмщикам также разъяснено об обращении банком в суд с требованиями о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 39, 40).

До настоящего времени задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена.

При допущенных ответчиком ФИО1 нарушениях условий кредитного договора, принимая во внимание, что последняя, принятые на себя обязательства не исполнила, при этом доказательств, которые свидетельствовали бы об отсутствии вины в ненадлежащем исполнении обязательств по договору в силу ст. 56 ГПК РФ, последней не представлено, истец вправе требовать досрочного взыскания задолженности по кредитному договору со всеми причитающимися процентами, установленными договором.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора истцом исполнен, ответ на требование (претензию) от ответчика в банк не поступил, то требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению, а кредитный договор от <Дата> - расторжению.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

С учётом того, что ФИО1 не исполнила свои обязательства в полном объёме по оплате задолженности по договору от <Дата>, то истец (залогодержатель) вправе ставить вопрос об обращении взыскания на предмет залога - квартиру.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзац 2 и 3 пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 12 договора кредит предоставлялся для целевого использования, а именно на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, жилой <Адрес> строительный номер <Адрес>.

Многоквартирный жилой <Адрес> введен в эксплуатацию <Дата> и <Дата> ответчиком зарегистрировано право собственности на квартиру.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчёте оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

В целях установления рыночной стоимости предмета залога ПАО Сбербанк <Дата> была проведена оценка предмета залога с привлечением независимого оценщика – ООО «Мобильный оценщик».

Истец просит установить начальную продажную цену предмета залога в соответствии с п. 2 ст. 54 Закона Об ипотеке в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленного независимым оценщиком, то есть в размере 5 533 600 руб. (6971000х80%).

Вместе с тем, начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

Согласно разъяснениям содержащихся в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей" принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе, начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика. При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Согласно заключению от <Дата> <№> об оценке квартиры - рыночная стоимость недвижимого имущества – двухкомнатной квартиры общей площадью 47,7 кв.м., расположенной по адресу: <Адрес> по состоянию на <Дата> составляет 6971 000 руб. (л.д. 42).

Согласно п. 11 кредитного договора залоговая стоимость объекта недвижимости (квартиры) установлена в размере 90% от стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Поскольку указанный отчет ответчиком не оспорен, начальная продажная стоимость заложенного имущества составляет 90% от рыночной стоимости объекта недвижимости, что не противоречит положениям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и в большей степени соответствует интересам ответчика.

Стороной истца в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, определенная сторонами в договоре (п. 11) в размере 90% от стоимости в соответствии с отчетом об оценке должна быть уменьшена до 80% от стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

На основании вышеизложенного, с учетом неисполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору, суд приходит к выводу об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>, определив способ продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 6225 300 руб.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в связи с чем, с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 70806,67 руб., что подтверждено платежным поручением от <Дата> <№> (л.д. 4).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала – Центрально-Черноземный Банк ПАО Сбербанк удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от <Дата> <№>, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, <Дата> года рождения, паспорт <№> в пользу ПАО Сбербанк ОГРН <№> задолженность по кредитному договору от <Дата> <№>, образовавшуюся за период с <Дата> по <Дата> (включительно) в общем размере 3829524,65 руб., из которых задолженность по просроченным процентам - 180625,89 руб., задолженность по просроченному основному долгу – 3645440,33 руб.; неустойка за просроченный основной долг – 414,37 руб., неустойка за просроченные проценты – 3044,06 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 47,7 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес>, кадастровый <№>.

Установить способ реализации имущества путём продажи с публичных торгов и установить начальную продажную стоимость имущества в размере 6225300 руб.

Взыскать с ФИО1, <Дата> года рождения, паспорт <№> в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала – Центрально-Черноземный Банк ПАО Сбербанк расходы по уплате государственной пошлины в размере 70806,67 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <Дата>

Судья: О.В. Севодина