Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Донецк

Ворошиловский межрайонный суд г. Донецка в составе:

председательствующего судьи Лопарева А.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО7,

с участием представителя истца ФИО8 – ФИО13,

третьего лица – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, третьим лицам – Управлению Росреестра по Донецкой Народной Республике, ФИО2, о признании действительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО8 и ФИО4, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО8 и ФИО9, возложении обязанности на Управление Росреестра по Донецкой Народной Республики,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании действительным договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, и обязании Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике зарегистрировать данную сделку и переход права собственности. Уточнив в ходе рассмотрения дела исковые требования, истец заявил требования о признании недействительным договора купли-продажи той же квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 через представителя ФИО10 и ФИО11, и об обязании Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике аннулировать регистрацию перехода права к последней.

ФИО4 мотивировал свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО5 было заключено письменное соглашение, содержащее все существенные условия договора купли-продажи квартиры, по которому он уплатил 800 000 руб., принял документы и ключи от квартиры, а продавец обязался оформить право собственности в порядке наследования и зарегистрировать сделку. Однако ФИО5, получив в ДД.ММ.ГГГГ года свидетельство о праве на наследство, действуя недобросовестно, через представителя продал ту же квартиру ФИО16 по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что первое соглашение является надлежаще заключенным договором купли-продажи, а вторая сделка нарушает его права и совершена с противоправной целью.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО18

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В суд направил заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, но с участием его представителя, требования иска поддержал.

Представитель истца ФИО13, действующий на основании ордера, в суд явился, требования искового заявления с учетом его последующего уточнения поддержал, дополнительно пояснил, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, именуемый сделкой, который, по своей сути, обладает признаками основного договора купли-продажи. На момент заключения указанной сделки ФИО5 в наследство еще не вступил, правоустанавливающих документов ФИО5 на спорную квартиру ФИО4 не видел, в связи с их фактическим отсутствием. Стороны договорились, что стоимость <адрес> в <адрес>, составит 850 000 рублей. Покупатель ФИО4 передал ФИО5 в счет аванса 800 000 рублей, оставшиеся денежные средства обязался передать продавцу в день заключения основного договора купли-продажи, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок сторонами не изменился. Нотариальное удостоверение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлялось. Впоследствии ФИО5 стал избегать ФИО4 с целью уклонения от заключения между ними основного договора купли-продажи квартиры. С требованием о понуждении ФИО4 заключить такой договор ФИО5, как это предусмотрено п. 5.1. соглашения, в суд не обращался. Предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры истцом в адрес ответчика в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 6.3 соглашения не направлялось. Считает договор купли-продажи той же квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 через представителя ФИО10 и ФИО11 незаконным, поскольку до заключения этой сделки ФИО4 и ФИО5 уже договорились о продаже квартиры.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В суд направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключалось им после смерти близкого родственника в период, когда он принимал сильнодействующие лекарственные препараты. Денежные средства в качестве аванса в размере 800 000 рублей от ФИО4 не получал, ключи от квартиры ему не передавал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике ФИО19 просил рассматривать гражданское дело в его отсутствие. В своих возражениях, представленных в суд, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку несоблюдение нотариальной формы сделки по купли-продаже недвижимого имущества влечет ее ничтожность. Указал, что на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 не являлся собственником спорной квартиры, право собственности зарегистрировано за ним лишь ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверен, в связи с чем право собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО21 Требования истца считает незаконными.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание явилась, суду пояснила, что она является собственником квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 через представителя ФИО10 и ею после вступления ФИО5 в наследство. В удовлетворении иска просила отказать в связи с неисполнением ФИО5 и ФИО4 предварительного договора купли-продажи, каковым по сути является соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде.

Выслушав представителя истца, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит иск не подлежащим удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе, в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот Товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец) подписано письменное соглашение о купле-продаже квартиры

Согласно пункту 1.1 данного соглашения, продавец обязуется продать покупателю квартиру. Пункт 2.1.1 соглашения содержит обязательство продавца предоставить покупателю до ДД.ММ.ГГГГ все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Пункт 2.2 соглашения устанавливает, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в установленном порядке до ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что основной договор купли-продажи квартиры в нотариальной или простой письменной форме, подлежащей государственной регистрации, сторонами до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. Впоследствии также не представлено доказательств заключения такого договора. Следовательно, обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратились в связи с истечением установленного срока.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Аналогичные положения закреплены в п. 6.3 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, с условиями которого стороны согласились, подписав его.

Поскольку до ДД.ММ.ГГГГ условия Соглашения по заключению основного договора купли-продажи сторонами не выполнены, до истечения указанного срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, Соглашение прекратило свое действие ДД.ММ.ГГГГ в силу закона.

Помимо этого, истец в обоснование своих требований ссылается на то, что им были переданы денежные средства в размере 800 000 руб. Однако данный факт подтверждается исключительно ссылкой на пункт соглашения, но не надлежащими доказательствами (платежными поручениями, распиской, выпиской по счету и т.п.). В случае наличия спора о возврате указанной суммы, данный вопрос подлежит разрешению в рамках отдельного искового производства, но не является основанием для признания несостоявшегося основного договора заключенным и его государственной регистрации.

Более того, из материалов дела усматривается, что на дату подписания соглашения (ДД.ММ.ГГГГ) ответчик ФИО5 не являлся собственником спорной квартиры. Право собственности на квартиру подлежало оформлению им в порядке наследования. Таким образом, на момент подписания соглашения у ответчика отсутствовало право распоряжаться данным имуществом, что является существенным препятствием для заключения действительного основного договора купли-продажи (ст. 209, 549 ГК РФ).

Доводы уточненного искового заявления о том, что ФИО5 фактически вступил в наследство в связи с чем имел право распоряжаться имуществом не состоятельны, поскольку в силу ст. 1152, 1153 ГК РФ факт принятия наследства не влечет возникновения у наследника права распоряжения конкретным наследственным имуществом до момента оформления соответствующих правоустанавливающих документов и государственной регистрации права (п.п. 4 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся его собственником и не имеющим надлежаще оформленных полномочий на распоряжение, может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Пункт 1.2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ прямо указывает, что «право собственности на указанную квартиру подтверждается следующими документами: право собственности в данный момент оформляется. Продавец вступает в наследство». Следовательно, истец был достоверно осведомлен о том, что ФИО5 на момент подписания документа не является зарегистрированным собственником квартиры и не может в полной мере ею распоряжаться. Это обстоятельство также свидетельствует о предварительном характере достигнутых договоренностей и об отсутствии у истца статуса добросовестного приобретателя в смысле ст. 302 ГК РФ.

Доводы истца о том, что подписанное соглашение само по себе является договором купли-продажи, суд находит несостоятельными. Данный документ не содержит всех необходимых для договора купли-продажи недвижимости условий, прямо указывает на необходимость заключения в будущем основного договора и был подписан лицом, не обладавшим на тот момент правом собственности на отчуждаемое имущество.

Относительно требований иска о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 через представителя ФИО10 и ФИО11, и об обязании Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике аннулировать регистрацию перехода права к последней, суд считает необходимым отметить, что такой договор был нотариально удостоверен, на момент его заключения ответчик ФИО5 являлся зарегистрированным собственником спорной квартиры (с ДД.ММ.ГГГГ). На основании данного договора за ФИО22 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности, о чем сделаны соответствующие записи в ЕГРН.

Истец требует признать данную сделку недействительной по предусмотренным ст. 10, 168 ГК РФ основаниям, как совершенную с противоправной целью, в обход закона, с нарушением его прав. Однако суд не находит правовых оснований для удовлетворения данного требования.

Как установлено выше, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой и не породило для истца права собственности на квартиру или иного законного права, препятствующего ФИО5 впоследствии распорядиться своим имуществом. Став собственником квартиры, последний реализовал свое право распоряжения, заключив сделку с другим лицом. Сам по себе факт существования ранее заключенной ничтожной сделки не делает последующее распоряжение собственника своим имуществом противоправным или совершенным в обход закона по смыслу ст. 10 ГК РФ.

ФИО11 приобрела квартиру на основании нотариально удостоверенного договора, после государственной регистрации права собственности за ФИО5 Доказательств того, что она знала или должна была знать о каких-либо притязаниях истца, основанных на ничтожном соглашении, в материалах дела не имеется и истцом не представлено. В этой связи требование истца об истребовании квартиры у добросовестного приобретателя, аннулирования регистрацию перехода права собственности удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО5, третьим лицам – Управлению Росреестра по Донецкой Народной Республики, ФИО2, о признании действительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО8 и ФИО4, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО8 и ФИО9, возложении обязанности на Управление Росреестра по Донецкой Народной Республики.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционном порядке в Верховный Суд Донецкой Народной Республики путем подачи апелляционной жалобы через Ворошиловский межрайонный суд г. Донецка.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.А. Лопарев