Решение по делу № 2-4353/2023 от 26.10.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, выселении, встречному иску <ФИО> к АО «Север» о замене стороны в договоре аренды.

Дело № 2-4353/2023

51RS0002-01-2022-003131-91

Изготовлено 26 октября 2023 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 октября 2023 года Октябрьский районный суд города Мурманска

в составе председательствующего судьи Матвеевой О.Н.,

при помощнике судьи Саакян Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Север» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, выселении, встречному иску ФИО1 к АО «Север» о замене стороны в договоре аренды,

УСТАНОВИЛ:

АО «Север» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, выселении.

В обоснование заявленных требований указано, что 01.12.2020 между АО «Север» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял, помещение нежилого фонда, расположенное по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м., в аренду для использования под кафе.

Пунктом 1.2. договора аренды установлен срок действия договора с 01.12.2020 по 30.11.2030. Арендная плата, вносимая арендатором, состоит из постоянной и переменной части. Согласно пункту 2.1.1.2 размер постоянной ежемесячной арендной платы по договору аренды составляет <данные изъяты> рублей, в том числе НДС. В соответствии с пунктом 2.1.1.4. договора арендная плата оплачивается самостоятельно арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 1-го числа начавшегося месяца за месяц вперед.

В период с 01.09.2021 по 31.03.2022 за ответчиком образовалась задолженность по постоянной составляющей арендной плате на общую сумму 322 938 рублей. Также за ответчиком числится задолженность по переменной составляющей арендной платы в сумме 193 712 рублей 41 копейка, из них: 73 510 рублей 17 копеек за теплоснабжение за период с 1 марта 2021 г. по 28 февраля 2022 г. (с учетом частичного погашения); 69 616 рублей 70 копеек за электроснабжение за период с 1 июля 2021 г. по 28 февраля 2021 г.; 50 556 рублей 34 копейки по возмещению расходов по обслуживанию общедомового имущества за период с 1 июня 2021 г. по 28 февраля 2022 г. (счета выставлены с июня 2021 года по февраль 2022 года); 29 рублей 20 копеек по возмещению расходов по налогу на имущество за III квартал 2021 г.

В соответствии с пунктом 6.3.3. договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд.

Пунктом 6.3.7. Договора аренды предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора полностью или частично.

01.04.2022 в адрес ФИО1 было направлено письмо о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды № от 01.12.2020 и расторжении договора аренды № от 01.12.2020 с 29.04.2022. Задолженность до настоящего времени ответчиком в полном объеме, не погашена.

29.04.2022 был произведен осмотр арендуемого помещения и составлен акт. На момент осмотра в помещении ведется деятельность и находится имущество арендатора, в связи с чем приемка помещения была невозможна.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по постоянной составляющей арендной плате на общую сумму 322 938 рублей, задолженность по переменной составляющей арендной плате в размере 193 712 рублей 41 копейку, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 367 рублей, а также выселить ФИО1о из нежилого помещения, расположенного по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчиком подано встречное исковое заявление о замене стороны в договоре аренды.

В обосновании требований указано на то, что 01.12.2020 года между АО «Север» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения №, предметом которого является объект недвижимости: помещение нежилого фонда, расположенное по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м. с кадастровым №.

В последующем, 17.12.2020 года между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор № б/н на субаренду нежилого помещения, а именно: помещение нежилого фонда, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 93.2 кв.м. с кадастровым №.

Данный договор № б/н на субаренду нежилого помещения был согласован с арендодателем, т.е. с АО «Север», что подтверждается соответствующей записью на договоре.

В соответствии с п.1.3 договора № б/н от 17.12.2020 на субаренду нежилого помещения стороны согласовали условие, согласно которому арендатор, т.е. ФИО1 утрачивает право пользования объектом на весь срок действия договора, т.е. на срок с 17.12.2020 года по 30.11.2030 год, соответственно, утрата права пользования арендованным помещением имеет юридическое значение и юридические последствия, а именно выбытие арендатора - ФИО1 из договорных отношений и замена его другой стороной - ООО «<данные изъяты>».

Полагает, что смена стороны в договоре аренды, означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного договора № б/н от 17.12.2020, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него, подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве, а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств. Полагает, что при таких обстоятельствах фактически произошла уступка права аренды помещения.

Ссылаясь на нормы ст.ст. 392.3, 450 Гражданского кодекса РФ, просит суд признать переход права аренды и произвести замену стороны в договоре аренды нежилого помещения № от 01.12.2020 года с ФИО1 на ООО «<данные изъяты>».

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Жара».

Представитель истца АО «Север» ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила во встречных исковых требованиях отказать в полном объеме. Дополнительно указала, что согласно п.1.5. договора субаренды ответственным по договору перед арендодателем (АО «Север») остается арендатор, т.е. ФИО1, а ссылка на ст. 392.3 ГК РФ не относятся к заявленному спору, так как по смыслу ст. 392.3 ГК РФ перемена лиц в обязательствах такого рода разумно допустима только в случае, когда в комплексе с правом передаются обязанности (с согласия остающейся в обязательстве стороны), т.е. происходит передача договора. Также указала на письма от ФИО1 об отсрочке арендных платежей в виду невозможности оплатить в срок, где ФИО1 просит сохранить за собой арендуемое помещение и заключенный договор аренды, тем самым подтверждая свои права как арендатора.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель ответчика возражал просив удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Поддержал доводы изложенные во встречном иске.

Представитель третьего лица ООО «Жара» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представил. Ранее в судебном заседании пояснял, что арендные платежи ими оплачиваются в срок в полном объеме. Денежные средства передавались ФИО1 в соответствии с условиями договора субаренды.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В судебном заседании установлено, что АО «Север» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м.

01.12.2020 между АО «Север» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял помещение нежилого фонда, расположенное по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м., в аренду для использования под кафе.

Пунктом 1.2. договора аренды установлен срок действия договора с 01.12.2020 по 30.11.2030.

В силу пункта 2.1 договора арендная плата, вносимая арендатором, состоит из постоянной, переменной части и обеспечительного платежа.

Согласно пункту 2.1.1.2 договора аренды размер постоянной ежемесячной арендной платы по договору аренды составляет <данные изъяты> рубля, в том числе НДС <данные изъяты> рублей.

Оплачиваемый месяц аренды совпадает с календарным месяцем. В случае если дата начала начисления арендной платы не совпадает с первым, а дата обратной передачи помещения в связи с окончанием срока аренды – с последним днем календарного месяца, а также при досрочном расторжении договора аренды, расчет арендной платы производится за время фактического пользования помещением (пункт 2.1.1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1.4. договора арендная плата оплачивается самостоятельно арендатором путем безналичного денежного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 01 числа начавшегося месяца за месяц вперед с обязательным указанием номера договора и периода, за который перечисляется арендная плата.

Согласно пункту 2.1.2 договора аренды начисление переменой составляющей арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Переменная составляющая арендной платы рассчитывается как сумма расходов арендодателя по обеспечению помещения следующими услугами: теплоэнергия, электроэнергия, подогрев воды. Возмещение расходов арендодателя за потребленную теплоэнергию, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение производится арендатором дополнительно, согласно нормативов поставщика услуги на основании выставленного арендодателем счета на оплату не позднее 30 числа следующего месяца за тем, в котором услуга была оказана. При отсутствии заключенных договоров на основании выставленных арендодателем счетов арендатор возмещает арендодателю расходы по оплате услуг по обслуживанию общедомового имущества, плату за капитальный ремонт жилого дома, вывозу и утилизации ТКО пропорционально занимаемым площадям, не позднее 10 дней со дня их получения. На основании выставленных арендодателем счетов арендатор возмещает арендодателю расходы по налогу на имущество пропорционально занимаемым площадям, не позднее 10 дней со дня их получения.

Пунктами 6.3.3, 6.3.7 договора аренды предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд либо сумма задолженности арендатора по арендным платежам равна или превышает сумму арендной платы за два месяца; в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью или частично.

Нежилое помещение, расположенное по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м., передано АО «Север» ФИО1 по акту приема-передачи недвижимого имущества 01.12.2020.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения № от 01.12.2020 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 16.12.2020.

17.12.2020 между ФИО1 и ООО «Жара» (ИНН <***>) заключен договор на субаренду нежилого помещения.

Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что на договор субаренды распространяются все условия договора аренды № от 01 декабря 2020 г. Ответственным по договору перед арендодателем (АО «Север») остается арендатор ФИО1

Поскольку принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения № от 01.12.2020 по оплате арендной платы ФИО1 исполнял ненадлежащим образом, 01.04.2022 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды нежилого помещения и расторжении договора аренды № от 01.12.2020 с 29.04.2022, которое оставлено ответчиком без исполнения.

29.04.2022 был произведен осмотр арендуемого помещения и составлен акт, согласно которому на момент осмотра в помещении ведется деятельность и находится имущество арендатора.

Согласно расчету истца в период с 01.09.2021 по 31.03.2022 образовалась задолженность по постоянной составляющей арендной платы в размере 322 938 рублей, по переменной составляющей арендной платы в сумме 193 712 рублей 41 копейка, из которых: 73 510 рублей 17 копеек за теплоснабжение за период с 01.03.2021 по 28.02.2022; 69 616 рублей 70 копеек за электроснабжение за период с 01.07.2021 по 28.02.2021; 50 556 рублей 34 копейки по возмещению расходов по обслуживанию общедомового имущества за период с 01.06.2021 по 28.02.2022; 29 рублей 20 копеек по возмещению расходов по налогу на имущество за III квартал 2021 г.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, признан правильным, ответчиком указанный расчет не опровергнут, доказательств оплаты арендной платы за спорный период ответчиком суду не представлено.

Разрешая спор, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценивая в совокупности представленные истцом доказательства, принимая во внимание, что ответчик в спорный период ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, учитывая, что ответчик не представил доказательств уплаты задолженности, а также своего расчета задолженности, в то время как истец подтвердил надлежащим образом факт образования долга и его размер, суд находит исковые требования АО «Север» к ФИО1 подлежащими удовлетворению, а задолженность по договору аренды нежилого помещения № от 01.12.2020 за период с 01.09.2021 по 31.03.2022 по постоянной составляющей арендной платы в размере 322 938 рублей, по переменной составляющей арендной платы в сумме 193 712 рублей 41 копейки, подлежащей взысканию с ответчика.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание условия договора аренды нежилого помещения, согласно которым арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, при этом, необходимые условия для прекращения права ответчика на пользование нежилым помещением в соответствии с условиями договора исполнены, поскольку истец представил доказательства уведомления ответчика о необходимости освободить нежилое помещение в связи с наличием долга по внесению арендных платежей, а также учитывая, что доказательств добровольного исполнения требования истца и освобождения нежилого помещения ответчик суду не представил, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО «Север» в части выселения ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м., (№ помещений по плану: II), кадастровый номер №.

При этом, разрешая встречный иск о замене стороны в договоре аренды, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 «О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление N 54), по смыслу ст. 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

В абзаце втором п. 29 постановления N 54 разъяснено, что по смыслу ст. 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих заключение между истцом, ответчиком и третьим лицом ООО «Жара» соглашения о замене стороны договора, соглашения о перенайме между сторонами.

Условия договора аренды не содержат указания на права ответчика без согласия истца согласовать переход прав и обязанностей стороны договора от ответчика к третьему лицу.

Кроме того, внесение же третьим лицом денежных средств в качестве арендной платы истцу за период с апреля 2021 по август 2021 не свидетельствует о заключении договора между истцом и третьим лицом.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска в суд АО «Север» уплатило государственную пошлину в размере 14 367 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования АО «Север» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <...>) - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, <данные изъяты> в пользу АО «Север» (ИНН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения № от 01.12.2020 за период с 01.09.2021 по 31.03.2022 по постоянной составляющей арендной платы в сумме 322 938 рублей, по переменной составляющей арендной платы в сумме 193 712 рублей 41 копейку, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 367 рублей.

Выселить ФИО1, <данные изъяты> из нежилого помещения, расположенного по <адрес>, общей площадью 93,2 кв.м. (№ помещений по плату: II), кадастровый номер №.

Встречные исковые требования ФИО1 к АО «Север» о замене стороны в договоре аренды - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: О.Н. Матвеева