Решение по делу № 2-553/2023 от 31.07.2023 - о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности и возвращении имущества, аннулировании записи государственной регистрации права и запретов на совершение действий с имуществом.

Дело № 2-553/2023

УИД 28RS0005-01-2023-000240-78

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

31 июля 2023 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Залуниной Н.Г.,

при секретаре Ващуке Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности и возвращении имущества, аннулировании записи государственной регистрации права и запретов на совершение действий с имуществом,

установил:

ФИО1, в лице своего представителя ФИО5, обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит суд

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 2954 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, районн Благовещенский, <адрес>;

- аннулировать запись государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок;

- аннулировать все имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости ограничения в виде запретов на совершение действий в отношении указанного земельного участка;

- возвратить земельный участок в собственность истца.

В обоснование заявленных требований указано, что спорный земельный участок продан истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с условием об отсрочке платежа. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован с обременением в виде ипотеки в силу закона. Ответчиком до истечения срока, указанного в договоре, расчёт не произведён, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи, и стороны обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации соглашения. ДД.ММ.ГГГГ получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в отношении указанного участка наложены множественные запреты на совершение регистрационных действий. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно разъяснений в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ <номер> (2017) - неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что материалами дела подтверждается, что расчёт по сделке не был произведён полностью, ответчик признал исковые требования, что является существенным при решении вопроса об удовлетворении иска, стороны по сделке в родственных правоотношениях не состоят, процедура банкротства не ведётся.

Иные участники судебного разбирательства в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и 165.1 ГК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В ранее состоявшемся судебном заседании ответчик ФИО2 суду пояснил, что в браке не состоит, представил суду заявление о признании исковых требований, пояснив, что согласен со всеми доводами искового заявления.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исходя из системного толкования норм пп. 1, 5 ст. 488, пп. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что объект недвижимости, проданный на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает ипотека в силу закона, которая подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 28:10:131046:440 площадью 2954 кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка определена в размере 800 000 рублей.

Пунктами 2.2.2, 2.3 договора установлено, что оплата стоимости земельного участка осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подписания договора, производится наличными денежными средствами с подтверждающим составлением расписки продавцом.

Пунктом 3.1 договора определено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю до момента полной оплаты покупателем стоимости земельный участок находится в залоге (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Продавец обязуется предоставить в орган государственной регистрации заявление о прекращении залога после осуществления покупателем полной оплаты по договору.

В соответствии с п 3.3 договора земельный участок считается переданным покупателю с момента подписания договора.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ФИО2, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 состоялись ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из выписки из ЕГРН, срок действия ипотеки в силу закона установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчёта по договору (л.д. 34).

Согласно тексту искового заявления «ответчик до истечения срока, указанного в п. 2.2.2 договора, расчёт по данному договору не произвёл», а также «на дату регистрации договора покупатель не полностью рассчитался с истцом». Письменные возражения ответчика на исковое заявление, которые могли бы подтвердить или опровергнуть указанные доводы, суду не представлены. Расчёт задолженности и иные доказательства, подтверждающие размер произведённых платежей по договору либо размер задолженности по договору, истцом суду тоже не представлены.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 433, ст. 550 ГК РФ, учитывая оформление договора в письменной форме и его подписание сторонами, а также передачу имущества покупателю, суд приходит к выводу о наличии у договора правового статуса заключённого.

По смыслу п. 3 ст. 425 ГК РФ договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательства сторон по договору, признается действующим до окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34) ипотека в силу закона, зарегистрированная в пользу ФИО1, сохраняет своё действие, что свидетельствует о том, что продавцом до настоящего времени заявление о прекращении ипотеки в связи с завершением расчётов по договору в орган регистрации не подано. Следовательно, рассматриваемый договор остаётся неисполненным и действующим, в связи с чем к договору может быть применено требование о его расторжении либо внесении изменений.

Истец обратился в суд с требованием о расторжении заключённого договора купли-продажи земельного участка ввиду нарушения ответчиком обязанности по полной оплате стоимости земельного участка в указанный в договоре 30-дневный срок.

Вместе с тем, истец в тексте искового заявления указывает на обстоятельства заключения между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ соглашения о расторжении договора купли-продажи, после чего стороны обратились в Управление Росреестра по <адрес> с целью регистрации перехода права собственности на основании заключённого соглашения. Уведомлением государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ стороны проинформированы о приостановке действий по государственной регистрации в связи с тем, что в отношении указанного земельного участка наложены множественные запреты на совершение регистрационных действий.

Письменные доказательства, подтверждающие указанные в иске доводы (заключенное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление регистратора от ДД.ММ.ГГГГ), истцом в суд не были представлены.

Материалами дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по <адрес> в отношении спорного земельного участка подтверждаются обстоятельства заключения между сторонами указанного соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и его предоставление ДД.ММ.ГГГГ гожа в Управление Росреестра по <адрес> для осуществления государственной регистрации перехода прав в связи с расторжением договора. Уведомление государственного регистратора об основаниях отказа в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в материалах правоустанавливающего дела отсутствует.

Вместе с тем в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о характеристиках спорного земельного участка содержатся сведения о наложении запретов на совершение регистрационных действий в количестве 14 штук, внесённых в ЕГРН на основании постановлений судебных приставов-исполнителей в порядке исполнительного производства в отношении должника ФИО2 (л.д. 22-33), кроме того содержание выписки подтверждает сохранение права собственности на спорный участок за ФИО2 и ипотеки в силу закону за ФИО1

Из разъяснений п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <номер> от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что «при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно:

- по соглашению сторон;

- на основании решения суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из положений приведенных выше норм права и разъяснений следует, что истец и ответчик вправе расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому произведена государственная регистрация перехода права, по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Как установлено судом, стороны воспользовались основанием расторжения договора, предусмотренным п. 1 ст. 450 ГК РФ, в виде соглашения сторон. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении оформлено в письменной форме и подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая закреплённое в ст. 11 ГК РФ право истца на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, суд приходит к выводу об отсутствии нарушенных прав истца в связи с необходимостью расторжения договора, стороны расторгли договор по обоюдному согласию.

В этой связи необходимо отметить, что в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Суду не представлено истцом доказательств досудебного направления ответчику указанного предложения и получения отказа на требование о расторжении договора, напротив, истцом приводятся доводы о наличии между сторонами соглашения о расторжении договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок, аннулировании записи государственной регистрации права собственности ФИО2 и возвращении земельного участка являются производными от основного требования о расторжении договора, поэтому также не подлежат удовлетворению.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, а также должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Исковое требование об аннулировании всех имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости ограничений в виде запретов на совершение действий в отношении указанного земельного участка удовлетворению не подлежит, поскольку предъявлено лишь к ФИО2, который эти запреты не устанавливал. Данное требование вытекает из публичных правоотношений, связано с оспариваем действий должностных лиц органов государственной власти, и может быть предъявлено к иному составу ответчиков. Допустимых доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий по установлению запретов, не представлено. Для спорных правоотношений истцом выбран ненадлежащий способ защиты, который не приведёт к восстановлению нарушенного права. Поэтому у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).

Поскольку в рамках настоящего дела суд пришёл к выводу об отсутствии нарушенных прав истца, то оснований для принятия признания иска ответчиком не имеется, в настоящем случае это противоречит закону. При наличии вышеизложенных выводов суда и установленных обстоятельств, признание исковых требований не влечёт возникновение оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности и возвращении имущества, аннулировании записи государственной регистрации права и запретов на совершение действий с имуществом отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 4 августа 2023 года.

Председательствующий судья Н.Г. Залунина