Чулкова И.В. УИД 39RS0010-01-2022-002450-70
дело №2-66/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3117/2023
07 августа 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Мариной С.В.,
судей: Гарматовской Ю.В., Теплинской Т.В.,
при секретаре: Пчельниковой В.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Маркелова Е.Ю. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 26 января 2023 года по делу по его иску к Рамусь А.А. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя Маркелова адвоката Глебович В.П., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ответчика Лавриненко И.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Маркелов Е.Ю. обратился в суд с иском к Рамусь А.А., указав, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи от 24.02.2022, предметом которого было намерение сторон в срок по 24.04.2022 заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, №, с привлечением кредитных денежных средств. Во исполнение указанного договора он (истец) передал Рамусь А.А. в качестве задатка <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской.
31.03.2022 ПАО «Сбербанк» отменило одобрение его заявки на кредитование для приобретения земельного участка по адресу: <адрес>, №, ввиду изменения условий кредитования из-за многократного повышения ключевой ставки Центробанка, о чем он был уведомлен посредством смс-сообщений от банка. В связи с этим им в адрес Рамусь А.А. была направлена претензия о возврате денежных средств с указанием причин возврата задатка. Однако Рамусь А.А. отказала в возврате денежных средств, указав, что сделка не состоялась по вине покупателя.
На основании изложенного, ссылаясь на то, что отмена предоставления права на получение кредита банком ввиду изменения условий кредитования из-за значительного резкого повышения ключевой ставки является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не является ответственной, Маркелов Е.Ю. просил в судебном порядке взыскать с Рамусь А.А. денежные средства в размере 100 000 рублей и судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей.
Рассмотрев требования, Гурьевский районный суд Калининградской области26 января 2023 года вынес решение, которым в иске отказал.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск удовлетворить, продолжая настаивать на его доводах.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец и ответчик, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного разбирательства не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 24.02.2022 между Рамусь А.А. и Маркеловым Е.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком).
Согласно п.п. 1.1 - 1.2 указанного договора стороны обязуются заключить в срок до 24.04.2022 основной договор – договор купли-продажи земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
В соответствие с п. 1.5 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 цена объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по основному договору будет осуществляться следующим образом: <данные изъяты> рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего предварительного договора, <данные изъяты> рублей покупатель передает продавцу за счет кредитных средств, условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором, <данные изъяты> покупатель передает продавцу за счет собственных средств.
В обеспечение заключения основного договора покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках данного предварительного договор купли-продажи (п. 1.7 договора).
Согласно п. 3.2 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 при расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Пунктом 3.4 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 установлен порядок прекращения обязательств вследствие обстоятельств непреодолимой силы, а также в случае неодобрения продаваемого объекта кредитной организацией.
В силу пункта 3.5 указанного договора, если основной договор не будет заключён по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Под виной покупателя понимается неявка покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в срок, предусмотренный п. 1.2. предварительного договора, для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи документов на государственную регистрацию права.
Получение продавцом Рамусь А.А. денежных средств в размере <данные изъяты> рублей подтверждается п. 5.1 предварительного договора, сторонами не оспаривалось.
Как следует из информации, отображаемой в личном кабинете системы «ДомКлик», недвижимость, являющаяся предметом основного договора купли-продажи, для клиента Маркелова Е.Ю. одобрена кредитной организацией – ПАО «Сбербанк России» для покупки в ипотеку 25.03.2022.
Сделка по купле-продаже предмета договора и подписанию основного договора купли-продажи была назначена на 31.03.2022, затем перенесена на 01.04.2022, что также подтверждается СМС-сообщением, направленным в адрес сторон с номера 900, принадлежащего ПАО «Сбербанк».
29.03.2022 сделка с указанной недвижимостью в «Домклик» была отменена.
31.03.2022 ответчиком Рамусь А.А. в адрес Маркелова Е.Ю. было направлено уведомление, которым Рамусь А.А. известила истца о своем намерении заключить договор в срок до 24.04.2022, в рамках исполнения условий предварительного договора купли-продажи, и просила ответчика сообщить о своих намерениях относительно заключения договора купли-продажи.
05.04.2022 истцом Маркеловым Е.Ю. в адрес ответчика Рамусь А.А. была направлена претензия, согласно которой ПАО «Сбербанк России» отменило одобрение заявки на кредитование для приобретения объекта недвижимости, в связи с чем истец просил вернуть Рамусь А.А. задаток в размере <данные изъяты> рублей не позднее семи календарных дней.
14.04.2022, 02.05.2022, 27.05.2022 ответчик Рамусь А.А. обращалась к истцу Маркелову Е.Ю. посредством мессенджера «WhatsApp» с предложением урегулировать возникший спор, предложила половину уплаченного задатка, от чего истец отказался.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 329,381,401,429 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца, что позволяет продавцу оставить за собой задаток при незаключении сторонами основного договора.
Также суд учел представленную по делу переписку посредством мессенджера 02.05.2022 и 27.05.2022, в которой Рамусь А.А. обращалась к истцу с намерением реализовать объект недвижимости по ранее достигнутым договоренностям, в том числе по согласованной ранее цене объекта, указав, что ставки по ипотечных кредитам вернулись к своим предыдущим значениям, однако ответов на эти сообщения не последовало.
Данные суждения нельзя признать правильными.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Исходя из п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства по заключенному договору.
Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с п.1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств (п. 36). По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37). Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы (статьи 401, 405, 406, 417 ГК РФ) (п. 38).
Стороной истца в обоснование доводов иска представлены заверенные нотариусом скриншоты переписки с менеджером банка Сбербанк России в части рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита. В соответствии с данной перепиской банк отказал в предварительно одобренном кредите.
Как указывал истец, вся процедура согласования кредита велась с менеджером посредством переписки через приложение «ДомКлик», каких-либо официальных ответов об отказе в выдаче кредитных средств и о причинах отказа, ему не направлялось, лишь была отметка о том, что отказано в кредите, а устно по телефону ему пояснили о повышении ставок по ипотечным кредитам.
Таким образом, учитывая, что предоставление истцу банком кредита в целях совершения сделки по купли-продажи вышеуказанного имущества являлось условием предварительного договора, а согласно сведениями из сервиса ПАО «Сбербанк «Дом Клик» банк отказал в предварительно одобренном кредите, что является фактически письменным отказом банка в предоставлении истцу испрашиваемого им кредита на покупку недвижимости, сделка в определенный сторонами срок не была заключена по обстоятельствам, на которые стороны не могли повлиять, а именно по причине отказа банка в выдаче кредита покупателю (и в отсутствие вины покупателя), срок сделки к тому моменту истек и не продлевался в установленном порядке.
Учитывая, что условиями предварительного договора были определены источники денежных средств для оплаты покупки, однако банк отказал покупателю в предварительно одобренном кредите, на что покупатель не мог повлиять, доводы истца о невозможности заключения основного договора купли-продажи ввиду обстоятельств, не зависящих от воли сторон, заслуживают внимания, переданная продавцу денежная сумма подлежит возврату покупателю.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при обращении в суд госпошлина в размере 3200 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 26 января 2023 года отменить.
Вынести новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей расходы по оплате госпошлины в размере 3 200 рублей, а всего – 103 200 рублей.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.08.2023 г.
Председательствующий
Судьи