Решение по делу № 2-390/2025 от 18.02.2025 - о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-390/2025

УИД 36RS0005-01-2024-006054-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 18 февраля 2025г.

Советский районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при секретаре Сычевой Е.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 27.10.2021 заключила с ООО СЗ «РемСтрой» договор № 179/6-91 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира была передана по акту приема-передачи 27.10.2021. Застройщиком дома является ООО СЗ «РемСтрой». В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах гарантийного срока в квартире были обнаружены следующие недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства:

- жилая комната №1, площадью 19 кв.м., - при измерительном контроле деревянного дверного блока площадью 1,6 кв.м было установлено, что его отклонение от вертикали составляет 4 мм на 1 метр, что превышает допустимое отклонение, которое составляет 1,5 мм на 1 метр, согласно ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия.

При визуальном обследовании оконного блока установлено, что оконный блок площадью 2,85 кв.м разделен на три части, из которых две глухие, что противоречит п. 5.1.6 Применение неоткрывающихся створок в оконных блоках помещений жилых зданий выше первого этажа не допускается, кроме створок c размерами, не превышающими 400х800 мм, a также в изделиях, выходящих на балконы (лоджии), при наличии в таких конструкциях устройств для проветривания помещений. Возможность применения неоткрывающихся створчатых элементов оконных блоков в других видах помещений устанавливают в проектной документации на строительство. ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия.

- жилая комната № 2, площадью 12 кв.м., - при измерительном контроле деревянного дверного блока, площадью 1,6 кв.м было установлено, что его отклонение от вертикали составляет 2 мм на 1 метр, что превышает допустимое отклонение, которое составляет 1,5 мм на 1 метр, согласно ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия.

При визуальном обследовании оконного блока установлено, что оконный блок площадью 3,3 кв.м разделен на три части, из которых две глухие, что противоречит п. 5.1.6 Применение неоткрывающихся створок в оконных блоках помещений жилых зданий выше первого этажа не допускается, кроме створок c размерами, не превышающими 400х800 мм, a также в изделиях, выходящих на балконы (лоджии), при наличии в таких конструкций устройств для проветривания помещений. Возможность применения неоткрывающихся створчатых элементов оконных блоков в других видах помещений устанавливают в проектной документации на строительство. ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия.

- жилая комната № 3, площадью 14,64 кв.м., - при измерительном контроле деревянного дверного блока площадью 1,6 кв.м было установлено, что его отклонение от вертикали составляет 4 мм на 1 метр, что превышает допустимое отклонение, которое составляет 1,5 мм на 1 метр, согласно ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия.

При визуальном обследовании оконного блока установлено, что оконный блок площадью 2,85 кв.м разделен на три части, из которых две глухие, что противоречит п. 5.1.6 Применение неоткрывающихся створок в оконных блоках помещений жилых зданий выше первого этажа не допускается, кроме створок c размерами, не превышающими 400х800 мм, a также в изделиях, выходящих на балконы (лоджии) при наличии в таких конструкциях устройств для проветривания помещений. Возможность применения неоткрывающихся створчатых элементов оконных блоков в других видах помещений устанавливают в проектной документации на строительство. ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия.

- кухня, площадью 11,74 кв.м., - при измерительном контроле деревянного дверного блока площадью 1,6 кв.м было установлено, что его отклонение от вертикали составляет 2 мм на 1 метр, что превышает допустимое отклонение, которое составляет 1,5 мм на 1 метр, согласно ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия.

- коридор, площадью 6,1 кв.м., - при прикладывании двухметровой рейки к поверхности стены выявлено отклонение от плоскости, составляющее от 5 мм на участке площадью 2,35 кв.м, что не соответствует требованиям п. 6.1.7, СП 70.13330-2012 «Несyщие и ограждающие конструкции».

- коридор, площадью 8 кв.м., - при прикладывании двухметровой рейки к поверхности стены выявлено отклонение от плоскости, составляющее от 5 мм на участке площадью 7,58 кв.м, что не соответствует требованиям п. 6.1.7, СП 70.13330-2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

- ванна, площадью 3,18 кв.м., - при прикладывании двухметровой рейки к поверхности стены выявлено отклонение от плоскости, составляющее от 4 мм на участке площадью 4,56 кв.м, что не соответствует требованиям п. 6.1.7, СП 70.13330-2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

- туалет, площадью 1,4 кв.м., - при прикладывании двухметровой рейки к поверхности стены выявлено отклонение от плоскости, составляющее от 3 мм на участке площадью 3,8 кв.м, что не соответствует требованиям п. 6.1.7, СП 70.13330-2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

- балкон (лоджия), площадью 3,22 кв.м., - при визуальном обследовании оконного блока установлено, что оконный блок площадью 3,32 кв.м разделен на три части, из которых две глухие, что противоречит п.5.3.2.2. Для обеспечения требований 5.1. настоящего стандарта все створки остекления независимо от типа, располагаемые выше уровня нижнего экрана, должны иметь поворотное, поворотно-откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания. Примечание - под безопасным периодическим обслуживанием понимается очистка светопрозрачной конструкции от загрязнения (мытье стекол) вручную без каких-либо дополнительных специальных приспособлений. Человек, осуществляющий обслуживание, должен находиться на полу помещения изнутри и иметь беспрепятственный доступ к светопрозрачному заполнению без риска выпадения наружу. ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

Согласно экспертному заключению № 08/2024/272 от 05.08.2024, по результатам строительно-технического обследования квартиры, стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ составляет 342 628, 70 руб.

Истец обращался к застройщику c требованием o соразмерном уменьшении цены договора путем направления письменной претензии от 23.09.2024 (получена застройщиком 25.09.2024) однако требования застройщиком не оставлены без удовлетворения.

Считая свои права нарушенными, ссылаясь на положения ст.ст. 15, 309, 310, 1102 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Закона РФ от 07.02.1992 №2300 «О защите прав потребителей», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», истец обратился в суд и просил взыскать в свою пользу c ООО СЗ «РемСтрой» в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры денежные средства в размере 342 628,70 руб., почтовые расходы в размере 113 руб., неустойку за период с 05.10.2024 по 11.10.2024 в размере 23 984,01 руб. и продолжить ее начисление по ставке 1 % в день от суммы, взысканной по основному требованию, по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, взысканной по основному требованию в качестве уменьшения цены договора (л.д.4-7).

В уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требованиях истец просил взыскать c ООО СЗ «РемСтрой» в пользу ФИО3 в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 118 918 руб. 25 коп., почтовые расходы в размере 113 руб., неустойку за период с 06.10.2024 по 18.02.22025 в размере 160 539 руб. 30 коп. и продолжить ее начисление по ставке 1 % в день от суммы, взысканной по основному требованию, по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, взысканной по основному требованию в качестве уменьшения цены договора (л.д.133-135).

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании, не оспаривая выводов экспертного заключения в части стоимости недостатков строительных работ в размере 118 918,25 руб., выразил возражения относительно заявленных ко взысканию почтовых расходов, поскольку понесенные расходы являются выбором самого истца. В части требований о взыскании неустойки указал на необходимость исчисления с 07.10.2024, поскольку 06.10.2024 является воскресеньем. при разрешении требований о взыскании неустойки и штрафа просил снизить размер с применением ст. 333 ГК РФ, а также снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов в связи с их чрезмерностью, полагая необходимым учесть, что размер изначально заявленной ко взысканию суммы недостатков строительных работ почти в три раза был завышен.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом (л.д.130), представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.132).

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившегося лица, надлежащим образом извещенного о слушании дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, разрешая уточненные исковые требования по существу в соответствии со ст.ст. 56,60,67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.10.2021 между ООО «СЗ «РемСтрой» и ФИО3 заключен договор купли-продажи № 179/6-91 <адрес> <адрес>. Квартира передана по передаточному акту от 27.10.2021 (л.д.9,80-83).

По условиям договора объект недвижимости принадлежит продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.05.2021.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации застройщиком указанного объекта является ООО СЗ «РемСтрой» (л.д.50-55, 56-63).

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.136-138).

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственником квартиры обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве.

С целью выявления строительных недостатков и стоимости их устранения истец ФИО3 обратилась к ИП ФИО4

В соответствии с заключением № 08/2024/272 от 05.08.2024 выявлен перечень недостатков строительных работ и определена стоимость по их устранению в размере 342 628 руб. 70 коп. (л.д.29-58).

20.09.2024 истец направил претензию в адрес застройщика ООО СЗ «РемСтрой», в которой просил в добровольном внесудебном порядке соразмерно уменьшить покупную цену объекта недвижимости (л.д.39-40). Однако требования, содержащиеся в претензии, застройщиком не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Согласно ст.9 Федерального Закона от 26.01.1996 г. «О введении в действие части 2 Гражданского кодекса РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услугами) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Вследствие приобретения квартиры, расположенной по адресу <адрес>, для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли, истец в силу ст.9 «О введении в действие ч.2 ГК РФ» от 26.01.1996 г. №15-ФЗ обладает правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца предусмотренного п.2 ст.14 Закона РФ «О защите прав потребителей» права требования возмещения вреда, причиненного их имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуг), независимо от наличия договорных отношений с застройщиком, гарантийные отношения с застройщиком связаны с результатом работы по возведению жилого помещения, а не с личностью его владельца или способом приобретения им прав на данное имущество.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, согласно которому недостатком товара является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство застройщика по их устранению.

Согласно ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

В ходе рассмотрения дела ответчик, возражая против заявленных требований, ходатайствовал перед судом о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 14.11.2024 по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО УЭ «Воронежский центр экспертизы» (л.д.69-70, 71-76).

С учетом выводов заключения эксперта №1079/24 от 29.01.2025, исходя из видов применённых подрядчиком материалов в ходе строительных и отделочных работ, а также пояснений сторон по делу следует, что в <адрес> <адрес>, после передачи застройщиком (ответчиком) жилого помещения потребителю (истцу) по передаточному акту, ремонтные и отделочные работы не проводились, за исключением отделки стен кухни - переклеены обои, установлены декоративные фартуки.

Недостатки в строительно-отделочных работах в <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, связанные с несоответствием (нарушением) строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, имеются:

I. Жилая комната «1», площадью 12,1 кв.м.:

1.Оконный блок имеет глухое остекление более 400мм. Не соответствует п. 6.1.4.1 ГОСТ 23166-2021 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

2. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

II. Жилая комната «2», площадью 14,65 кв.м.:

1. Оконный блок имеет глухое остекление более 4 00мм. Не соответствует п. 6.1.4.1 ГОСТ 23166-2021 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

2. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

3. Выявлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 9 мм. Нарушение требований ГОСТ 28786-2019 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях. [26] п.4.3.3.2.

III. Жилая комната «3», площадью 19,11 кв.м.:

1. Оконный блок имеет глухое остекление более 400мм. Не соответствует п. 6.1.4.1 ГОСТ 23166-2021 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

2. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

IV. Кухня «4», площадью 11,7 кв.м.:

1. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

2. Выявлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 5 мм. Нарушение требований ГОСТ 28786-2019 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях. [26] п.4.3.3.2.

V. Коридор «5», площадью 7,63 кв.м.:

1. В оклейке обоями стен коридора отмечен дефект в виде отслоения обоев по шву без расхождения шва длиной до 0,5м в 10-и местах. Нарушение требований п.п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

VI. Ванная комната «7», площадью 3,2 кв.м.:

1. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 5 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

VII. Санузел «8», площадью 1,4 кв.м.:

1. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 5 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

VIII. Лоджия «9»:

1. Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки шириной более 400 мм и одну створку поворотного открывания. Нарушение требований п.5.3.2.2 ГОСТ 5992 6-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

2. Установлено отсутствие автономного ограждения балкона. Нарушение п.5.3.2.5 (в) ГОСТ Р 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

Причинами образованных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, являются нарушения требований строительных норм и правил, обычно предъявляемых в строительстве, связанные с отступлением от технологических процессов строительных и отделочных работ.

Все выявленные дефекты в квартире <адрес> отражённые в исследовательской части, являются явными дефектами, для выявления, которых в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

Недостатков в исследованной квартире <адрес>, которые могли быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения владельцами квартиры требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведённого собственниками или привлечёнными третьими лицами, не установлено.

Стоимость работ (без учёта замены «глухих» створок), необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире <адрес>, которые нарушают требования действующих строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве для определения качества отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте №1 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 4 квартал 2024 г. 52 253,20 руб., включая НДС 20% 8 708,87 руб.

Стоимость работ, необходимых для замены «глухих» створок на поворотные в квартире <адрес>, которые нарушают требования действующих строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве для определения качества отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте №2 и составляет на момент производства экспертизы (4 квартал 2024) 66 665,05 руб., включая НДС 20% 11 110,84 руб.

Таким образом, стоимость устранения недостатков на момент производства экспертизы (4 квартал 2024) составляет 118 918,25 руб., включая НДС 20%.

Стоимость материалов, которые подлежат повторному применению при работах по устранению выявленных недостатков и дефектов на момент производства экспертизы (4 квартал 2024) составляет 33 489,88 руб., включая НДС 20%.

Стоимость квартиры <адрес> в связи выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве уменьшилась на 52 253,20 руб. и составляла на момент производства экспертизы (4 квартал 2024) 4 448 534,80 руб. (без учёта стоимости замены оконных «глухих» створок).

Стоимость квартиры <адрес>, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве уменьшилась на 118 918,25 руб., включая НДС 20% (с учётом стоимости замены «глухих» створок) и составляла на момент производства экспертизы (4 квартал 2024) 4 381 869,75 руб., включая НДС 20% (л.д.86-119).

Оценивая, с учетом требований ст.67 ГПК РФ указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда, поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение подготовлено экспертом, имеющим высшее образование, квалификацию по экспертной специальности, стаж экспертной работы с 2000г., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, проведено в условиях непосредственного осмотра объекта, с использованием специальной литературы.

Результаты данной экспертизы установили, что имеющиеся в квартире дефекты строительных работ и отделочных работ являются именно производственными и возникли при выполнении строительных работ ответчиком в результате нарушения им требований нормативных документов, применяемых в строительстве. Убедительных доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, стороной ответчика не приведено, выводы заключения не оспорены.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного договора, выводы заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что истец вправе претендовать на взыскание соразмерного уменьшения цен договора на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, ухудшающих качество объекта недвижимости в размере 118 918 руб. 25 коп. поскольку объект построен с недостатками, которые были обнаружены в период гарантийного срока.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за период с 06.10.2024 по 18.02.2025 и последующим начислением по день фактического исполнения обязательства, суд исходит из следующего.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 65 постановления Пленума г 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, п. 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта неустойки.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, претензия в адрес ответчика направлена истцом 23.09.2024 и получена адресатом 25.09.2024. Таким образом, истечение 10-дневного срока для удовлетворения требований приходится на 05.10.2024. Учитывая, что требования истца не были удовлетворены, он имеет право претендовать на исчисление неустойки с 06.10.2024.

Истцом приведен расчет неустойки за период с 06.10.2024 по 18.02.2025 согласно которому ее размер составил 160 539 руб. 30 коп. Проверив представленный расчет, суд находит его соответствующим законодательству, арифметически верным и считает возможным положить его в основу принимаемого решения.

Довод представителя ответчика о неверном определении начала периода начисления неустойки (выходной день) суд не принимает, поскольку началом срока начисления неустойки является следующий день после истечения срока исполнения обязательств. Правило статьи 193 ГК об окончании срока применяют, когда нерабочим оказывается последний день какого-либо срока. Нерабочие дни, которые приходятся на начало и период течения срока, из подсчета не подлежат исключению.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью, данное ходатайство суд находит заслуживающим внимания.

Допущенный ответчиком период просрочки не является чрезмерно длительным. Принимая во внимание все установленные по делу обстоятельства, соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, а также компенсационный характер неустойки, исходя из общих принципов разумности и справедливости, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 80 000 руб., поскольку данная сумма является соразмерной нарушенному обязательству, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По мнению суда, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, что придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.

Оснований для еще большего снижения неустойки суд не усматривает, так как это приведет к необоснованному освобождению ответчика от установленной законом ответственности за уклонение от своевременного исполнения обязательств перед покупателем, который является потребителем и выступает слабой стороной по отношению к застройщику. К тому же, уменьшение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

Разрешая требования о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (в ред. Федеральных законов от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 21.12.2004 N 171-ФЗ). Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с тем, что факт неправомерного отказа ответчика в соразмерном уменьшении цены договора на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, ухудшающих качество объекта недвижимости - спорной квартиры судом установлен, с учетом обстоятельств гражданского дела, длительности неисполнения правомерных требований ответчиком, а также с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий и степени вины ответчика суд взыскивает компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

В соответствии с ч. 6. ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ).

В силу п. 46. Указанного Постановления Пленума Верховного Суда, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей").

В силу Закона РФ «О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований (118 918,25+80 000+3 000)х50% = т.е. 100 959,12

Вместе с тем, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012. N 17 о возможности уменьшения штрафа по делам о защите прав потребителей, а также исходя из того, что штраф является мерой ответственности за нарушение обязательств, в связи с чем, по своей правовой природе не может служить средством обогащения взыскателя и должен соответствовать последствиям нарушения, а также учитывая ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд снижает размер штрафа до 40 000 руб.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче иска истцом уплачены почтовые расходы в размере 113 руб. (л.д.42), которые в силу положений приведенных норм подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления.

Таким образом, с учетом требований ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ (в ред., действовавшей на дату подачи иска) с ответчика ООО «СЗ «РемСтрой» в доход бюджета муниципального образования надлежит взыскать госпошлину в размере 12 383 руб. 72 коп. (из которых 9 383 руб.72 коп. по требованию имущественного характера (из расчета (118 918,25 +160 539,30 -100 000 )х 3% + 4 000) и 3 000 руб. по требованию неимущественного характера).

При этом, суд отмечает, что снижение размера присуждаемой неустойки в силу ст. 333 ГК РФ не может приводить к пропорциональному исчислению размера государственной пошлины в силу п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

уточненные исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов частично удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой», ИНН <***>, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (паспорт №), в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков денежные средства в размере 118 918 руб. 25 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., неустойку за период с 06.10.2024 по 18.02.2025 в размере 80 000 руб., штраф в размере 40 000 руб., почтовые расходы в размере 113 руб., а всего 242 031 руб. 25 коп.

Взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой», ИНН <***>, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (паспорт №), неустойку за нарушение срока удовлетворения требований в размере 1%, начисляемого на сумму основного обязательства 118 918 руб. 25 коп. (или остатка задолженности) за каждый день просрочки, начиная с 19.02.2025 по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой», ИНН <***>, в доход бюджета муниципального образования г.о.г. Воронеж государственную пошлину в размере 12 383 руб. 72 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через, районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.02.2025.

Судья А.С. Голубцова