Решение по делу № 2-4479/2024 от 21.03.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости исполненным, прекращении права залога, взыскании задолженности.

Дело №2-787/2025

УИД 25RS0005-01-2024-006240-17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13.03.2025 г.Владивосток

Первомайский районный суд г.Владивостока в составе председательствующего судьи Левада А.А. при секретаре судебного заседания Фомине И.С., с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 (третье лицо: Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании договора купли-продажи недвижимости исполненным, прекращении права залога, взыскании задолженности,

установил:

ФИО5 обратился в суд с названным иском, в обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № за <данные изъяты> руб., во исполнение которым истцом уплачен аванс в размере <данные изъяты> руб., квартира находится в залоге ответчика. ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор подряда № на выполнение работ по строительству и отделке в соответствии с эскизным проектом индивидуального жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м на земельном участке с кадастровым номером №, стоимость по договору составила <данные изъяты> руб. В связи с изменением дизайн-проекта дополнительно произведена часть работ, которая не была согласована при заключении договора, внутренняя отделка была выполнена с применением более дорогих, чем предусмотрено договором, материалов, что привело к удорожанию стоимости работ, которая в итоге составила <данные изъяты> руб., ответчиком уплачено <данные изъяты> руб., то есть возникла задолженность в размере <данные изъяты> руб., что превышает размер задолженности истца перед ответчиком по договору купли-продажи – <данные изъяты> руб. С учетом уточнений просил признать договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполненным с ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право залога (ипотеки) на квартиру с кадастровым номером №, взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору подряда в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали требования по доводам, изложенным в иске, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик и его представитель требования не признали, указали, что доказательства согласования произведения дополнительных работ не представлены, представленные чеки об оплате работ, услуг, товаров не отвечают признакам относимости, поскольку не содержат указания на то, для работ по какому объекту они предназначены, кроме того, некоторые документы оплачены юридическими лицами, в связи с чем полагали недоказанным стоимость дополнительно произведенных работ, просили отказать в удовлетворении требований.

Изучив доводы искового заявления, возражений на иск, заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований на основании следующего.

Установлено, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО1 квартиру с кадастровым номером № за <данные изъяты> руб. со следующим порядком оплаты: <данные изъяты> руб. – в момент подписания договора в качестве аванса, <данные изъяты> руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи ФИО1 ФИО3 денежных средств в размере <данные изъяты> руб. по договору подтвержден распиской от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.5 ст.488 ГК РФ квартира находится в залоге у ФИО3 Указанный договор купли-продажи, залог зарегистрированы в ЕГРН в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 поручил ФИО1 выполнить работы по строительству и отделке в соответствии с эскизным проектом индивидуального жилого дома площадью 134 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №, при этом подрядчик обязуется выполнить собственными силами и средствами заказчика данные работы в соответствии с условиями договора, включая возможные работы, определенные в нем, но не упомянутые, которые необходимы для завершения работ и нормальной эксплуатации индивидуального жилого дома (п.1.1); при выполнении обязательств по договору подрядчик использует материалы, согласованные с заказчиком, свои машины, механизмы и оборудование (п.1.2). Общая стоимость договора определена на основании сметного расчета и составляет <данные изъяты> руб. Стоимость договора является окончательной и подлежит изменению в случае заключения дополнительного соглашения к настоящему договору. Дополнительные работы и материалы, инициированные заказчиком, выполняются, приобретаются и оплачиваются на основании дополнительного соглашения к договору (абзац 5 п.2.1).

Согласно предварительному графику затрат, сметному расчету стоимость по договору составила <данные изъяты> руб. Как следует из пояснений сторон, выполнение работ по устройству забора на винтовых сваях, ворот и калитки (128 погонных метра) не осуществлялась по просьбе заказчика, стоимость указанных работ составляла <данные изъяты> руб., в связи с чем по данному договору произведена оплата в размере <данные изъяты> руб., что подтверждено в том числе пояснениями сторон в судебном заседании.

ФИО1 направил ФИО3 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о зачете встречных однородных требований, указав, что задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> руб. прекращена полностью зачетом встречного требования в сумме <данные изъяты> руб., размер которого определен ФИО1 на основании акта выполненных работ по внутренней отделки помещения от ДД.ММ.ГГГГ по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ. Указал, что с даты получения уведомления ответчиком обязательства истца полностью прекращаются, задолженность ФИО3 перед ФИО1 составляет <данные изъяты> руб. Просил ответчика в течение 5 календарных дней обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения по залогу квартиры. Данное уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО3 акты выполненных по договору подряда работ, отчеты по чекам, акт сверки взаиморасчетов, согласно которым полагал, что сумма к доплате составляет <данные изъяты> руб., просил ответчика выплатить указанную сумму в течение десяти календарных дней. Почтовое отправление ДД.ММ.ГГГГ возвращено в связи с истечением срока хранения.

Согласно эскизному проекту от ДД.ММ.ГГГГ площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м. Истцом и ответчиком подписаны акты выполненных работ: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб.; акты № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ о приемке выполненных работ ФИО3 не подписаны.

В обоснование факта и стоимости произведенных работ представлены отчеты по чекам, копии кассовых и товарных чеков, товарных накладных, квитанций, счетов-фактур, таблицы соотношения работ по договору подряда и фактически выполненных работ.

Из ответа ФИО3 ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он не согласен с наличием задолженности по договору подряда, поскольку дополнительные соглашения на производство работ, не указанных в договоре, ими не заключались; устройство забора не выполнялось, в связи с чем оплате по договору подлежат <данные изъяты> руб., которые были оплачены им в течение ДД.ММ.ГГГГ года (последний платеж ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем им исполнены все обязательства по договору, а также за свой счет был выполнен ряд работ на сумму свыше <данные изъяты> руб., которые согласно договору и приложениям к нему должны были выполняться ФИО1; срок исполнения работ по договору нарушался истцом; полагал возможным с учетом взаиморасчетов по договору подряда учесть <данные изъяты> руб. в счет долга по оплате квартиры.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

ГК РФ в качестве из оснований прекращения обязательств предусматривает как прекращение обязательства исполнением (ст.408), когда надлежащее исполнение прекращает обязательство, так и прекращение обязательства зачетом (ст.410).

В силу ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В п.10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Согласно п.13 названного постановления для зачета в силу ст.410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования.

По смыслу ст.ст.410, 315 ГК РФ для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

На основании ст.410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам ст.165.1 ГК РФ, согласно которой сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как указано в п.15 названного постановления, обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету. Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

С учетом указанных правовых норм и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что обязательство ФИО1 по передаче денежных средств в счет оплаты квартиры и обязательство ФИО3 по передаче денежных средств в счет оплаты по договору подряда являются встречными, между тем, правовые основания для зачета требований отсутствуют, поскольку для прекращения обязательства зачетом на момент совершения стороной заявления о зачете должно существовать встречное неисполненное обязательство, чего в данном случае судом не установлено.

Из пояснений сторон, письма ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оплата по договору подряда в размере <данные изъяты> руб. за вычетом стоимости работ по установке забора, которые фактически не выполнялись, произведена им ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме; какие-либо дополнительные соглашения между сторонами в нарушение абзаца 5 п.2 ст.2.1 договора подряда об увеличении стоимости в связи с изменением объема работ по договору не составлялись; установленных судом обязательств ФИО3, возникших из договора подряда, не имелось. Таким образом, на дату совершения стороной заявления о зачете (ДД.ММ.ГГГГ) однородное встречное обязательство ФИО3 отсутствовало.

При установленных обстоятельствах судом было отказано в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы по делу, поскольку правового значения при рассмотрении данного спора обстоятельства соответствия выполненных видов и объемов работ, использованных материалов при строительстве жилого дома по договору подряда, рыночной стоимости проведенных работ не имеют.

Возникший между сторонами в ходе рассмотрения гражданского дела спор об установлении наличия договоренности между сторонами на выполнение ФИО1 дополнительного объема работ по договору подряда и определения их стоимости подлежит отдельному рассмотрению (другие предмет и основание иска), при этом обязательство ФИО3 по выплате денежных средств ФИО1, если и возникнет, то возникнет на основании судебного акта, то есть после совершения ФИО1 заявления о зачете.

В данном споре исковое требование об определении размера задолженности по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ не заявлено, а требование о взыскании задолженности по договору подряда основано на взыскании разницы, возникшей при зачете требований.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» указано, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (ст.ст.137, 138 ГПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч.2 ст.56, ст.67, ч.1 ст.196, ч.ч.3, 4 ст.198 ГПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

При указанных обстоятельствах и с учетом приведенных правовых норм и разъяснений оснований для удовлетворения исковых требований не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ИНН №) к ФИО3 (СНИЛС №) о признании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполненным с ДД.ММ.ГГГГ; о прекращении права залога (ипотеки) на квартиру с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости; о взыскании задолженности по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.; о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г.Владивостока в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.А. Левада

Решение в окончательной форме составлено 21.03.2025