Дело №
УИД 50RS0№-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Наро-Фоминский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Бузылевой Н.А.,
при секретаре судебного заседания Покладнёвой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к Администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес> о признании права собственности на реконструированное строение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Наро-Фоминского городского округа, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит сохранить строение с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном состоянии и признать право собственности на данное строение.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, истцу передан за плату в собственность земельный участок площадью 5812 кв.м, с кадастровым номером № с разрешенным использованием: под объектами недвижимости (здание магазина промтоваров и продуктов, здание центра торговых и коммерческих услуг), расположенный по адресу: <адрес>.
Вместе с земельным участком в собственность были приобретены расположенные на нем объекты недвижимости: здание/магазинов промтовары и продукты/состоящее из основного кирпичного строения общей площадью 266,3 кв.м.
Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
На приобретенном земельном участке в соответствии с его целевым назначением и условиями предоставления ФИО1 на собственные средства произвел мансардную надстройку нежилого здания.
После окончания строительства, ФИО1 предпринял меры для узаконивания произведенных изменений нежилого строения, возведенного в границах указанного земельного участка, однако, ДД.ММ.ГГГГ Администрация Наро-фоминского городского округа отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая, что вышеуказанное нежилое здание возведено истцом на земельном участке, предоставленном ему по договору купли-продажи, в том числе и для строительства в соответствии видом разрешенного использования участка; возведённый объект недвижимости закончен строительством, здание не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, отказ ответчика на заявление истца формален и не содержит оснований, препятствующих в силу ст. 222 ГК РФ, возможности легализации строения.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании отсутствовали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования поддерживали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес>, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовал, ранее в судебном заседании представитель ФИО4 с исковыми требованиями не соглашался.
Исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 5812 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости (здание магазина промтоваров и продуктов, здание центра торговых и коммерческих услуг), а также расположенное на нем здание с кадастровым номером № площадью 266,3 кв. м.
ФИО1 произведена реконструкция принадлежащего ему здания с кадастровым номером №.
В материалы дела представлен технический паспорт нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пп. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются им при условии соблюдения градостроительных, строительных, пожаротехнических норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно пункту 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, содержащихся в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).
Судом установлено и подтверждено представленными доказательствами, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 5812 кв. м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости (здание магазина промтоваров и продуктов, здание центра торговых и коммерческих услуг). ФИО5 произведена реконструкиця расположенного на данному участке здания с кадастровым номером №, в результате которой увеличилась его площадь. В настоящее время ФИО1 не выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку он не имеет возможности представить необходимый перечень документов, указанный в административном регламенте.
Для установления соответствует ли реконструированное здание строительным нормам и правилам, а также нарушаются ли права и охраняемые законом интересы иных лиц судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ГБУ «БТИ <адрес>».
ГБУ «БТИ <адрес>» представлено заключение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
Экспертом в ходе проведенного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено двухэтажное нежилое здание, площадью 582,8 кв. м. Площадь застройки объекта 365,3 кв.м. Фундамент здания бетонный, материал наружных стен: кирпич, пеноблок; перекрытие: плитное бетонное; конструкции кровли деревянные, покрытие металлочерепица; заполнение проемов: оконные блоки ПВХ, двери; инженерные коммуникации: электричество, водоснабжение, отопление, канализация. Экспертами была произведена геодезическая съемка границ исследуемого объекта.
Исследуемое здание соответствует следующим нормативно-техническим требованиям:
- градостроительным - (по расположению в границах земельного участка, проценту застройки, этажности, соответствию виду разрешенного использования земельного участка);
- строительным и объемно-планировочным - (по набору и высоте помещений и по конструктивной надежности);
- санитарно-гигиеническим- (по наличию инсоляции и естественного освещения, не влияния на инсоляцию и естественное освещение соседних зданий).
Исследуемое здание не соответствует следующим нормативно-техническим требованиям:
- градостроительным (в части расположения исследуемого объекта до границ земельного участка, с северной стороны до границы 2,35 м при минимально допустимых согласно ПЗЗ Наро-Фоминского г.о. 3 м);
- противопожарным - (расстояние до соседнего строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № - 4,20м, согласно требованиям СП 4.13130.2013 - не менее 8,0м. На втором этаже здания отсутствует система СОУЭ и АУПС).
По состоянию на дату проведения обследования техническое состояние исследуемого нежилого здания находится в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, при этом не имеет выраженных нарушений геометрии, визуальных дефектов несущих и ограждающих конструкций, не обнаружены отклонения и смещения конструкций от их стандартных положений, отсутствуют признаки аварийности конструктивных элементов здания. Таким образом, по мнению эксперта, исследуемый объект не угрожает жизни и здоровью граждан с точки зрения механической безопасности.
На момент обследования, на втором этаже проводились ремонтные и отделочные работы, на этаже отсутствуют системы противопожарной защиты, при начале эксплуатации этажа необходимо обеспечивать выполнение требований противопожарного режима для соответствующего вида использования, для чего необходимо в установленном порядке провести установку и испытание систем СОУЭ, АУПС.
Учитывая, что с технической точки зрения расстояние 2,35м позволяет проведение технического обслуживания здания, по мнению эксперта, нарушение в части минимальных отступов от границы земельного участка является несущественным и допустимым.
Площадь застройки в пределах одного пожарного отсека включая незастроенную площадь между исследуемым зданием и соседним строением составляет 712,4 кв.м. Учитывая, что максимально допустимая площадь пожарного отсека для двухэтажных зданий объектов торговли 1000 кв.м., что значительно превышает фактическую суммарную площадь застройки в пределах одного пожарного отсека, по мнению эксперта, размещение исследуемого объекта в его фактических границах возможно, в случае устранения нарушения в части противопожарных систем СОУЭ и АУПС.
Оценивая заключение ГБУ «БТИ <адрес>», суд учитывает, что исследование проведено экспертом, имеющим необходимый стаж и опыт работы, а также квалификацию в данной области, предупрежден об уголовной ответственности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оснований сомневаться в выводах указанной экспертизы не имеется, поскольку проведенное по делу экспертное исследование, по мнению суда, полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Выводы эксперта оформлены надлежащим образом, научно обоснованы, в связи с чем, представляются суду достоверными.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Определение понятия самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии совокупности нескольких признаков.
1. Постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику.
2. Постройка создана без получения на это застройщиком необходимых разрешений.
3. Постройка создана застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными.
Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, предоставлен истцу ФИО6 по договору аренды. Земельный участок имеет вид разрешенного использования: «Для размещения объектов торговли, под строительство магазина и придорожного кафе».
Верховный Суд Российской Федерации в своем Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При этом самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, т.е. основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и на фактических обстоятельствах расположения строений в их взаимосвязи.
Таким образом, решение о сносе самовольной постройки является лишь крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении действующих норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан, а также нарушении прав и охраняемых интересов заинтересованных лиц.
Оценив представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению, поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит ФИО1 на праве собственности. Земельный участок имеет вид разрешенного использования «Под объектами недвижимости (здание магазина промтоваров и продуктов, здание центра торговых и коммерческих услуг)». Указанное здание соответствует по документам целевому назначению земельного участка. Допущенные при реконструкции здания нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются незначительными. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, требования истца обоснованные и подлежат удовлетворению.
Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Судебное решение, устанавливающее право на имущество, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязаны осуществить государственную регистрацию права.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес> о признании права собственности на реконструированное строение удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое двухэтажное строение в реконструированном виде, с кадастровым номером №, общей площадью 582,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с последующей регистрацией права в едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.
Судья: Н.А. Бузылева
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.