дело № 3а-24/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.03.2023 город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Цеевой Д.К.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» (заинтересованные лица – филиал Публично-правовая компания «Роскадастр» по Республике Адыгея, администрация муниципального образования «Тахтамукайский район», администрация муниципального образования «Энемское городское поселение», ФИО1) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» (далее – ООО «ТСКр») обратилось с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:37, площадью 5000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 2 720 000 рублей по состоянию на 01.01.2021;

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:65, площадью 9990 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 5 850 000 рублей по состоянию на 01.01.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2022 №КУВИ-001/2022-104243012 административному истцу ООО «ТСКр» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 01:05:0100075:37. В соответствии с указанной выпиской кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составляет 3 857 700 рублей (л.д. 19).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2022 №КУВИ-001/2022-104242846 ООО «ТСКр» является правообладателем объекта с кадастровым номером 01:05:0100075:65 с общей долевой собственностью 79/89 (№01-01-04/018/2005-177 от 30.11.2005). В соответствии с указанной выпиской кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составляет 7 707 684,6 рублей (л.д.16).

10/89 общей долевой собственности согласно этой же выписке владеет ФИО1, который согласно определению от 09.02.2023 привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица (л.д. 176).

Результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, административный истец считает превышающими рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение его налоговых обязательств, в связи, с чем они подлежат изменению.

В обоснование своих требований, административный истец ссылается на представленный им Отчет об оценке спорных объектов недвижимости №02-03/22/0283-1 от 24.10.2022.

Согласно заключению указанного Отчета, рыночная стоимость объектов недвижимости:

– земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:37 категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственных помещении» общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Энем, ул. Седина, д. 64/1, составляет 2 720 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:65 категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственных помещении» общей площадью 9990 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Энем, ул. Седина, д. 64, составляет 5 850 000 рублей

В связи с изложенным административный истец в своем исковом заявлении просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью определенной в Отчете об оценке.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству на административное исковое заявление ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» представлен отзыв, в котором административный ответчик указывает на нарушения требований, предъявляемых к отчету об оценке и полагает, что представленный Отчет об оценке не может быть положен в основу решения суда по делу (л.д.90-92).

Административный ответчик указывает, что в нарушение пункта 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), пункта 11 ФСО №7 в таблице 12 (стр. 31 Отчета) оценщик использует для анализа рынка объекты недвижимости, несопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования, что вводи в заблуждение и приводит к искажению результатов анализа рынка недвижимости. Кроме того, в тексте объявлений объектов-аналогов номер 1,4,6,7,9 содержится информации о срочности продажи объектов и о возможности обмена, что является нетипичными условиями продажи и, следовательно, приводит к искажению результатов.

Также, административный ответчик указывает на то, что в нарушение требований пункта 11 Закон №135-ФЗ, пункта 11 ФСО №7 на странице 29 Отчета оценщик относит объект оценки к рынку земельных участков средней активности, однако, следует отметить, что Тахтамукайский район расположен в непосредственной близости к экономически развитому городу Краснодар, и рынок недвижимости земельных участков с разрешенным использованием «для производственного назначения» достаточно развит, следовательно вывод оценщика о средней активности рынка необоснован.

Наряду с этим, в нарушение пункта 11 Закон №135-ФЗ, пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7, в расчетах рыночной стоимости на странице 65 Отчета оценщик не применяет корректировку на дату предложения, утверждая, что цены на объекты, выставленные на продажу в срок от 4 до 17 месяцев являются актуальными на дату оценки, однако, за период, прошедший между датой определения стоимости (01.01.2021) и датами размещения предложений о продаже объектов-аналогов № 1 и № 2, выбранных в качестве аналогов для расчетов, прошло более 6 месяцев, необходимо было применить корректировку на дату оценки, поскольку за это время рынок претерпел значительные изменения.

В целях устранения замечаний указанного отзыва административного ответчика, административным истцом был представлен новый Отчет об оценке №02-03/22/0283-1 от 01.02.2023, подготовленный ООО «Оценочная компания «Вета», а также уточненные административные исковые требования, в которых просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с новым Отчетом, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 с кадастровым номером 01:05:0100075:37 составляет 3 100 000 рублей, а объекта с кадастровым номером 01:05:0100075:65 составляет 6 630 000 рублей.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея ФИО2 не возражал против удовлетворения административного иска.

Представителя административного ответчика ФИО3 также указала, что замечаний к Отчету об оценке от 01.02.2023 не имеет, в связи с чем при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

От административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, ввиду отсутствия у Комитета замечаний к Отчету об оценке.

Заинтересованное лицо ФИО1 в телефонном разговоре пояснил, что в судебное заседание не явится, против удовлетворения административного иска не возражает.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствии надлежаще извещенных лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО «ТСКр» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:0100075:37, площадью 5000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>;

Также, административный истец является правообладателем с общей долевой собственностью 79/89 (№01-01-04/018/2005-177 от 30.11.2005) земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:65, площадью 9990 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>.

Правовые предписания статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусматривают возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу пункта 3 статьи 12 и пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъектам федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы для отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объектов, административный истец в подтверждение своих доводов представил Отчет об оценке №02-03/22/0283-1 от 01.02.2023, подготовленный ООО «Оценочная компания «Вета» с учетом возражений административного ответчика, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 с кадастровым номером 01:05:0100075:37 составляет 3 100 000 рублей, а объекта с кадастровым номером 01:05:0100075:65 составляет 6 630 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного заседания представитель заинтересованного лица филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея ФИО2 не возражал против удовлетворения административного иска.

Представителя административного ответчика ФИО3 также указала, что замечаний к Отчету об оценке не имеет, в связи с чем при вынесении решения полагается на усмотрение суда, административный ответчик Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям в своем ходатайстве также указал, что замечаний к Отчету не имеет.

С учетом позиции сторон, исследуя в соответствии с положениями пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», представленный Отчет об оценке №02-03/22/0283-1 от 01.02.2023, подготовленный ООО «Оценочная компания «Вета» об оценке спорных объектов недвижимости, суд находит их соответствующими законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), как допустимые доказательства, что позволяет их положить в основу настоящего судебного решения без проведения судебной оценочной экспертизы.

Оценивая указанный выше №02-03/22/0283-1 от 01.02.2023, подготовленный ООО «Оценочная компания «Вета», о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд также исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отчет базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых оценщиком подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2021.

Правильность заключений оценщика сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность отчетов, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости размере их рыночной на основании представленного административным истцом Отчета об оценке объектов недвижимости.

Полномочия лица, составившего данные отчеты в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, предъявляемыми к оценщикам, сомнений у суда не вызывают и сторонами не оспариваются.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости спорных объектов в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:0100075:37 по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 100 000 рублей, а объекта с кадастровым номером 01:05:0100075:65 по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 630 000 рублей.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца, являющегося юридическим лицом, с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд с указанным иском – 10.01.2023.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом уточнений, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:37, площадью 5000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 3 100 000 рублей по состоянию на 01.01.2021;

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:65, площадью 9990 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 6 630 000 рублей по состоянию на 01.01.2021.

Датой подачи административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату 10.01.2023 – дата обращения с указанным административным иском в суд, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:37, площадью 5000 кв.м. в размере 3 100 000 рублей по состоянию на 01.01.2021; земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100075:65, площадью 9990 кв.м. в размере 6 630 000 рублей по состоянию на 01.01.2021;

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.03.2023.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева