Апелляционное определение по делу № 11-9497/2023 от 03.08.2023

74RS0№ Дело № 2-2352/2023

Судья Лисицын Д.А.,

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№

03 августа 2023 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Бас И.В., Турковой Г.Л.,

при ведении протокола, аудиопротокола секретарем ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» о признании имущества общим, аннулировании регистрационной записи с апелляционной жалобой общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Турковой Г.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, судебная коллегия

установила:

ФИО1 - являющийся собственником нежилого помещения № площадью № кв.м., расположенного в <адрес> на площади МОПРа в городе Челябинске, обратился в суд с иском к ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» - собственнику нежилого помещения № площадью № кв.м, расположенного на 1-м, 2-м этажах и подвале <адрес> на пл. МОПРа в городе Челябинске, о признании общим имуществом собственников помещений в нежилом здании № по ул. МОПРа в <адрес> помещения подвала площадью № кв.м., лестничной клетки площадью № кв.м., просил аннулировать запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» на объект недвижимости площадью № кв.м. в спорном нежилом здании.

Истец считает, что спорные нежилые помещения является общим имуществом всех собственников, поскольку предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения в спорном здании, что подтверждено экспликацией № подвальной части к плану здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрация права собственности ответчика нарушает его права, ограничивает право пользования общим имуществом.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО5 в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции с заявленными требованиями не согласилась.

Третье лицо ФИО9 и представитель Управления Росреестра по <адрес> в суд первой инстанции на заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены.

Суд постановил решение, которым иск ФИО1 удовлетворил, признал нежилые помещения подвала общей площадью № кв.м., лестничную клетку площадью № кв.м., расположенные в нежилом здании № по ул. МОПРа в <адрес> общим имуществом собственников помещений и исключил из ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» на нежилое помещение № площадью № кв.м. в нежилом здании № по ул. МОПРа в <адрес>.

В апелляционной жалобе ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» просит отменить решение суда по основаниям, изложенным в статье 330 ГПК Российской Федерации.

Судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, признав за истцом право требовать признания общим имуществом всей площади подвала - № кв.м. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь здания составляет № кв.м, из них площадь 1 этажа - № кв.м, подвала - №0 кв.м, в котором в свою очередь расположено 15 помещений. Из 15 помещений для обслуживания всего здания относятся: бойлерная (№ кв.м), вентиляционная камера (№ кв.м), электрощитовая (№ кв.м), всего № кв.м. Суд не учел, что подвальное помещение не предназначено в полном объеме для обслуживания всего здания, и не принял во внимание разъяснений, содержащихся в пунктах 1-3 постановления Пленума ВС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Приобретенное истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещение № не изменялось и соответствует данному объекту по его состоянию на 2004 год.

Право собственности ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» на спорные объекты зарегистрировано в 2010 году на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, решения КУИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения о выкупе арендованного имущества. Из инвентарного дела № следует, что помещение подвала за исключением помещений бойлерной, электрощитовой, венткамеры и коридора использовались обществом в качестве мастерской для изготовления памятников, что свидетельствует о самостоятельном назначении спорных помещений подвала. Данные помещения, которые не были предназначены и не предназначались для обслуживания всего здания, не относились к общему имуществу собственников помещений в спорном здании. Считают, что суд принял решение о судьбе помещений, расположенных в подвале здания, которые являются собственностью общества и не имеют отношения к обслуживанию всего здания.

Представитель ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, согласилась с тем, что расположенные в подвале здания помещения бойлерная, вентиляционная камера, электрощитовая и лестничная клетка, а также лестничная клетка, расположенная на первом этаже здания предназначены для обслуживания всего здания.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ФИО9 и Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. О дате и времени проведения судебного заседания извещены.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, пояснения сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, настоящий спор возник между собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, 1966 года постройки, расположенном по адресу: <адрес>, площадь МОПРа, <адрес>, возникающие по поводу общего имущества в таком здании - подвального помещения площадью № кв.м и лестничной клетки площадью № кв.м.

ООО ПФК «Челябшвейтрикотажбыт» на праве собственности принадлежит помещение № с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенное на первом, втором этажах и подвале здания, на основании договора о выкупе арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и решения Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является собственником помещения № с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного на первом этаже спорного нежилого здания, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Встроенное помещение № с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенное на 1 этаже здания, принадлежит на праве собственности ФИО9, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация ранее возникшего права собственности ООО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт» на помещение № общей площадью № кв.м.

Исходя из предмета и основания заявленного иска и с учетом положений статей 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения собственников помещений, возникающих по поводу общего имущества, принимая по внимание, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При квалификации подвальных помещений и лестничной клетки в качестве общего имущества необходимо учитывать, были ли они выделены для самостоятельного использования на момент разделения здания (возникновения множественности на стороне собственника), когда вопрос о правовой судьбе здания решал собственник, а не множество собственников помещений.

Согласно архивному техническому паспорту на здание Комбината бытового обслуживания, расположенного на пл. МОПРа, 7 в городе Челябинске, составленном Городским бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с внесенными данными обследования помещений ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ право собственности ТОО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт» на все здание в целом было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о выкупе арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о праве собственности ФИО7 на помещение, собственником которого в настоящее время является истец ФИО1

Поскольку при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это, следовательно, с даты внесения органом БТИ сведений о праве собственности ФИО7 собственности ООО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт» на общее имущество здания трансформировалось в право общей долевой собственности собственников помещений в здании. Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Истец считает, что помещения в нежилом здании № по ул. МОПРа в <адрес> - подвал площадью № кв.м. и лестничная клетка площадью № кв.м. являются общим имуществом собственников здания, в связи с чем, право собственности ответчика на эти помещения зарегистрировано в нарушение закона.

Поскольку истец не может являться единоличным собственником помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, относящихся к общему имуществу и принадлежащих в силу закона собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, то данные помещения должны быть признаны общедолевой собственностью всех собственников здания.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что все помещения подвала следует признать общим имуществом, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации всего здания, в том числе и помещения истца, также в подвале расположены помещения, первоначально не имеющие самостоятельного хозяйственного либо технического назначения при проведении первичной технической инвентаризации. Спорные подвал и лестничная клетка в силу закона входят в состав общего имущества всех собственников помещений. Кроме того, спорная лестничная клетка является единственным эвакуационным выходом из помещения истца, следовательно, у истцу должен быть обеспечен к ней постоянный и беспрепятственный доступ.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что спорный подвал (общей площадью № кв.м) в силу закона входит в состав общего имущества всех собственников помещений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ июля № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение спорного подвала к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, использовались ли фактически в качестве общего имущества собственниками помещений в здании. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания права общей долевой собственности на общее имущество.

Из сведений, полученных от ОГУП ОблЦТИ, при первичной технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в подвале располагались бойлерная площадью № кв.м.; электрощитовая площадью № кв.м.; коридор площадью № кв.м., обеспечивающий проход в электрощитовую; помещение площадью № кв.м. не имеющее специального назначения; лестничная клетка, ведущая из подвала на первый этаж здания, технических коридор и помещения, не имеющие специального назначения.

В последствие, в процессе эксплуатации здания, конфигурация помещений подвала изменилась.

Согласно техническому паспорту на здание, расположенное на пл. МОПРа, <адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в подвале расположено 13 помещений, в том числе: лестничная клетка (№ кв.м), бойлерная (№ кв., мастерская ( № кв.м), гардеробная (№ кв.м), помещения (№ кв.м), мастерская (№.м), кабинет (№ кв.м), электрощитовая (№ кв.м), вентиляционное помещение (№ кв.м), коридоры № кв.м), склады (№ кв.м), общая площадь которых составляет № кв.м.

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение №, принадлежащему ООО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт», составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в подвале расположено 15 помещений, в том числе: лестничная клетка (№ кв.м), бойлерная (№) кв., склады ( № кв.м), торговый зал (№ кв.м), кабинет (№ кв.м), помещения (№ кв.м), склады (№ кв.м), туалет (№ кв.м), коридор (№ кв.м), электрощитовая (№ кв.м), вентиляционная (№ кв.м) общая площадь которых составляет № кв.м.

Перепланировка нежилого помещения № в спорном здании была согласована ОГУП «ОблЦТИ» по <адрес> в соответствии с письмом КУИиЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-сп.

Проведение перепланировки никем не оспорено, не признано незаконным.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание, расположенное на пл. МОПРа, <адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в подвале расположено 15 помещений, в том числе: лестничная клетка (№ кв.м), бойлерная (№) кв., склад ( № кв.м), холодильная камера (№ кв.м), склад (№ кв.м), кабинет (№ кв.м), склад (№ кв.м), помещения (39,0 и 16,0 кв.м), склады (№ кв.м), санузел (№ кв.м), коридор (№ кв.м), электрощитовая (№ кв.м), вентиляционная (№ кв.м) общая площадь которых составляет № кв.м.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ООО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт» о том, что подвальное помещение не предназначено в полном объеме для обслуживания всего здания и из 15 помещений, сформированных в подвале здания, только три предназначены для обслуживания всего здания - бойлерная (№ кв.м), вентиляционная камера (№ кв.м), электрощитовая № кв.м).

Проанализировав содержание технических паспортов, пояснений сторон, судебная коллегия приходит к выводу о том, что помимо помещений в подвале здания (бойлерная, вентиляционная камера, электрощитовая, лестничная клетка), относящихся к общему имуществу, расположены и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного их использования собственником ООО ПКФ «Челябшвейтрикотажбыт». Эти помещения являются недвижимыми вещами, могут быть самостоятельными объектами гражданских прав, не предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и по аналогии - частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что иные помещения подвала, за исключением бойлерной, вентиляционной камеры, электрощитовой и лестничной клетки использовались ранее или фактически используются в качестве общего имущества собственниками помещений в здании, в том числе находились или находятся во владении истца.

По материалам дела следует, что конфигурация помещений подвала изменена ответчиком в период, когда он являлся собственником этих помещений, произведенные переустройства узаконены и по данным БТИ и ЕГРН не являются самовольными, не оспорены и не признаны незаконными.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что помещения подвала в целом следует признать общим имуществом, поскольку в подвале расположены помещения, первоначально не имеющие самостоятельного хозяйственного либо технического назначения при проведении первичной технической инвентаризации. При этом само по себе то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела помещения подвала, возникшие в результате обустройства перегородок, собственником фактически не используются, не имеет правового значения для признания этих помещений общим имуществом собственников помещений в здании.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности.

Сделанное ответчиком заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности подлежит отклонению.

Как следует из материалов дела, истцом избран способ защиты своего права путем обращения в суд с иском, основанным на положениях статей 304, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, требование о признании права общей собственности направлено на устранение нарушения его прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона. На требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется.

Судебной коллегией также отклоняется довод истца о необходимости отнесения всего подвала к общему имуществу собственников помещений в спорном здании на основании технического паспорта здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. На момент рассмотрения спора помещения подвала вследствие проведенной перепланировки имеют другую конфигурацию и назначение. Проведение перепланировки, имевшей место ранее 2004 года, не было оспорено и не признано в установленном порядке незаконной.

Поскольку суд первой инстанции постановил решение, которое не соответствует, обстоятельствам дела, оно подлежит отмене с вынесенное по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований и признании нежилых помещений подвала: бойлерную площадью № кв.м, вентиляционную камеру площадью № кв.м, электрощитовую площадью 6,6 кв.м, лестничную клетку площадью № кв.м, (номера на поэтажном плане 1, 2, 14, 15 подвал), лестничную клетку площадью № кв.м (номер на поэтажном плане 33, первый этаж), расположенные по адресу: <адрес>, площадь МОПРа, здание №, общим имуществом собственников помещений, с определением доли в праве пропорционально площади принадлежащей собственникам нежилых помещений в спорном здании.

Основания для удовлетворения иска в остальной части требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать нежилые помещения подвала: бойлерную площадью № кв.м, вентиляционную камеру площадью № кв.м, электрощитовую площадью № кв.м, лестничную клетку площадью 19,5 кв.м, (номера на поэтажном плане 1, 2, 14, 15 подвал), лестничную клетку площадью № кв.м (номер на поэтажном плане 33, первый этаж), расположенные по адресу: <адрес>, площадь МОПРа, здание №, общим имуществом собственников помещений, с определением доли в праве пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО1.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» на помещения бойлерной площадью 49,4 кв.м, вентиляционной камеры площадью № кв.м, электрощитовой площадью № кв.м, лестничной клетки площадью № кв.м, (номера на поэтажном плане 1, 2, 14, 15 подвал) и лестничную клетку площадью № кв.м ( номер на поэтажном плане 33, первый этаж), расположенные по адресу: <адрес>, площадь МОПРа, здание №.

Решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Челябшвейтрикотажбыт» на нежилое помещение № с кадастровым номером № бойлерной площадью № кв.м, вентиляционной камеры площадью № кв.м, электрощитовой площадью № кв.м, лестничной клетки площадью № кв.м, (номера на поэтажном плане 1, 2, 14, 15 подвал) и лестничную клетку площадью № кв.м (номер на поэтажном плане 33, первый этаж), расположенных по адресу: <адрес>, площадь МОПРа, здание №.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение

составлено ДД.ММ.ГГГГ года