РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2023 года г. Москва
Солнцевский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Шилкина Г.А., при секретаре Синеве И.И., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-221\23 по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО6 об обязании заключения договора купли-продажи,-
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО6 об обязании заключения договора купли-продажи. В обоснование заявленных требований указано, что ххх между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ххх. Стоимость квартиры стороны определили в размере 9 000 000 руб. Истец по условиям предварительного договора купли-продажи закрыл кредитное обязательство ответчиков перед КБ «ЛОКО-Банк» в размере 4 384 427 руб. Кроме того, по соглашению об авансе истец передала ответчикам аванс в размере 50 000 руб., в счет уплаты стоимости квартиры передала денежные средства на общую сумму 1 525 000 руб., а также произвела банковские переводы ответчику ФИО3 на общую сумму 240 000 руб. Всего по предварительному договору купли-продажи истец выплатила сумму 6 199 427 руб. В настоящее время ответчики уклоняются от заключения договора купли-продажи, препятствуют исполнению обязательства по оплате оставшейся части стоимости квартиры. Истец просит с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ возложить на ответчиков обязанность заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 616 036,21 руб. считать выплаченной истцом ответчикам в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи спорной квартиры, общую сумму по исполнению обязательства считать 6 818 010,92 руб.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд своих представителей.
Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя, просил в иске отказать.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель третьего лица Отделения социального фонда России по г. Москве и Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица УСЗН района Солнцево г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Фонда пенсионного и социального страхования РФ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
С учетом положений статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
По общему правилу, установленному статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3, ФИО6 на праве общей совместной собственности принадлежит квартира ххх, что подтверждается свидетельством о праве собственности хххх.
Указанная квартира приобретена с использованием кредитных денежных средств по кредитному договору хххх, заключенному с КБ «ЛОКО-Банк».
хххх между истцом и ответчиками заключено соглашение об авансе, согласно которому стороны согласовали, что обязуются в дальнейшем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: хххх. При подписании соглашения покупатель передал продавцам в качестве аванса денежную сумму в размере 50 000 руб.
хххх между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: хххх.
Согласно п. 1.4 договора стоимость квартиры определена в размере 9 000 000 руб.
В силу п. 2 договора покупатель обязуется оплатить предварительную сумму в размере 4 384 427 руб. в качестве гарантии заключения договора купли-продажи указанной квартиры, в счет погашения кредитного обязательства перед КБ «ЛОКО-Банк» в рамках кредитного договора ххххх.
Оставшуюся сумму в размере 4 615 573 руб. покупатель оплачивает продавцам путем передачи денежных средств, находящихся на хранении в банковской ячейке, открытой на имя ФИО2, после регистрации основного договора купли-продажи (п.2.1).
В случае несоблюдения условий договора продавцы несут солидарную ответственность и обязаны возместить сумму в размере 4 384 430 руб. покупателю (п. 3).
Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Предварительным договором от хххх истец и ответчики не установили срок для заключения основного договора купли-продажи. Таким образом, договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее хххх.
хххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 250 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
хххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 750 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
ххххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 60 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
хххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 200 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
хххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
хххх истец передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 265 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской в получении денежных средств.
Данные обстоятельства стороной ответчиков не оспорены. Вместе с тем, ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований ввиду того, что спорная квартира была приобретена в том числе с использованием средств материнского капитала. Ответчики имеют трех несовершеннолетних детей, которым обязаны выделить доли в указанной квартире. Продажа спорной квартиры приведет к нарушению прав детей, что противоречит нормам законодательства, а предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой.
Суд находит доводы ответчиков подлежащими рассмотрению.
Истец в ходе рассмотрения дела не отрицала, что была извещена о том, что ответчики купили спорную квартиру с использованием средств материнского капитала. Вместе с тем, указала, что с ответчиками была достигнута договоренность о том, что продавцы получат разрешение в органах опеки о продаже указанной квартире, поскольку у них имеется иное жилье, где они выделят детям доли.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ответчики ФИО3, ФИО6 имеют несовершеннолетних детей: ФИО3, хххх года рождения, ФИО3, хххх года рождения, ФИО3, хххх года рождения, что подтверждается свидетельствами о рождении.
ххххх ФИО3 оформил обязательство о выделе детям доли в приобретенной квартире. Обязательство заверено нотариусом города Москвы ФИО7
хххх ФИО6 оформила обязательство о выделе детям доли в приобретенной квартире. Обязательство заверено нотариусом города Москвы ФИО7
Платежным поручением ххххх средства материнского капитала в размере 400 000 руб. были перечислены в счет погашения задолженности по кредитному договору хххх.
В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться в том числе на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения…
Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» предусмотрено, что в случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на в том числе на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), в том числе по кредиту (займу), обязательство по которому возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются (п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
Доказательств того, что спорная квартира оформлена в общую долевую собственность ответчиков и их детей, в материалы дела не представлено.
Пунктом 15 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» установлено, что лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, суд приходит к выводу, что для заключения предварительного договора купли-продажи, ответчики должны были получить согласие органов опеки и попечительства о продаже спорной квартиры.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из указанных правовых норм следует, что ответчики не вправе были без согласия органов опеки распоряжаться имуществом, которое также принадлежит несовершеннолетним детям ответчиков.
Проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При этом, суд разъясняет истцу, что он не лишен возможности обратиться в суд с требованием о взыскании с ответчиков денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5– отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Солнцевский районный суд г. Москвы.
Судья Шилкин Г.А.