Гражданское дело № 2-1210/2025
50RS0046-01-2025-000288-61
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 июля 2025 года
Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи: Майборода О.М.
Адвоката: Кобелева С.В.
При секретаре: Ефимовой Л.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковтун ФИО9 к ИП ФИО1 ФИО10 о защите прав потребителей
УСТАНОВИЛ:
Истец, с учетом уточнения, обратился в суд с иском к ответчику в котором просит : расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Ковтуном ФИО9 и ИП ФИО1 ФИО10, взыскать 6358500 рублей за уплаченный товар, 12399075 рублей неустойки, 257933,71 руб. убытков в виде уплаты процентов, штрафа, неустойку за нарушение сроков исполнения требований потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы из расчета 1% от цены товара в размере 6358500 руб. за каждый день просрочки, которая будет начисляться на фактическую задолженность по основному долгу начиная с 27 июня 2025 года до момента фактического исполнения обязательства, госпошлину в размере 89338 руб.
В обоснование своих требований ссылается на то обстоятельство, что он и ИП ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1355 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с использованием кредитных средств.
Согласно п.3.4 договора, участок частично расположен в береговой полосе, площадь пересечения 568 кв.м., процент пересечения 41.9%.
Решением Ступинского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года истребован из чужого незаконного владения Ковтуна ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <адрес> часть земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес> площадью 590 кв. м., расположенную в береговой полосе водного объекта, внесены изменения в сведения ЕГРН путём изменения площади земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес>, с 1 355 кв. м. на 765 кв. м.
Считает, что ответчик в нарушение норм ФЗ РФ «О защите прав потребителей» предоставил товар ненадлежащего качества, то есть меньшей площади.
Представитель ответчика с иском не согласен. Суду пояснил, что истец неверно квалифицировал исковые требования, как требования вытекающие из Закона РФ «О Защите прав потребителей», поскольку Земельный кодекс РФ имеет приоритет перед указанным Законом. Продавец, в силу ст.37 ЗК РФ предоставил покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования, а именно, что спорный земельный участок частично расположен в береговой полосе, площадь пересечения: 568 кв.м., процент пересечения 41,9. Считает, что истец выбрал неправильный способ защиты своих прав. Кроме того, считает, что в рамках гражданского дела № 2-641/2025 истец не возражал по заявленным требованиям и не оспаривал решение суда. Земельный участок площадью 765 кв.м. оставшийся у истца, пригоден к использованию для его целевого назначения - ИЖС, доказательств обратного суду не представлено.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк, согласно письменного отзыва с иском согласен.
Третьи лица: ТУ Росимущества по Московской области и Управление Росреестра по Московской области своих возражений суду не представили.
Суд, выслушав мнение представителя истца, представителя ответчика, проверив и исследовав материалы гражданского дела, обозрев гражданское дело № 2-641/2025, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.
Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
К такой информации относятся также сведения о нахождении земельного участка в границах береговой полосы и охранной зоны водного объекта.
Определением Апатитского городского суда Мурманской области от ДД.ММ.ГГГГ года гражданское дело по иску ФИО2 к предпринимателя ФИО1 ФИО10 о защите прав потребителей передано по подсудности ( л.д.209 т.1) в Ступинский городской суд Московской области, основанием передачи дела является то обстоятельство, что к спорным правоотношениям специальная норма об альтернативной подсудности ( ст.17 «О защите прав потребителей» и ч.7 ст.29 ГПК РФ) не применима.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между предпринимателем ФИО1 (далее ответчик, продавец) и гражданином-потребителем ФИО3 (далее истец, покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных — пунктов, с видом разрешенного — использования: — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 355 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Земельный участок приобретался с использованием потребительского ипотечного целевого кредита от ПАО «СБЕРБАНК».
Общая цена товара составила 6 358 500 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года за истцом зарегистрировано право собственности на данный земельный участок ( л.д.43).
Решением Ступинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года истребован из чужого незаконного владения Ковтуна ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <адрес>, часть земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес>, площадью 590 кв. м., расположенную в береговой полосе водного объекта, внесены изменения в сведения ЕГРН путём изменения площади земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес>, с 1 355 кв. м. на 765 кв. м.
В обоснование своих требований истец ссылается на то обстоятельство, что Продавец в силу статьи 431.2 ГК РФ заверил покупателя о следующих, обстоятельствах (пункты 3.2.1, 3.2.3 договора): - земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц; - продавец является единственным законным собственником земельного участка.
Считает, что ответчик в нарушение норм ФЗ РФ «О защите прав потребителей» предоставил товар ненадлежащего качества, то есть меньшей площади.
Между тем указанные доводы не нашли подтверждение в судебном заседании.
В силу п. 1 ст. 2 ЗК РФ, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать настоящему Кодексу.
На основании п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (статья 310) может быть предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
На основании п.1 и п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей",-при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Таким образом, действия сторон в отношении расторжения договора купли-продажи земельного участка определяются специальной нормой - статьей 37 ЗК РФ, которая не предусматривает право одностороннего отказа от договора (исполнения договора) во внесудебном порядке.
Суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку к спорным правоотношениями применяются положения Земельного кодекса РФ, а не Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако в соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Пунктом 1 статьи 476 ГК РФ определено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
На основании п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если покупатель при заключении договора был поставлен продавцом в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу положений ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Объектом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно представленного договора купли-продажи земельного участка в пункте 3.4. указано: «Земельный участок находится в зоне комплексного развития территорий, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Ступино. В связи с этим, Покупатель понимает и согласен с тем, что Продавец не берет на себя каких-либо дополнительных обязательств по созданию поселка, строительству объектов инфраструктуры социального назначения, разработке и согласованию проекта планировки территории и проекта межевания территории, иной документации, предусмотренной действующим законодательством. Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории - Водоохранная зона - Ручей без названия и прибрежной защитной полосе - Ручей без названия. Установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 09.04.2024 г. и с 12.04.2024 г., установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.( л.д.33-34 т.1).
Покупатель приобретает земельный участок только в соответствии с его целевым назначением, указанным в настоящем Договоре, а также с соблюдением требований действующего законодательства РФ. На земельном участке не допускается строительство объектов промышленного и/или складского назначения, хранение ядовитых и/или иных опасных веществ, а также совершение иных действий, ухудшающих состояние земельного участка, в связи с расположением земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории, целевое использование Покупателем земельного участка не должно приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод. Целевое использование земельного участка должно быть исключительно в соответствии со статьей 65 частью 15 и частью 17 Водного кодекса Российской Федерации №74-ФЗ от 03.06.2006 г.
Покупатель уведомлен, что земельный участок частично расположен в береговой полосе площадь пересечения: 568 кв.м., процент пересечения: 41.9%. Покупатель уведомлен и согласен с положениями ч. 2 ст. 6 ВК РФ «каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Покупатель ознакомлен о последствиях ограничивающих общедоступность береговой полосы. Строительство частного индивидуального жилого дома возможно за пределами береговой полосы.
3.4.1. Права на земельный участок не имеют иных ограничений по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, так же отсутствуют иные Зоны с особыми условиями использования территории, за исключением зон, указанных в п.3.4, настоящего Договора. О наличии каких-либо других ограничений, Продавцу не известно.»
Из смысла ст.37 ЗК РФ следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Таким образом, доводы ФИО3 о том, что ему не была предоставлена информация об ограничениях в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным видом, являются несостоятельными.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений. В соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, которые установлены федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимое и идентифицируются неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.
Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 г. № 975 (в ред. от 21.10.2019 г.) утверждены формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведениях и порядок их заполнения.
Согласно п. 61 Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015 г. № 975 (в ред. От 21.10.2019 г.) в графе «Ограничение права и обременение объекта недвижимости» выписки их ЕГРН вносятся сведения обо всех актуальных на момент выдачи выписки записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.
Каких-либо иных обременений за исключением тех, что были указаны в договоре на момент совершения сделки не имелось и не содержалось.
Все сведения о земельном участке были предоставлены продавцом и указаны в договоре.
Кроме того, истец мог так же самостоятельно получить информацию об имеющихся обременениях земельного участка.
На основании ст.460 ГК РФ,- 1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В судебном заседании так же было установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.
Истцом доказательств, в силу ст.56 ГПК РФ невозможности осуществления строительства на земельном участке, находящемся у него в собственности с кадастровым номером 50:33:0010292:686, не представлено.
Таким образом, суд исходит из отсутствия оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной водного объекта, намеренно ввел истца в заблуждение относительно существующих ограничений в использовании земельного участка, и что ИП ФИО1 допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, и как следствие, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков, штрафа, и отказа в исковых требованиях в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.195, 198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ковтун ФИО9 к ИП ФИО1 ФИО10 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств уплаченных за товар, неустойки, штрафа, неустойки за нарушение сроков исполнения, взыскании госпошлины оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ступинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2025 года.
Федеральный судья: О.М.Майборода