Решение по делу № 2-12302/2024 от 03.06.2025 | Мытищинский городской суд (Московская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец <ФИО> обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» в котором просила.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель ответчика ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" по доверенности <ФИО> в судебное заседание явился, представил письменные возражения, просил отказать в иске, отметив, что право

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, сроки передачи объектов недвижимости ответчиком были нарушены, в связи с чем <дата> истец направила на адреса электронной почты ответчика соответствующие уведомления, а также указала о наличии обнаруженных

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» об обязании передать жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового

дело №2-2029/2025

УИД: 50RS0028-01-2024-014617-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Кашникове К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» об обязании передать жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости, неустойки за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка, взыскании убытков за найм жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов по оплате госпошлины, взыскании судебной неустойки,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО4,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» в котором просила:

- обязать ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" передать ФИО2 жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи объектов недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 013 055,29 руб.;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 530 000,31 руб.;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 расходы за найм жилья в размере 210 000 руб.;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб.;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.;

- взыскать с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 судебную неустойку (астрент) в размере 5 149,06 руб. за каждый день просрочки исполнения решения до дня фактического исполнения решения суда, в случае его неисполнения в части передачи истцу жилого дома и придомового (земельного) участка без недостатков в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и придомового участка с указанными в договоре характеристиками.

Впоследствии в обусловленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" заключен договор купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность жилой дом № по адресу: <адрес>, количество этажей: 2, общей площадью 145,40 кв.м, а также придомовой участок, на котором будет возведен (построен) жилой дом, кадастровый №, общей площадью 606 кв.м, по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Первоначальный срок передачи ответчиком объектов недвижимости установлен в п. 2.7. договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым были изменены условия договора, в частности, площадь дома с 145,40 кв.м на 146,6 кв.м, срок передачи объекта изменен с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.

Полная оплата цены недвижимости в размере 21 530 000 руб., согласованная в п. 3.1. соответствующих сделок, произведена истцом в установленный предварительным и основным договорами срок, что подтверждается Индивидуальными условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ с графиком платежей, чек-ордерами (чеками по операциям) от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, сроки передачи объектов недвижимости ответчиком были нарушены, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец направила на адреса электронной почты ответчика соответствующие уведомления, а также указала о наличии обнаруженных недостатков относительно технических параметров жилого дома, объектов внутриплощадочной инженерной сети, внутридомовой инженерной сети. Выявленные истцом недостатки отражены также на фотографиях, являющихся приложением к акту осмотра объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с нарушением ответчиком предусмотренного дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ срока передачи истцу объектов недвижимости (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая получена ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик", однако, оставлена без ответа.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик", которым согласованы виды и сроки выполнения ответчиком работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка. Между тем, после заключения сторонами мирового соглашения никакие работы на объекте истца ответчиком не ведутся. Истец неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями в целях выяснения обстоятельств окончания строительства жилого дома и благоустройства придомового (земельного) участка, ответы на которые получены не были. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была вручена претензия, ответа на которую также не последовало.

Считая нарушенными свои права на получение в предусмотренные сроки объектов недвижимости, отвечающих условиям договора купли-продажи, а также условий мирового соглашения, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО7, который настаивал на удовлетворении иска в уточненной редакции.

Представитель ответчика ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, представил письменные возражения, просил отказать в иске, отметив, что право собственности на объект зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ и в доме истцом проводятся работы по отделке помещений, разводке коммуникаций и др. Полагает, что заявленный иск является злоупотреблением правом со стороны истца, предъявленная к взысканию неустойка превышает все разумные пределы и не соразмерна нарушению обязательств ответчиком. Истцу неоднократно направлялись уведомления о готовности объекта к передаче, но истец от приемки объекта уклоняется. Просил применить к требованиям о взыскании неустойки положения ст. 333 ГК РФ, а также снизить размер штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей до 5 % от взысканной в пользу истца суммы. Также, считает, что неустойка за нарушение сроков выполнения работ не подлежит взысканию, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи будущей вещи, а не договор подряда, в свою очередь, ст. 28 Закона о защите прав потребителей распространяет свое действие на работы и услуги. Кроме того, периоды неустойки, заявленные истцом по ст. 23.1 и ст. 28 Закона о защите прав потребителей, совпадают, поэтому неустойка за нарушение сроков выполнения работ, по мнению ответчика, взысканию не подлежит. Кроме того, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств причинения морального вреда. Требования о взыскании убытков за найм помещения, полагает ответчик, также являются необоснованными, ввиду отсутствия доказательств отсутствия у истца возможности проживания по адресу регистрации. Также, следует учитывать тот факт, что дом по договору должен быть передан истцу без отделки и разведения коммуникаций, т.е. проживание в доме без отделочных и ремонтных работ не представляется возможным. Требование о взыскании судебной неустойки, считает ответчик, не подлежит удовлетворению, поскольку ранее уже являлось предметом рассмотрения в рамках дела №.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 11 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и придомового участка с указанными в договоре характеристиками.

Впоследствии в обусловленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО2 и ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" заключен договор купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность жилой дом № № по адресу: <адрес>, количество этажей: 2, общей площадью 145,40 кв.м, а также придомовой участок, на котором будет возведен (построен) жилой дом, кадастровый №, общей площадью 606 кв.м, по адресу: <адрес>, земельный участок 1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Первоначальный срок передачи ответчиком объектов недвижимости установлен в п. 2.7. договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, как указывает истец, после заключения сторонами мирового соглашения никакие работы на объекте истца ответчиком не ведутся.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями в целях выяснения обстоятельств окончания строительства жилого дома и благоустройства придомового (земельного) участка, ответы на которые получены не были. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была вручена претензия, ответа на которую также не последовало.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.

Исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из нормы п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 456, а также положениям ст. ст. 457, 458 ГК РФ товар должен быть передан покупателю в согласованном сторонами виде и в установленные сторонами сроки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 8 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В силу требований ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Абзацем вторым указанной статьи установлено, что, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 47, 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения. В случае если заключённый сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В п. 45 Постановления Пленума № 49 указано, что по смыслу абзаца второго ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.)

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Истолковав представленные в материалы дела договор купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая содержание установленных соглашением прав и обязанностей сторон, а также их действительную волю на возмездную передачу истцу земельного участка с последующим возведением на нем силами ответчика объекта недвижимости – жилого дома, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами договор № от ДД.ММ.ГГГГ носит смешанный характер и имеет признаки договора купли-продажи (в части передачи в собственность жилого дома на придомовом (земельном) участке) и строительного подряда (в части возведения жилого дома), в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению положения глав 30 и 37 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не отмененных до настоящего времени, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Оценив приведенные доказательства, суд находит, что условия для исполнения заключенного сторонами договора продажи будущей вещи следует считать наступившими, поскольку спорный жилой дом № по адресу: <адрес>, количество этажей: 2, общей площадью 145,40 кв.м, а также придомовой участок, кадастровый №, общей площадью 606 кв.м, по адресу: <адрес>, земельный участок 1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, существуют в качестве объектов прав, принадлежат на праве собственности истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН, при этом, истцом выполнены предусмотренные договором условия оплаты выкупной стоимости.

Между тем, акт приема-передачи объектов недвижимости между сторонами не составлялся.

При этом, несмотря на доводы ответчика об уклонении истца от приемки объектов недвижимости, доказательств готовности названного дома и придомового (земельного) участка к передаче ответчиком в состоянии, соответствующем условиям договора купли-продажи, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было, в связи с чем, доводы ответчика о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно п. 1 ст. 308.3, ст. 396 ГК РФ. в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

Принимая во внимание, что ответчик является лицом, осуществляющим застройку земельного участка, разрабатывал проект жилого дома, а вышеуказанный способ защиты права не противоречит существу обязательства и положениям ст. 28 Закона о защите прав потребителей, суд полагает, что надлежащая защита прав ФИО2 возможна не иначе как посредством возложения на ООО «Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик» обязанности по исполнению обязательства в натуре.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска в части обязания ООО «Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик» передать ФИО2 жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

В свою очередь, ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара.

Согласно п. 3 указанной нормы, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи, цена объектов недвижимости, подлежащих передаче по договору, составляет 21 530 000,31 руб., в том числе: стоимость подлежащего возведению жилого дома – 17 974 055,42 руб., стоимость придомового (земельного) участка – 3 555 944,89 руб.

Согласно представленному суду расчету, просрочка передачи истцу предмета купли-продажи по договору составляет с 28.08.2024 года (согласно условиям договора объект должен был быть передан не позднее 31.05.2024 года) по 03.03.2025 года, то есть 187 дней.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости за период с 28.08.2024 года по 03.03.2025 года составляет 2 013 055,29 руб.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2012 года № 185-О-О, от 22.01.2014 года № 219-О, от 24.11.2016 года № 2447-О, от 28.02.2017 года № 431-О, Постановление от 06.10.2017 года № 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года № 263-О). Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Оценив собранные по делу доказательства, в том числе заявление ответчика о применении к возникшим между сторонами правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ, учитывая срок неисполнения ответчиком обязательств, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, значимость предмета договора для истца, характер последствий неисполнения обязательств, суд приходит к выводу о несоответствии подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств и считает возможным снизить размер неустойки до 1 000 000 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка за период с 28.08.2024 года по 03.03.2025 года в размере 21 530 000,31 руб., суд приходит к следующему.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Пунктом 2 названной статьи определено, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Вопреки позиции ответчика, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора подряда, а именно предмете договора (п. 1 ст. 702 ГК РФ), позволяющем определить конкретный вид и объем работы (согласованы сторонами в приложении № 3 «Технические параметры жилого дома, объектов внутриплощадочной инженерной сети, внутридомовой инженерной системы» к договору купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ) и сроках выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика факт неисполнения ООО «Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик» обязательства по передаче результата работы ФИО2 не оспаривал, доказательств обратного, вопреки требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, устанавливающей общее правило распределения бремени доказывания и закрепляющей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, не представил.

Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ, в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным названным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Согласно уточненным требованиями, истцом заявлена к взысканию сумма неустойки за период с 28.08.2024 года по 03.03.2025 года в размере 21 530 000,31 руб.

Правильность и порядок начисления неустойки, а также факт неисполнения обязательства ответчиком его представителем в ходе судебного разбирательства не оспаривался, контррасчет суду не представлен.

Между тем, определяя размер подлежащей взысканию неустойки суд руководствуется, в том числе, заявлением ответчика о применении к возникшим между сторонами правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ, учитывает срок неисполнения ответчиком обязательств, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, значимость предмета договора для истца, характер последствий неисполнения обязательств.

С учетом указанных выше норм и разъяснений высшей судебной инстанции, требований разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса интересов сторон спора, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию сумму неустойки за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка до 3 000 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 года № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» разъяснено, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу п. 2 ст. 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 15 Закона о защите прав потребителей; абзац шестой ст. 6 Федерального закона от 24.11.1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»). В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

Так, с учетом вышеприведенных положений закона, учитывая требования разумности и справедливости, а также степень вины причинителя вреда, суд находит возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб.

Частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Применение этой меры ответственности, в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, поставлено в зависимость только от того, было или не было исполнено законное требование потребителя в добровольном порядке.

Исходя из положений приведенных норм закона и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, основанием для взыскания штрафа является неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном (то есть во внесудебном) порядке.

Как следует из материалов дела, ответчику была направлена претензия, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований.

Поскольку ответчиком добровольный порядок удовлетворения требований потребителя не был соблюден, размер штрафа составляет 2 025 000 руб. (1 000 000 + 3 000 000 + 50 000) * 50 %.

Вместе с тем, учитывая заявление ответчика, суд, применив положения ст. 333 ГК РФ, снижает размер штрафа до 800 000 руб. по вышеуказанным основаниям.

В части заявленного истцом требования о взыскании расходов за найм жилья в размере 210 000 руб., суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении.

Так, в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. 15 ГК РФ, для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности по возмещению убытков, применительно к обстоятельствам настоящего дела, необходимо установить совокупность юридически значимых обстоятельств: реальное уменьшение имущественной сферы интересов истца (убытки), вину ответчика в неисполнении договорных обязательств (противоправное поведение), причинно-следственную связь между понесенными истцом убытками и противоправным поведением ответчика.

Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков. Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков за наем жилья, поскольку истцом в нарушение норм ст.ст. 56, 68, 150 ГПК РФ не представлено обоснование для аренды жилья указанной ценовой категории, не представлено бесспорных доказательств отсутствия другого жилья у истца.

Суду не представлено достаточных и безусловных доказательств того, что договор аренды жилого помещения был заключен именно в связи с неисполнением условий договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком и отсутствия возможности проживания по месту регистрации, в связи с чем причинно-следственная связь между просрочкой передачи истцу объектов недвижимости и уплатой арендных платежей истцом не доказана.

Истцом не предоставлено доказательств невозможности проживания в квартире по месту регистрации, в связи с чем суд признает, что расходы по аренде жилого помещения являются личным волеизъявлением истца, расходы на эти цели не могут быть отнесены к убыткам, причиненным по вине ответчика.

Сам факт предоставления суду договора аренды жилого помещения и произведенной по нему оплаты, без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств, не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.

Более того, следует учитывать тот факт, что дом по договору должен быть передан истцу без отделки и разведения коммуникаций, т.е. проживание в доме без отделочных и ремонтных работ не представляется возможным.

В данном случае правоотношения по аренде жилого помещения не направлены на восстановление нарушенного права истца, в связи с чем, расходы по оплате аренды, не находятся в причинно-следственной связи с договором купли-продажи и исполнением продавцом своих обязательств по нему.

Кроме того, суд не находит оснований для взыскания с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 судебной неустойки (астрента) в размере 5 149,06 руб. за каждый день просрочки исполнения решения до дня фактического исполнения решения суда, в случае его неисполнения в части передачи истцу жилого дома и придомового (земельного) участка без недостатков в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно ч. 3 ст. 206 ГПК РФ, суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 ст. 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в п. п. 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. Также, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 34 вышеуказанного Постановления, при наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (п. 3 ст. 401 ГК РФ), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (ст. 406 ГК РФ), должник не обязан уплачивать судебную неустойку.

В том случае, если имеются обстоятельства, объективно препятствующие исполнению обязательства, в том числе зависящие исключительно от воли третьего лица, кредитор вправе требовать с должника убытков, причиненных неисполнением обязательства (ст. ст. 15,396 ГК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела №, ФИО2 обращалась в суд с иском к ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" об обязании смонтировать крышу, взыскании неустойки, убытков, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение между сторонами, производство по гражданскому делу прекращено, на ответчика возложены обязанности по проведению ряда работ.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" своих обязательств по мировому соглашению, утвержденному определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Экодолье Шолохово - Специализированный застройщик" в пользу ФИО2 взыскана судебная неустойка по день фактического исполнения вступившего в законную силу определения Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ за неисполнение ряда работ, предусмотренных условиями мирового соглашения.

Принимая во внимание, что передаче жилого дома и придомового (земельного) участка предшествует выполнение ответчиком ряда работ, предусмотренных условиями мирового соглашения, данные обстоятельства, объективно препятствуют исполнению обязательства по передаче истцу жилого дома и придомового (земельного) участка, суд полагает, что отсутствуют основания для взыскания судебной неустойки за просрочку передачи истцу спорного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, и подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу указанных положений с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, в размере, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» об обязании передать жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости, неустойки за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка, взыскании убытков за найм жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов по оплате госпошлины, взыскании судебной неустойки, удовлетворить частично.

Обязать ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» (ОГРН №) передать ФИО2 жилой дом и придомовой (земельный) участок в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости и придомового (земельного) участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» (ОГРН №) в пользу ФИО2, <данные изъяты> неустойку за нарушение срока передачи объектов недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб., неустойку за нарушение срока выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 800 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 109 401 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» о взыскании убытков за найм жилого помещения, судебной неустойки, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Экодолье Шолохово – Специализированный застройщик» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости, неустойки за нарушение сроков выполнения работ по возведению жилого дома и обустройству придомового (земельного) участка, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов по оплате госпошлины в большем размере, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 03.06.2025.

Судья подпись Т.А. Велюханова

Копия верна