Решение по делу № 2-2493/2023 от 13.12.2023

Дело № 2-2493/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2023 года Томский районный суд Томской области в составе: председательствующего Пелипенко А.А.,

при секретаре Пятиненко С.А.,

помощник судьи Борисова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4 ФИО5, представителя ФИО6 ФИО7 гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратился в суд к ФИО3, ФИО8 с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты и общего имущества в квартире по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что 08.09.2023 в судебном заседании было установлено, что 06.09.2023 за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на общее имущество квартиры. О продаже общего имущества истец не извещался. Из выписки ЕГРН следует, что основанием регистрации является договор от 07.11.2017 купли-продажи комнаты. О заключении договора истец также не извещался. Тем не менее, из решения от 04.02.2016 и разъяснения от 26.04.2023 следует, что истец является долевым собственником квартиры. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении норм ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Трехмесячный срок на применение п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит исчислению с 06.09.2023, о чем истцу стало известно 08.09.2023 в судебном заседании, при этом общее имущество квартиры является неотъемлемой частью квартиры, дата продажи которой состоялась 07.11.2017, а значит срок пропущен и подлежит восстановлению.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал.

Представитель истца ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержал. Пояснил, что ссылка ответчика на то, что квартира является коммунальной ошибочна, квартира принадлежит на праве долевой собственности. Ответчик при заключении договора купли-продажи должен был уведомить иных собственников. Так как доля в праве собственности в отношении вспомогательного жилого помещения была зарегистрирована в сентябре 2023 года, трехмесячный срок исковой давности подлежит исчислению с этого момента. Однако поскольку право собственности на квартиру было зарегистрировано в 2017 году, истцом было принято решение заявить ходатайство о восстановлении процессуального срока. ФИО1 и ФИО8 жили как соседи, установив перегородку из подъезда в квартиру и между комнатами. Комнат ФИО8 сдавал в аренду, менялись проживающие в ней лица. О наличии договора купли-продажи стало известно в 2021 году, когда обострился конфликт. Уточнил, что помещение вспомогательного использования является частью квартиры. В случае удовлетворения исковых требований, доля будет приобретена истцом за счет кредитных денежных средств.

Ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. В судебном заседании, а также отзыве на исковое заявление указал, что доказательств, свидетельствующих о том, что истец имеет право перевода на него прав и обязанностей покупателя комнаты и общего имущества в <адрес> по адресу: <адрес> суд не представил. Как требует п. 1 ст. 8.1, ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 12 договора купли- продажи комнаты от 07.11.2017 переход права собственности на комнату к ФИО3 зарегистрирован 14.11.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Согласно выводам решения Томского районного суда Томской области от 04.02.2016 по иску ФИО4, ФИО1, ФИО6 к администрации Зональненского сельского поселения о признании в порядке приватизации права собственности на жилые помещения <адрес> по адресу: <адрес> является коммунальной. Указанным решением Томского районного суда от 04.02.2016 за ответчиком ФИО8 признано право на 96/323 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в названной квартире. Право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью права собственности на комнату в квартире, принадлежащую ФИО3, и следует судьбе комнаты в квартире. На этом основании, а также названного договора купли-продажи комнаты и было зарегистрировано право собственности ФИО3 на общее имущество в квартире. При подаче искового заявления истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушении своего предполагаемого права о переходе прав покупателя на комнату и места общего пользования в квартире истец узнал в ноябре 2017 года, следовательно, трехлетний срок исковой давности для подачи искового заявления в суд истек в ноябре 2020 года. Истец обратился в Томский районный суд Томской области 18.10.2023, через два года и одиннадцать месяцев после истечения срока исковой давности. О продаже доли истец извещался устно.

Ответчик ФИО8, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третьи лица ФИО4, ФИО6, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица ФИО4 ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражал. Указал, что при разрешении требований права доверителя не затрагиваются. На истце лежит обязанность предоставить доказательства желания и возможности приобретения спорной доли, а также установлению подлежат обстоятельства пропуска срока исковой давности с учетом того, что истец зарегистрирован по спорному адресу и знал, что квартира продана.

Представитель третьего лица ФИО6 ФИО7 оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда, если принятым судебных актом доли детей истца в имуществе не будут уменьшены.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что согласно техническому паспорту, подготовленному ОГУП «ТОЦТИ» по Томскому района от 21.08.2006 квартира, расположенная по адресу: <адрес> имеет площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 96,6 кв.м, общую площадь жилого помещения 92, кв.м, и состоит из помещений: № 1- коридор площадью 5,1 кв.м, № 2- комната площадью 17,8 кв.м, № 3 – комната площадью 6,2 кв.м, № 4 – санузел площадью 3,3 кв.м, № 5 – коридор площадью 12,2 кв.м, № 6 – комната площадью 10,6 кв.м, № 7 – кухня площадью 7,7 кв.м, № 8 – туалет площадью 1,2 кв.м, № 9 – ванная площадью 2,8 кв.м, № 10 – комната площадью 11,9 кв.м, № 11- комната площадью 13,6 кв.м, № 12 – балкон площадью 3,3 кв.м, № 13 – балкон площадью 0,9 кв.м (экспликация к поэтажному плану составной части объекта капитального строительства).

На основании договора передачи муниципального жилого помещения в собственность граждан от 01.06.2007 администрацией Зональненского сельского поселения передала ФИО11 в полную собственность занимаемую ею по договору найма комнату № в <адрес> муниципального жилищного фонда поселения общей площадью 17,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, комната №, расположенную в пятикомнатной квартире.

15.07.2011 между ФИО11 и ФИО12 заключен договор дарения указанной жилой комнаты.

В последующем 13.08.2014 между ФИО13 и ФИО8 заключен договор купли-продажи комнаты, площадью 17,8 кв.м по адресу: <адрес>.

16.08.2012 квартира по адресу: <адрес>, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Решением Томского районного суда Томской области от 04.02.2016 удовлетворены исковые требования ФИО4, ФИО1, ФИО6 к Администрации Зональненского сельского поселения о признании в порядке приватизации права собственности.

Указанным решением за ФИО4, ФИО1, ФИО6 признано право пользования на жилые комнаты площадью 6,2 кв.м, 13,6 кв.м, 11,9 кв.м, 10,6 кв.м. всего общей площадью комнат 42,3 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью 92,4 кв.м на условиях социального найма.

За ФИО4, ФИО1, ФИО6 признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на жилые комнаты площадью 6,2 кв.м, 13,6 кв.м, 11,9 кв.м, 10,6 кв.м всего общей площадью комнат 42,3 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью 92,4 кв.м, по 1/3 доли каждому в праве собственности.

Судом признано право общей долевой собственности в порядке приватизации по 1/3 доли за ФИО4, ФИО1, ФИО6 на 227/323 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью 92,4 кв.м.

За ФИО8 признано право на 96/323 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью 92,4 кв.м.

Указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве общей долевой собственности.

На основании решения Томского районного суда Томской области от 04.02.2016, вступившего в законную силу 10.03.2016, ФИО1 12.08.2016 зарегистрировано право на 1/3 в праве общей долевой собственности на комнаты площадью 6,2 кв.м., 13,6 кв.м., 11,9 кв.м., 10,6 кв.м по адресу: <адрес>.

07.11.2017 между ФИО8 (продавец) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: жилая комната, назначение: жилое, общей площадью 17,8 кв.м, расположенная на 2 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Стоимость недвижимого имущества продается за 640000 рублей (п. 2 договора).

Определением судьи Томского районного суда Томской области от 26.04.2023 разъяснено, что решением Томского районного суда Томской области от 04.02.2016 по исковому заявлению ФИО4, ФИО1, ФИО6 к Администрации Зональненского сельского поселения о признании в порядке приватизации права собственности на жилые помещения, площадь общего имущества общего пользования в квартире по адресу: <адрес> составляет 32,3 кв.м и состоит из шести помещений, которыми в соответствии с экспликацией к поэтажному плану являются: коридор -5,1 кв.м, номер в плане №; санузел – 3,3 кв.м, номер в плане - №; коридор – 12,2 кв.м, номер в плане №; кухня – 7,7 кв.м, номер в плане - №; туалет – 1,2 кв.м, номер в плане №; ванная – 2,8 кв.м, номер в плане №.

В отношении данного имущества, общей площадью 32,3 кв.м, выделено 227/323 долей в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования по 1/3 доли за ФИО1, ФИО4, ФИО6 в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью 92,4 кв.м.

06.09.2023 ФИО3 зарегистрировано право общей долевой собственности на 96/323 доли в отношении имущества общего пользования, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, кадастровый № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

В настоящее время в ЕГРН имеются следующие сведения об объектах недвижимого имущества:

жилая комната с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, собственник ФИО3;

жилая квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

жилая комната с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, собственники по 1/3 доли ФИО6, ФИО1, ФИО4;

помещение нежилое, имущество общего пользования с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд истцом ФИО1 указано, что о продаже общего имущества истец не извещался. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении норм ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ч. 3 указанной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьям 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Согласно буквальному содержанию п. 1, 2 договора купли-продажи комнаты от 07.11.2017 предметом договора является недвижимое имущество: жилая комната, назначение: жилое, общей площадью 17,8 кв.м, расположенная на 2 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 13.08.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 70-АВ 616856 от 01.09.2014.

Согласно материалам дела спорная комната является самостоятельным объектом права собственности, а ответчик ФИО3 единоличным собственником указанного помещения, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Таким образом, принимая во внимание, что сторонами ФИО8 и ФИО3 оговорены все существенные условия договора купли-продажи, определен предмет сделки- жилая комната, назначение: жилое, общей площадью 17,8 кв.м, расположенная на 2 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, указанный объект недвижимого имущества, вопреки доводам истца, принадлежал продавцу на праве собственности, у истца, преимущественное право покупки в том смысле, который указан в ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует, поскольку между истцом и ответчиками право общей долевой собственности отсутствует.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Представителем истца в судебном заседании даны пояснения, что денежные средства на депозит суда не вносились, но в случае удовлетворения исковых требований истец будет иметь денежные средства в размере, определенном в договоре купли-продажи от 07.11.2017. Высказался, что предоставление доказательств наличия денежных средств у истца не является обязательным при рассмотрении данной категории дел.

Вместе с тем, каких-либо доказательств наличия денежной суммы в размере 640000 рублей у истца не представлено. Таким образом, истцом не было исполнено обязательство по предоставлению доказательств наличия у ФИО1 денежной суммы в размере 640000 рублей.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком ФИО3 в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В свою очередь истцом указано, что поскольку регистрация общего имущества произведена 06.09.2023, о чем истцу стало известно 08.09.2023 в судебном заседании, процессуальный срок, предусмотренный ст. 250 Гражданского кодекса российской Федерации не пропущен. Вместе с тем, учитывая, что основанием регистрации является договор купли- продажи от 07.11.2017, срок подлежит восстановлению.

Согласно пункту 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Как следует из материалов дела Томским районным судом Томской области рассмотрено гражданское дело № 2-1440/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО8 о признании договора купли-продажи комнаты по адресу: <адрес> от 07.11.2017.

Согласно общедоступным сведениям официального сайта Томского районного суда Томской области указанное исковое заявление поступило в суд 02.05.2023, а потому довод о том, что о нарушении своих прав истец узнал только 06.09.2023, не состоятелен.

Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности в суд не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи от 07.11.2017.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ А.А. Пелипенко

Мотивированное решение составлено 20.12.2023

Копия верна

Судья А.А. Пелипенко

Секретарь С.А. Пятиненко

Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-2493/2023

УИД 70RS0005-01-2023-002979-26