УИД 77RS0016-02-2024-016882-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2025 года адрес
Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,
при секретаре фиоА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2070/2025 по иску ТСЖ «Товарищество на Сретенке» к ФИО1, ФИО2, Департаменту городского имущества адрес о демонтаже надстроек, приведение в первоначальное положение инженерных систем в помещении, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ «Товарищество на Сретенке» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о демонтаже надстроек, приведении в первоначальное положение инженерных систем в помещении, взыскании судебных расходов, указав в обоснование заявленных требований на то, что ТСЖ «Товарищество на Сретенке» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: адрес, в котором расположено принадлежащее на праве собственности адрес нежилое помещение № ХV (чердак) общей площадью 80,20 кв.адрес городского имущества адрес нежилое помещение передано на праве безвозмездного пользования РОО «МСХ», в дальнейшем общественная организация союза художников на основании договора пользования творческой мастерской передало указанное помещение в пользование ответчикам ФИО1 и фио Ответчики своими действиями изменили конфигурацию кровли здания, приподняв части кровли над своим помещением, при этом срезав стропильную систему кровли, что влияет на конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности всего дома, выполнили инженерные системы без согласованного проекта, актов испытаний и другой документации, исключив доступ к системе отопления для технического обслуживания и устранения аварий, врезав инженерные системы в общедомовые системы, то есть самовольно переустроив помещение, а также нарушив предмет охраны объекта культурного наследия федерального значения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив требования иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд обязать ответчиков произвести демонтаж двух незаконно возведенных надстроек над помещением № ХV (чердак) и привести крышу (кровлю) над помещением № ХV (чердак) в предыдущее состояние, в том числе восстановить стропильную систему крыши (кровли) здания, опустить крышу (кровлю), в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу, привести в предыдущее состояние инженерные системы (электроснабжение, водопровод, канализацию, отопление) в помещении № ХV (чердак), а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
Определением суда от 26.02.2025 Департамент городского имущества адрес привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Представитель истца ТСЖ «Товарищество на Сретенке» ФИО3 в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.
Ответчики ФИО1, фио в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя фио, которая в судебном заседании возражала относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Представитель ответчика Департамента городского имущества адрес в судебное заседание не явился, извещен судом о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представители третьих лиц РОО «Московский Союз Художников», Департамента культурного наследия адрес, Государственной жилищной инспекции адрес, Фонда капитального ремонта адрес в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ТСЖ «Товарищество на Сретенке» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: адрес, в котором расположено принадлежащее на праве собственности адрес нежилое помещение № ХV (чердак), общей площадью 80,20 кв.м.
В соответствии с договором на право безвозмездного пользования нежилым фондом № 1-37/10 от 17.05.2010 Департамент городского имущества адрес передал указанное нежилое помещение на праве безвозмездного пользования нежилым фондом РОО «МСХ».
РОО «МСХ» передало данное помещение в пользование конечным пользователям - ответчикам ФИО1, ФИО2 по договору № 571 (л/с <***>) пользования творческой мастерской от 20.01.2012.
Спорное помещение, которое занимают ответчики, представляет собой нежилое помещение площадью 80,20 кв.м (комнаты с 1 по 4), не поставленное на отдельный кадастровый учет, расположенное на чердачном этаже здания общей площадью 318.4 кв.м.
Согласно имеющимся сведениям, данное помещение принадлежит на праве собственности адрес и по своему целевому назначению, отраженному в данных технического учета, представляет собой творческие мастерские художников, то есть нежилое помещение, приспособленное для осуществления профессиональной творческой деятельности лиц из числа творческих профессий, которым оно и предоставлено для осуществления этой деятельности на праве бессрочного безвозмездного пользования.
Обращаясь в суд с настоящим иском, товарищество указывает, что ответчики произвели незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений, в связи с чем 09.02.2023 ТСЖ «Товарищество на Сретенке» направило ответчикам предписание о приведении помещения № ХV (VII) (чердак) в прежнее состояние путем демонтажа незаконно возведенной надстройки в виде второго света, построенной над помещением, устранения выявленной перепланировки (окна) и приведении помещения в прежнее состояние, устранения всех нарушений, указанных в планах БТИ в красных линиях, а также демонтаже всех инженерных систем (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление) в помещении (привести в первоначальный вид) в срок до 01.03.2023.
Согласно п. 10 акта комиссионного обследования от 20.04.2023, составленного комиссией в составе представителей Фонда капитального ремонта адрес, Филиала ГАУ «МосжилНИИпроект», ТСЖ «Товарищество на Сретенке», в ходе обследования установлено, что на чердаке, помещение ХV – две мансарды деревянные неутепленные, выше конька, с окнами – без проекта. Наличие в помещении отделки, исключающей доступ к несущим конструкциям чердака для их обследования и противопожарной и антисептической обработки. Наличие в помещении инженерных систем без проекта, актов на выполненные работы, актов испытаний, отчета о замере сопротивления изоляции, актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Наличие некорректно выполненной системы электроснабжения, создающей пожарную опасность в помещении с деревянными конструкциями. Отсутствие гидроизоляции в помещениях, где расположены системы водопровода и канализации.
В соответствии с ч. 1 и ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила от 27.09.2003 № 170), устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается (пункт 1.7.2).
По смыслу п. 1.7.1. данных Правил от 27.09.2003 № 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с п. 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Стены, как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Решение о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).
В силу п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции» ограждающие конструкции - конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.
Следовательно, элементы конструкции помещения, в отношении которых была произведено переустройство, относятся к общедомовому имуществу.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник так же вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,
Работы по изменение параметров многоквартирного жилого дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение жилого дома, в соответствии с Градостроительным кодексом считаются его реконструкцией (п. 14. ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с п.п.2 п.6 ст.51 ГрК РФ разрешение на реконструкцию, выдается органами местной власти.
Приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (далее - Приложение) установлены требования к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
В соответствии с п. 19 Приложения производство работ по переустройству и(или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (для нежилых помещений - работ, требующих внесения изменений в поэтажный план, технический паспорт на здание (строение), а также работ по переустройству и (или) перепланировке помещений жилых домов осуществляется с последующим оформлением приемочной комиссией акта.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Между тем, доводы стороны истца о самовольной перепланировке и реконструкции на чердаке в помещении ответчиков опровергаются представленными в материалы дела документами, согласно которым реконструкция помещения с приспособлением его к современному виду использования произведена в 1966-1967 гг. органами исполнительной власти адрес в соответствии с действовавшими на тот момент строительными и сметными нормативами, тогда же в данные технического учета здания были внесены уточненные сведения о технических характеристиках помещения и о его использовании в качестве «художественных мастерских».
Так, стороной ответчиков в материалы дела представлены копии решения Исполкома Бауманского райсовета депутатов трудящихся от 26.01.1966 об утверждении планировки творческих мастерских, выписки из протокола заседания межведомственной комиссии № 20-1а от 06.10.1966 о расширении творческих мастерских, справки на имя фио о наличии в помещениях инженерных систем и коммуникаций, сметы работ на капитально-восстановительный ремонт на имя фио, включающих работы по установке оконных коробок.
Согласно ответу РОО «МСХ» от 18.02.2025 помещение творческой мастерской, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 80,2 кв.м было построено по решению Бауманского Районного Исполкома (РИК 6/14 от 12.02.1964, РИК 82 от 09.02.1965, РИК 46/10 от 03.11.1965, РИК 4/14 от 26.01.1966, РИК 21/17 от 31.05.1968). Все работы производились строительным комплексом адрес, но за счет личных средств художников. В процессе строительства оборудованы оконные проемы для осуществления естественного освещения помещений. После окончания строительных работ, помещения творческих мастерских, инженерные системы и коммуникации в установленном порядке приняты в эксплуатацию, поставлены на технический и инвентаризационный учет в том виде, в котором существуют в данный момент и в именно таком виде были переданы адрес в пользование. Помещение с момента передачи под творческую мастерскую находится в тех же объемно-планировочных решениях и не претерпевало изменений. С момента первоначальной передачи помещения в аренду правопредшественнику РОО «МСХ» - Московскому отделению художественного фонда адрес в 1996 году, помещение не менялось, оконные и дверные проемы, высотные характеристики неизменны.
Довод истца о несанкционированном монтаже и врезке инженерных систем помещения в общедомовые системы здания, а также создании тем самым завышенной коммунальной нагрузки на общедомовые системы здания, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку производство соответствующих работ произведено в 1966-1967 гг. с учетом согласования всех нормативов и нагрузок на указанные системы, целевое назначение помещения предполагает осуществление в нем профессиональной творческой деятельности, то есть оно является по сути производственным помещением, предназначенным для осуществления в нем трудовой функции людей в течение значительного времени, в связи с чем на данное помещение распространяются, в частности, требования Приказа Минтруда России от 29.10.2021 № 774н «Об утверждении общих требований к организации безопасного рабочего места», санитарные правила СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда», «СанПиН 2.2.4.548-96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы», предполагающие соответствие производственных условий в помещении нормам освещенности, температуры, влажности, воздухообмена, а так же наличие в нем бытовых удобств. Таким образом, функционирование в помещении № ХV инженерных систем освещения, отопления, канализации, водоснабжения, а также достаточный уровень естественной соляризации в совокупности необходимо для обеспечения приемлемых и безопасных условий труда и осуществления в этом помещении деятельности, для которой оно предназначено по данным технического учета. Системы электро- и водоснабжения, отопления, канализации, установленные фасадные окна не подлежат демонтажу в помещении и должны быть сохранены в исправном состоянии, поскольку иное сделало бы его непригодным для использования в соответствии с установленным целевым назначением.
Довод истца о том, что ответчики нарушили условия охраны архитектурного памятника несостоятелен, поскольку согласно указанным в тексте иска и приложенным к нему сведениям конструкция кровли, наличие инженерных систем и вид целевого использования нежилых помещений на чердачном этаже здания не относится к охраняемым признакам «Комплекс домов страхового общества «Россия», 1899 г.». Охранный статус памятнику культуры присвоен в 2017 году, однако договор пользования с ответчиками заключен в 2012 году, а с 1967 года помещение не реконструировалось и не перестраивалось.
Кроме того, кровля здания сама по себе не является аутентичным элементом архитектурного решения и не включена в охранный паспорт здания, поскольку авторские чертежи кровли отсутствуют и никогда не разрабатывались, а в нынешнем виде она была сооружена кровельщиками, не имеющими архитектурного образования, в 1950-х годах без какого-либо архитектурного решения или проекта.
Также отклоняются судом доводы стороны истца ТСЖ «Товарищество на Сретенке» о том, что по условиям охраны объекта культурного наследия предметом охраны является кровля по состоянию на 1900 год, то есть еще до реконструкции, произведенной в 1966-1967 годах, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении именно ответчиками ФИО1 и ФИО2 каких-либо требований охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (ст. 47.6, 56.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
Истец в обоснование своих доводов ссылается на акт комиссионного обследования от 20.04.2023, который не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку указанный акт составлен представителями ФКР, МосжилНИИПроект, и ТСЖ в отношении имущества - помещения № ХV, которое к указанным лицам не имеет какого-либо отношения, при этом при составлении акта отсутствовали представители ДГИ, РОО «МСХ», Мосгорнаследия, ГИН адрес, ФИО1 и фио, то есть данный акт составлен в отсутствие кого-либо из лиц, имеющих в отношении спорного нежилого помещения какие-либо права или полномочия.
Также суд отклоняет доводы истца о том, что общее собрание жителей не давало согласия на перепланировку помещения ответчиков, поскольку ТСЖ «Товарищество на Сретенке» основано в 2002 году, перепланировке помещение никогда не подвергалось, реконструкция помещения с приспособлением его к современному использованию, как было указано выше, была проведена органами исполнительной власти (конкретно, Исполкомом Бауманского райсовета) в 1966-1967 гг., когда решение общего собрания по действовавшему на тот момент законодательству не требовалось. Кроме того, помещение не относится к общему имуществу дома, принадлежит на праве собственности адрес, в связи с чем общее собрание в любом случае не полномочно принимать какие-либо решения по данному вопросу.
Доводы истца о несоответствии помещения строительным и техническим нормам со ссылкой на техническое заключение ООО «Архком» суд признает несостоятельными, поскольку представленное заключение выполнено архитектурным бюро, имеющим штат из одного человека и не имеющим разрешений на проведение работ на объектах культурного наследия. Кроме того, несоответствие помещения строительным нормам и правилам установлено «по визуальным признакам», что, безусловно, не является надлежащим способом изучения вопросов, обычно разрешаемым экспертом в области строительства.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, установив, что по материалам дела после 1967 года спорное нежилое помещение не реконструировалось и не перестраивалось, доказательств обратного истцом не представлено, при этом необходимость принятия решения общим собранием собственников помещений о согласии на реконструкцию на момент ее проведения не предусматривалась, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Товарищество на Сретенке» о возложении на ответчиков обязанности по демонтажу надстроек, приведении в первоначальное положение инженерных систем в спорном помещении.
Суд также полагает необходимым отметить, что собственником спорного нежилого помещения, расположенного в вышеуказанном многоквартирном доме, является адрес, а не ФИО1 и фио, в связи с чем, если ТСЖ «Товарищество на Сретенке» полагает, что обладает правом на иск, а такое нежилое помещение является самовольной постройкой, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, то ТСЖ «Товарищество на Сретенке» вправе обратиться с самостоятельным иском к адрес в лице Департамента городского имущества адрес в рамках положений ст. 222 ГПК РФ.
Поскольку в удовлетворении основных требований иска судом отказано, производные требования иска о взыскании судебных расходов также подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Товарищество на Сретенке» к ФИО1, ФИО2, Департаменту городского имущества адрес о демонтаже надстроек, приведение в первоначальное положение инженерных систем в помещении, взыскании судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2026 года.
Судья Ю.С. Данильчик