2-99/2025 УИД 50RS0№-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Титовой Е.С.,
при секретаре судебного заседания Борисенко В.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит здание кафе-магазина площадью 349,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1 960 кв.м., также находящемся в его собственности. Здание было реконструировано истцом, в связи с чем его площадь изменилась. При обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, осуществление действий по государственному кадастровому учету было приостановлено в связи с отсутствием документов, подтверждающих разрешение на реконструкцию объекта. Однако истец полагал, что проведенной реконструкцией не нарушаются права и законные интересы иных лиц, реконструированное здание не несет угрозы жизни и здоровью граждан, собственник смежного земельного участка не против нарушения трехметрового отступа от границ земельного участка, о чем имеется его заявление.
Уточнив требования после проведения судебной комплексной землеустроительной строительно-технической экспертизы, истец просил суд признать за ним право собственности на реконструированное здание кафе-магазина с кадастровым номером № площадью 1 047,3 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский район, <адрес>.
В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, настаивали на удовлетворении уточненного иска.
Администрация городского округа Солнечногорск Московской области, будучи надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в суд представителя не направила, какие-либо ходатайства не заявлены. Суд также учитывает, что администрация была заблаговременно ознакомлена с заключением проведенной по делу судебной экспертизы.
Третье лицо – Управление Росреестра по Московской области в суд представителя не направило, извещено надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 960 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для общественно-делового строительства.
На данном земельном участке расположено также принадлежащее ФИО1 нежилое трехэтажное здание кафе-магазина площадью 349,6 кв.м., как следует из реестрового дела на указанное здание.
Как указывает истец в иске, им данное здание реконструировано, в связи с чем его площадь увеличилась, однако разрешение на реконструкцию им не было получено.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Пунктом 29 указанного постановления Пленума ВС РФ установлено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Согласно пункту 39 постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Пунктом 44 постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
По ходатайству стороны истца судом была назначена и проведена судебная комплексная землеустроительная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению ГБУ «БТИ Московской области» № Г10-063/01-25 спорное строение располагается в границах земельного участка с кадастровым номером № используется в качестве торгового здания. Площадь здания по результатам проведенных замеров и построений установлена в размере 1 047,3 кв.м. Площадь по правоустанавливающим документам – 349,6 кв.м.
Изменение площади исследуемого здания произошло за счет проведения работ по реконструкции. Разрешение на реконструкцию отсутствует.
Суд при этом отмечает, что отраженная в сведениях ЕГРН общая площадь здания, равная 1117,2 кв.м., отражена только в градостроительном плане земельного участка, подготовленном Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области, и не соответствует ни площади, отраженной в правоустанавливающих документах (349,6 кв.м.), ни площади, установленной по результатам экспертизы – 1 047,3 кв.м.
По результатам проведенных исследований экспертом были выявлены несоответствия спорного здания действующим нормам и правилам в части отсутствия разрешения на реконструкцию и нарушения расстояния от исследуемого здания до северо-восточной и северо-западной границ участка, которое составляет менее 3 метров.
Экспертом указано, что выявленные нарушения не создают угрозы жизни и здоровью граждан и здание может безопасно эксплуатироваться в соответствии с его целевым назначением.
Экспертом также указано, что спорное здание в реконструированном виде соответствует градостроительным, противопожарным, объемно-планировочным требованиям, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
Фактическое использование здания, как торгового, соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку выводы эксперта согласуется с собранными по делу доказательствами, являются логичными и никем не оспорены.
Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы и полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Оценивая данное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу с учетом содержания статьи 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о соответствии данного заключения экспертизы требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, в связи с чем данное заключение принимается судом как допустимое и относимое доказательство по делу.
Суд также учитывает, что в материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие собственника смежного земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070201:39, данное ФИО1, в котором выражено согласие на размещение реконструированного трехэтажного спорного здания с нарушением трехметрового отступа от межи между земельными участками, на расстоянии 1,3 метра.
Нарушения границ земель общего пользования при реконструкции здания истцом по результатам проведенной судебной экспертизы не установлено, как и нарушения прав и законных интересов иных лиц, а также того, что в результате реконструкции здание стало нести угрозу жизни и здоровью граждан, перестало соответствовать разрешенному виду использования земельного участка, на котором оно расположено.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, учитывая, что спорное строение возведено и реконструировано в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, соответствуют его целевому назначению и разрешенному использованию, реконструкция строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию, суд приходит к выводу наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и сохранении принадлежащего ФИО1 здания в реконструированном виде.
Суд при этом учитывает отсутствие каких-либо возражений со стороны ответчика после проведения по делу судебной экспертизы и ознакомления с ней администрации городского округа Солнечногорск Московской области.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание с кадастровым номером № вид разрешенного использования – кафе-магазин, назначение – нежилое общей площадью 1047,3 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, городской округ Солнечногорск, <адрес>, строение 101.
Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.С. Титова