РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Борониной Е.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-293/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-010898-27) по иску ФИО1 к ДГИ адрес о расторжении договора, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, последствий расторжения договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ДГИ адрес, в котором просит:

признать недействительным договор № 78-00759/21 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес о 25.06.2021 г., заключенный адресМосквы с ФИО1,

расторгнуть договор № 78-00759/21 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес о 25.06.2021 г., заключенный адресМосквы с ФИО1,

применить последствия признания указанного договора недействительной сделкой и последствия расторжения указанного договора: взыскать с ДГИ адрес в пользу фио оплаченные по договору денежные средства в размере сумма, прекратить право собственности фио на нежилое помещение по адресу: адрес, пом.III, площадью 79,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 77:04:0001001:5259 и признать право собственности на указанное нежилое помещение за адресМосквы, взыскать с адресМосквы в пользу фио убытки на сумму сумма

Требования истец обосновывает тем, что после заключения договора купли-продажи им было обнаружено, что помещение было создано в результате реконструкции многоквартирного дома, было возведено без получения соответствующего разрешения на возвещение (является самовольной постройкой) и, соответственно, не может является объектом гражданского оборота. Более того, при возведении помещения было использовано общедомовое имущество многоквартирного дома в отсутствие согласия всех собственников помещений и машиномест в многоквартирном доме. Ввиду указанных несоответствий, о которых истец не знал и не мог знать при подписании договора купли-продажи) истец не имеет возможности в полном объеме осуществлять правомочия собственника объекта недвижимости, а именно: распоряжаться указанным помещением.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался, его интересы в судебном заседании представляла представитель фио, которая иск поддержала.

Представитель ответчика (ДГИ адрес) фио в судебное заседание явился, иск не признал.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного заседания установлено следующее.

25.06.2021 г. между ДГИ адрес (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № 78-00759/21 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять объект приватизации, который находится в собственности адрес (запись в ЕГРН от 19.09.2017 г. № 77:04:0001001:5259-77/012/2017-1).

На основании указанного договора ФИО1 стал собственником нежилого помещения по адресу: адрес, пом.III, кадастровый номер 77:04:0001001:5259; право собственности зарегистрировано 14.09.2021 г.

Помещение приобреталось ФИО1 на торгах путем проведения аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес.

Из искового заявления следует, что до заключения договора помещение находилось в собственности адрес, право собственности зарегистрировано 19.09.2017 г. на основании выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности адрес от 04.09.2017 г. и постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1, как следует и з поэтажного плана МосгорБТИ от 25.06.2020 г. все помещение (весь контур помещения) учтено в БТИ в красных линиях, в поэтажном плане имеется отметка – разрешение на возведение не представлено, аналогичные сведения содержат в выписке из ЕГРН, т.о. возвещение помещения не было предусмотрено проектной документацией при строительстве многоквартирного дома, было возмещено после строительства многоквартирного дома, разрешение на возведение помещения в архивах БТИ отсутствует.

Решением Мосжилинспекции № ЮВ-0511-22/309 от 14.07.2022 г. ФИО1 отказано в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется; указано, что по результатам рассмотрения представленных документов (фио «Московское областное бюро технической инвентаризации») принято решение отказать в оформлении акта на основании п.2.10.1.1.3. приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП ввиду того, что возведение пристройки (пом.III) к существующим встроенно-пристроенным помещениям согласно учетно-технической документации фио МогорБТИ, работы с изменением параметров объекта и качества инженерно-технического обеспечения относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

Из технического заключения фио «Московское областное бюро технической инвентаризации» № 12-6839/03-22 следует, что первичный технический учет пристроенного нежилого помещения (пом.III) произведен 27.10.2000 г., точную дату возмещения пристроенного нежилого помещения установить не представляется возможным в связи с отсутствием сведений, анализируя выкопировки поэтажных планов, составленных на дату обследования 25.05.1983 г. и 27.10.2000 г. установлено, что при возвещении пристроенного помещения (пом.III) были проведены работы по пробивке дверного проема в самонесущей стене встроенно-пристроенного нежилого помещения № 1 МКД, произведен демонтаж оконных блоков с закладкой оконных проемов, а также был произведен демонтаж оконного блока с разбором подоконного блока в самонесущей стене и формированием дверного проема. Работы по пристройке помещения (пом.III) к зданию многоквартирного дома, включая пробивку дверного проема в самонесущей стене, увеличение общей площади многоквартирного дома и изменение архитектурного облика, относятся согласно ч.14 ст.1 ГрК РФ к реконструкции здания.

Согласно п.10 ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из положений ст.51, ст.55 ГрК РФ следует, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании проектной документации с обязательной выдачей разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства.

Как следует из материалов дела, указанные документы в отношении помещения (пом.III) не оформлялись, государственная регистрация права собственности адрес в 2017 г. произведена в отсутствие указанных документов.

В исковом заявлении истец указывает, что основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения, так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией. Из анализа поэтажного плана усматривается, что при реконструкции многоквартирного дома, в результате которой было создано помещение (пом.III), было использовано имущество МКД (земельный участок, на котором расположен МКД), исходя из норм частей 1-3 ст.36, ч.2 ст.40, п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ обязательным условием для проведения реконструкции дома, влекущей уменьшение размера общего имущества МКД, является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Также истец указывает, что помещение приобреталось им на торгах путем проведения аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес, после заключения договора купли-продажи им (истцом) были обнаружены существенные нарушения требований к качеству помещения, которые не могут быть устранены:

параметры помещения и качество инженерно-технического обеспечения помещения имеет признаки реконструкции, к помещению присоединены части общего имущества в МКД, указанная реконструкция не может быть легализована ввиду отсутствия согласия собственников помещений и машиномест в многоквартирном доме,

фактическая конфигурация и площадь помещения не соответствуют конкурсной документации, при фактическом осмотре помещения обнаружено, что фактическая площадь помещения составляет 81,5 кв.м. вместо указанных 79,5 кв.м., фактически помещения (комнаты) 3, 2, б объединены в единое помещение (комнату) площадью 41 кв.м., между тем, согласно конкурсной документации это три разные комнаты.

Указанные недостатки не могли быть им (истцом) обнаружены при передаче помещения, т.к для их определения требуются определенные познания и профессиональные качества в области геодезии, проектировании помещений, строительстве, пожарной безопасности, указанные недостатки исключают для истца возможность распоряжения приобретенным помещением, об указанных обстоятельствах истец, действуя разумно и предусмотрительно, знать не мог.

Учитывая вышеизложенное, следует различать виды строительных работ: ремонт, реконструкция и перепланировка, они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия, в частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, соответственно, согласовывать ремонт не нужно, а реконструкцию и перепланировку – нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения, в отличие о перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объекта недвижимости – увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности, реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.

При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика о том, что истцу было известно о том, что предлагаемый на торгах объект на поэтажном плате в «красных линиях» не могут быть приняты судом, поскольку из информационного сообщения о проведении аукциона следует, что в предлагаемом к реализации объекте имеется перепланировка (переустройство), а как выяснил истец после приобретения объекта – помещение возникло в результате реконструкции, разрешительной документации истцу представлено не было, истцу было отказано в оформлении акта о завершенном переустройстве (перепланировке), то есть истцом после приобретения помещения были обнаружены существенные нарушения качества объекта, которые истец лишен возможности устранить, вследствие чего, руководствуясь приведенными нормами права, суд полагает обоснованными требования истца о расторжении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, прекращении права собственности истца на данное имущество, возврате его в собственность адрес, а также взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере сумма, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В исковом заявлении истец также указывает, что после приобретения вышеуказанного помещения понес расходы, связанные с его улучшением: произвел оплату за осуществление технологического присоединения к электрическим сетям – сумма, произвел перекладку участка застроенного наружного газопровода – сумма, произвел оплату за подключение к сетям газораспределения – сумма, в обоснование чего в материалы дела представлены соответствующие договоры и оплаты по ним.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая изложенное, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в общем размере сумма, несение которых ответчиком подтверждено материалами дела.

На основании ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные расходы на оплату госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № 78-00759/21 купли-продажи недвижимого имущества по адресу: адрес, кадастровый номер 77:04:0001001:5259, заключенный 25.06.2021 г. между адресМосквы и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: адрес, кадастровый номер 77:04:0001001:5259, возвратив указанное нежилое помещение в собственность адрес.

Взыскать с ДГИ адрес в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма, убытки в размере сумма, оплаченную госпошлину в размере сумма, в остальной части иска отказать.

Решение является основанием для погашения в Управлении Росреестра по Москве записи № 77:04:0001001:5279-77/051/2021-3 от 14.09.2021 г. о регистрации права собственности ФИО1 в отношении нежилого помещения по адресу: адрес, кадастровый номер 77:04:0001001:5259.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:фио

Мотивированное решение

Изготовлено 24.06.2025 г.