РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 2-5425/2022
УИД 19RS0001-02-2022-007176-11
17.11.2022 г. Абаканский городской суд в г. Абакане
В составе председательствующего Крамаренко С.В.
при секретаре Сандыковой К.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Ван Ч., ФИО2 о признании сделки недействительной, задолженности отсутствующей
с участием ФИО1, ответчика ФИО2, 3-го лица ФИО3
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Ван Ч. о признании заключенных между ними 23.06.2021 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, договором мены, а также о признании отсутствующими задолженности по договору и обременения в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что фактически 23.06.2021 между сторонами состоялась одна сделка – мена квартирами. Квартира по адресу: <адрес>, продаваемая ответчиком, была оценена в 2 400 000 руб., а квартира по адресу: <адрес>, продаваемая ею, была оценена в 3 400 000 руб., таким образом, ответчик должен был передать ей разницу в стоимости квартир в размере 1 000 000 руб. Указанная доплата была получена ею. Однако ответчик ввел ее в заблуждение, в результате чего, приобретенная ею квартира оказалась в обременении в связи с недоплатой в 400 000 руб., что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Определениями суда от 13.10.2022, 02.11.2022, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО3, в качестве соответчика ФИО2, соответственно.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что фактически между ней и ответчиком заключена одна сделка – мена. Данная сделка совершена под влиянием обмана, в связи с чем в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ является недействительной. Она продавала свою квартиру, чтобы погасить долги в размере около 1 000 000 руб. Нашла риэлтора, объяснила ей, что из-за долгов на квартиру наложены ограничения. Она пообещала помочь. При обмене квартирами деньги стороны друг другу не передавали, только ответчик оплатил ей разницу в стоимости квартир в размере 1 000 000 руб., поскольку ее квартира была площадью 60 кв.м., а квартира ответчика – 41 кв.м. Из этих денег и были погашены имеющиеся у нее долги. По итогу ее обманули, ввели в заблуждение, в результате чего она осталась должна ответчику еще 400 000 руб., которые она не признает. Просила иск удовлетворить.
Ответчик Ван Ч. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, в письменном отзыве на иск указал, что все доводы ФИО1 являются надуманными, так как 23.06.2021 между ними состоялось два договора купли-продажи. По договору в отношении квартиры по адресу: <адрес>, продаваемой истцом, расчет произведен полностью в сумме 3 400 000 руб., а по договору в отношении квартиры по адресу: <адрес> стоимостью 1 500 000 руб., продаваемой им, расчет произведен частично в сумме 1 100 000 руб., оставшиеся 400 000 руб. ФИО1 обязалась возвращать аннуитетными платежами в сумме не менее 10 000 руб. в месяц + 1% от оставшегося долга, в срок до 23.07.2023, однако не исполняет данные обязательства, в связи с чем он потребовал с нее полного досрочного погашения долга, который до настоящего времени не погашен. Вместо этого ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд, который удовлетворению не подлежит. Просил в иске отказать.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, пояснила, что купила квартиру у Ван Ч. за 3 400 000 руб.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указывая о том, что работает в агентстве ООО «Фортуна», снимала в аренду офис у Ван Ч. В феврале 2021 года к ней обратилась ФИО1, плакала, просила помочь продать ее квартиру по <адрес>, которая находилась в залоге за долги. Ежемесячно ФИО1 выплачивала по долгам только проценты в размере более 20 000 руб. Ей (ФИО3) стало ее очень жалко, и она решила помочь. В течении длительного времени она не могла продать или обменять квартиру ФИО1, так как на ней были зарегистрированы обременения из-за больших долгов. В связи с чем она предложила Ван Ч. приобрести у ФИО1 квартиру, на что он сначала не соглашался, боялся, что вдруг обременение не снимут. До этого Ван Ч. купил квартиру по <адрес> с хорошим ремонтом, хотел ее сдавать в аренду. Предыдущий хозяин попросил поставить в договоре сумму 1 500 000 руб., чтобы меньше заплатить налог. Потом Ван Ч. согласился помочь ФИО1, но с условием о задатке. Он предложил дать истцу задаток в размере 1 000 000 руб., оценив квартиру ФИО1 площадью 60 кв.м. в 3 000 000 руб., так как она была без ремонта и грязная, а свою квартиру в 2 400 000 руб., так как она была с хорошим дорогим ремонтом. По соотношению площади и состояния цены были определены нормально. В договорах купли- продажи цены на квартиры были указаны в размере 3 400 000 руб. и 1 500 000 руб., соответственно, чтобы не платить налог с продажи квартир. Приобретенную у ФИО1 квартиру Ван Ч. также планировал продать после осуществления в ней ремонта. Истец все это знала и была на все согласна, собственноручно подписала все документы. Через неделю после соглашения о задатке все долги ФИО1 были погашены, обременение было снято. После чего стороны вышли на сделки купли-продажи. Договор мены в данном случае не мог быть заключен, так как квартира ФИО1 находилась в залоге. Перед заключением сделок ФИО1 была предупреждена, что будет должна выплатить еще 400 000 руб., она была готова на такие условия, обещала оплатить. Это Ван Ч. не хотел заключать эти сделки, боялся потерять 1 000 000 руб. Фактически разница в стоимости квартир составила 600 000 руб., а Ван Ч. дал ФИО1 1 000 000 руб., чтобы та погасила долги и сняла обременение с квартиры. 400 000 руб. ФИО1 обязалась погасить до 23.07.2023. Это было конкретное оговоренное сторонами условие сделки. Никто никого ни к чему не принуждал. После оформления квартир в Росреестре, ФИО1 всего один раз оплатила Ван Ч. 4 000 руб. процентов, сказав, что пока больше денег нет, а потом вообще отказалась платить, стала говорить, что была введена в заблуждение, не понимала, что делает. Однако в Росреестре на приобретенную ФИО1 квартиру наложено обременение в связи с задолженностью в 400 000 руб.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, всесторонне исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (пункт 1). К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (пункт 2).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 5551 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 23.06.2021 между ФИО1 (Продавец) и Ван Ч. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить продавцу в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество – квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. Цена объекта недвижимости составляет 3 400 000 руб.; расчет между сторонами произведен полностью (п.п. 1.1, 2.1, 2.2 договора). Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован Управлением Росреестра по РХ 01.07.2021.
Кроме того, 23.06.2021 между Ван Ч. (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить продавцу в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество – квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. Цена объекта недвижимости составляет 1 500 000 руб.; расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости в сумме 1 100 000 руб. оплачивается наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 400 000 руб. оплачивается в рассрочку ежемесячными платежами включительно до 23.07.2023; объект недвижимости будет находиться в залоге у продавца до полного расчета (п.п. 1.1, 2.1, 2.2, 2.3 договора). Переход права собственности по указанному договору, а также ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра по РХ 01.07.2021.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает, что была введена ответчиком Ван Ч. и третьим лицом ФИО3 в заблуждение, при подписании вышеуказанных сделок не понимала значения своих действий, что является основанием для применения п. 2 ст. 179 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Как указывает истец, фактически стороны совершили обмен квартирами с доплатой со стороны Ван Ч. в размере 1 000 000 руб., однако, Ван Ч. и ФИО3 оформили все так, что теперь она должна Ван Ч. 400 000 руб., в связи с чем на ее квартиру наложено обременение.
По данному факту 27.07.2021 ФИО1 обратилась в УМВД России по г. Абакану с заявлением, в котором просила привлечь ФИО3 к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ, указывая о том, что в феврале 2021 года она обратилась в агентство недвижимости «Фортуна», находящееся по адресу: <адрес>, с просьбой оказать услуги по продаже принадлежащей ей квартиры по адресу: <адрес> и приобретению квартиры меньшего размера. Руководителем агентства ФИО3 ей был предложен вариант продать ее квартиру за 3 400 000 руб. Ван Ч. и приобрести принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес> за 1 500 000 руб. 09.06.2021 в качестве задатка за продажу своей квартиры она написала расписку на 1 000 000 руб. Денежных средств она не получала, в ее присутствии сумма в размере 573 000 руб. внесена в погашение ее долга в «<данные изъяты>», 10.06.2021 ФИО3 в ООО «Хакасский муниципальный банк» оплатила ее долги, находящиеся уже в Службе судебных приставов, на общую сумму 402 000 руб. Квитанции об оплате остались у ФИО3, ей в руки не выдавались. Примерно 23.06.2021 в помещении агентства «Фортуна» она и Ван Ч. в присутствии ФИО3 подписали договоры купли-продажи, подготовленные ФИО3, и в этот же день передали их в МФЦ для государственной регистрации. Провести окончательные расчеты они договорились после государственной регистрации. Доверяя ФИО3, она подписала договоры, не прочитав их. Получив экземпляры договоров после государственной регистрации и ознакомившись с их содержанием, она поняла, что ее обманули. Из договора купли-продажи ее квартиры следовало, что она получила всю сумму в размере 3 400 000 руб. Однако никаких денежных средств ею от Ван Ч. получено не было. Из договора купли-продажи квартиры Ван Ч. следовало, что она оплатила Ван Ч. 1 100 000 руб., а остальные 400 000 руб. обязалась выплачивать в течение двух лет, в связи с чем оформлена ипотека.
Однако, постановлением следователя СУ УМВД России по г. Абакану от 01.04.2022 в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 отказано на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием в действиях ФИО3 состава преступления предусмотренного ст. 159 УК РФ.
В ходе проверки сотрудниками УМВД России по г. Абакану у Ван Ч. и ФИО3 были отобраны объяснения.
Опрошенный Ван Ч. пояснил, что у него в собственности есть помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Данное помещение он сдал в аренду ФИО3, которая занимается риэлтерскими услугами. Ранее у него была двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>5, которую он в апреле 2021 года выставил на продажу через риэлтерские услуги ФИО3 за 2 400 000 руб. Примерно в середине июня 2021 года ФИО3 сказал ему, что у нее есть клиентка ФИО1, у которой проблемы с судебными приставами и которая выставила через нее на продажу свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Также ФИО3 пояснила, что возможно поменяться квартирами и тем самым помочь ФИО1, дав ей задаток в сумме 1 000 000 руб., чтобы она оплатила долги и сняла обременение с квартиры. Согласившись на предложенные условия, он передал через ФИО3 1 000 000 руб., 15.06.2021 ФИО1 написала расписку о получении от него денежных средств в сумме 1 000 000 руб. Также 15.06.2021 между ним и ФИО1 было заключено соглашение о задатке, согласно которому квартира ФИО1 по адресу: <адрес> оценивается в 3 000 000 руб., а его квартира по адресу: <адрес>, оценивается в 2 400 000 руб. С учетом задатка 1 000 000 руб., остаток по расчетам составил 400 000 руб. Он спросил у ФИО1, сможет ли она выплатить ему разницу в сумме 400 000 руб., на что последняя согласилась, написала расписку, в которой пояснила, что она не менее 10 000 руб. будет выплачивать ему ежемесячно, пока сумма в размере 400 000 руб. не будет выплачена. Сроков до какого числа необходимо выплатить долг в расписке не указано. В настоящее время, ФИО1 выплатила ему 4 000 руб., более выплат не было. Он не понимает, что в настоящее время хочет ФИО1, так как сделка была составлена обоюдно и расписки написаны собственноручно самой ФИО1 Если бы он и ФИО3 не помогли бы ФИО1, то у нее могли бы забрать квартиру за долги, и ФИО1 могла остаться без жилья. Однако получив, что хотела, ФИО1 схитрила и в дальнейшем отказалась выплачивать сумму долга в размере 400 000 руб.
Опрошенная сотрудниками УМВД России по г. Абакану ФИО3 дала пояснения аналогичные пояснениям, данным в судебном заседании, указав, что фактически квартира ФИО1 площадью 60 кв.м. стоила 3 000 000 руб., так как она требовала ремонта, а квартира Ван Ч. площадью 41 кв.м. – 2 400 000 руб., так как она была с хорошим дорогим ремонтом. В договорах купли-продажи цены на квартиры были указаны в размере 3 400 000 руб. и 1 500 000 руб., соответственно, чтобы не платить налог с продажи квартир, так как квартиру площадью 41 кв.м. Ван Ч. приобрел у предыдущего собственника по договору, в котором ее стоимость была указа в размере 1 500 000 руб., а приобретенную у ФИО1 квартиру он также планировал продать после осуществления в ней ремонта за 3 400 000 руб. Истец все это знала и была на все согласна, собственноручно подписала все документы. Фактически разница в стоимости квартир составила 600 000 руб., а Ван Ч. дал ФИО1 для погашения долгов и снятия обременения с квартиры 1 000 000 руб., при этом 400 000 руб. ФИО1 обязалась погасить частями ежемесячно до 23.07.2023. Это было конкретное оговоренное сторонами условие сделки. Никто никого ни к чему не принуждал. После оформления квартир в Росреестре, ФИО1 всего один раз оплатила Ван Ч. 4 000 руб., а потом вообще отказалась платить.
Из представленного в материалы дела стороной ответчика соглашения о задатке, заключенного 15.06.2021 между ФИО1 (Продавец) и Ван Ч. (Покупатель), следует, что они обязуются в срок в срок по 30.06.2021 г. включительно, выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности покупателя на следующее недвижимое имущество: квартира, жилое помещение, назначение жилое, по адресу: <адрес> общей площадью 62,9 кв.м. Цена объекта недвижимости составляет 3 000 000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению будет осуществляться следующим образом: 1 000 000 руб. покупатель передал продавцу в качестве задатка, в день подписания сторонами настоящего соглашения; за 2 400 000 руб. покупатель передает 2-х комнатную квартиру по договору купли-продажи, находящуюся по адресу: <адрес> общей площадью 41,8 кв.м., с обременением 400 000 руб., которые ФИО1 обязуется оплачивать аннуитетными платежами с 1% ставкой ежемесячно до полного погашения.
В тот же день (15.06.2021) ФИО1 подписала расписку, согласно которой она получила от Ван Ч. задаток за продаваемую квартиру по адресу: <адрес> в размере 1 000 000 руб.
Из реестрового дела и выписок из ЕГРН следует, что ранее в отношении квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО1, были установлены ограничения в пользу ООО МКК «<данные изъяты>», которые были сняты, а право собственности в отношении данной квартиры 01.07.2021 зарегистрировано за Ван Ч., а в последующем (26.07.2021) за ФИО2
Анализируя вышеприведенные документы и пояснения сторон, суд приходит к выводу, что 23.06.2021 между ФИО1 и Ван Ч. было заключено два договора купли-продажи квартир, при этом за продаваемую ФИО1 квартиру по адресу: <адрес> стоимостью 3 000 000 руб. (так согласовали стороны), Ван Ч. рассчитался в полном объеме, передав продавцу задаток в 1 000 000 руб. и принадлежащую ему квартиру стоимостью 2 400 000 руб., за передаваемую же по договору купли-продажи квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащую Ван Ч., ФИО1 рассчиталась не в полном объеме, взяв на себя обязательство оплачивать Ван Ч. оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости в размере 400 000 руб. в рассрочку ежемесячными платежами включительно до 23.07.2023, предоставив Ван Ч. объект недвижимости в залог до полного расчета.
Учитывая, что ФИО1 дважды 15.06.2021 и 23.06.2021 собственноручно подписала документы, в которых обязалась доплатить Ван Ч. за приобретаемую у него квартиру 400 000 руб., при этом ограничена в прочтении данных документов не была, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено, суд не может прийти к выводу, что указанные сделки совершены под влиянием обмана. В связи с чем оснований для признания вышеуказанных сделок недействительными, а задолженности – отсутствующей не имеется.
Согласно п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1), залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Поскольку долг в сумме 400 000 руб., в обеспечение которого ФИО1 ответчику Ван Ч. в залог предоставлена квартира по адресу: <адрес>, до настоящего времени не погашен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, оснований для признания отсутствующим зарегистрированного в Росреестре залога в отношении данной квартиры также не имеется.
Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 необходимо отказать в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Абаканский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 24.11.2022.
Председательствующий С.В. Крамаренко