Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2025-005359-36

Дело № 2-3098/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску унитарной некоммерческой организации - фонда ... к ... ...и ...е о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, суммы в части неисполненных обязательств в части оплаты разницы между фактической площадью и планируемой площадью квартиры, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец унитарная некоммерческая организация - фонд ...адрес (далее также - Фонд) обратился в суд с иском к ... ...., в котором просит суд взыскать в свою пользу сумму неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве в части оплаты цены договора в размере сумма, неустойку в части неисполненных обязательств по оплате цены договора за период с 28.11.2023 по 28.02.2025 г. в размере сумма, неустойку за период с 29.02.2025 по дату фактической оплаты задолженности; сумму неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве в части оплаты разницы между фактической площадью и планируемой площадью квартиры в размере сумма, неустойку в части неисполненных обязательств по оплате разницы площадей за период с 13.02.2024 по 28.02.2025 в размере сумма, неустойку за период с 29.02.2025 по дату фактической оплаты задолженности; расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Свои требования обосновывает тем, что 05.04.2015 между ООО «СтройКомфорт» и ... .... заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-21/1-195, по условиям которого застройщик обязуется в срок не позднее 30.09.2015 своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру с условным № 195 по строительному адресу: адрес, уч. 1, планируемой площадью 70,11 кв.м, участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру. Согласно п. 4.2 договора, цена договора составляет сумму сумма В соответствии с п. 4.3.1 договора, уплата цены договора осуществляется в следующем порядке: участник перечисляет на расчетный счет застройщика сумму в размере сумма в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.05.2015 , и так до 26.09.2015. ежемесячно. Решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2018 ООО «СтройКомфорт» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда адрес от 07.04.2021 унитарной некоммерческой организации - фонду ...адрес переданы обязательства ООО «СтройКомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, и передано имевшееся у ООО «СтройКомфорт» право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых). 31.08.2021 между ООО «СтройКомфорт» в лице конкурсного управляющего и Фондом заключен договор № 23-19/2021 передачи обязательств застройщика, по которому истцу переданы права требования по исполнению обязательств участников строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в том числе и к ответчику. ... .... не исполнила свои обязательства по оплате цены договора в размере сумма 27.11.2023 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о наличии неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве от 05.04.2015 № 2-21/1-195 с требованием о погашении задолженности, которое в добровольном порядке оставлено без исполнения. 29.01.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а участник принял квартиру № 195, общей приведенной площадью 72,3 кв.м, по адресу: адрес, г.адрес, адрес. адрес объекта долевого строительства увеличилась на 2,19 кв.м. В п. 4 Акта указано на наличие обязательств участника по внесению застройщику суммы доплаты в размере сумма, рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник обязан уплатить застройщику в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Акта. Срок осуществления ответчиком указанной доплаты истек 12.02.2024 До настоящего времени обязательства ... .... в указанной части в добровольном порядке не исполнены. На сумму неисполненных обязательств ответчика истцом рассчитана неустойка.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ... .... в судебное заседание не явилась. О дате и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ...фио в судебном заседании иск признал частично, просил в остальной части иска отказать по доводам, изложенным в отзыве, применить к части требований срок исковой давности.

При таких обстоятельствах суд рассмотрел дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

При заключении договора участия в долевом строительстве между сторонами возникают правоотношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, которые регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 05.04.2015 между ООО «СтройКомфорт» (застройщик) и ... .... (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-21/1-195, по условиям которого застройщик обязуется в срок не позднее 30.09.2015 своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру с условным № 195 по строительному адресу: адрес, уч. 1, планируемой площадью 70,11 кв.м, участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру.

Согласно п. 4.2 цена договора составляет сумму сумма

В соответствии с п. 4.3.1, уплата цены договора осуществляется в следующем порядке: участник перечисляет на расчетный счет застройщика сумму в размере сумма в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.05.2015, сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.06.2015, сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.07.2015, сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.08.2015, сумму в размере сумма участник перечисляет на расчетный счет застройщика не позднее 26.09.2015.

Решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2018 ООО «СтройКомфорт» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда адрес от 07.04.2021 унитарной некоммерческой организации - фонду ...адрес переданы обязательства ООО «СтройКомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, и передано имевшееся у ООО «СтройКомфорт» право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых).

31.08.2021 между ООО «СтройКомфорт», в лице конкурсного управляющего, и Фондом заключен договор № 23-19/2021 передачи обязательств застройщика, по которому истцу переданы права требования по исполнению обязательств участников строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в том числе и к ответчику (№ 669 Приложения № 1).

... .... не исполнила свои обязательства по оплате цены договора в размере сумма

29.01.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а участник принял квартиру № 195, общей приведенной площадью 72,3 кв.м, по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось, вместе с тем заявлено о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям в данной части.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Положениями ст. 200 ГК РФ определено, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разрешая заявление ответчика о применении срока исковой давности к заявленным требованиям в указанной части, суд исходит из того, что 31.08.2021 между ООО «СтройКомфорт», в лице конкурсного управляющего, и Фондом заключен договор № 23-19/2021 передачи обязательств застройщика, по которому истцу переданы права требования по исполнению обязательств участников строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в том числе и к ... .... (№ 669 Приложения № 1), а равно именно с этой даты Фонду стало известно о нарушении своего права как нового застройщика о неисполнении в полном объеме со стороны участника долевого строительства условий заключенного договора участия в долевом строительстве от 05.04.2015 г. № 2-21/1-195, вместе с тем с настоящим иском Фонд обратился в суд лишь 07.04.2025, т.е. пропустив установленный законом срок исковой давности по требованиям о взыскании оплаты по договору (31.08.2024), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Одновременно, суд учитывает, что согласно п. 4 Акта приема-передачи квартиры от 29.01.2024 застройщик (Фонд) подтвердил, что все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства (помещения) считаются исполненными с момента подписания сторонами Акта; указаний на наличие задолженности участника долевого строительства по оплате цены договора в полном объеме положения Акта не содержат.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

27.11.2023, в пределах срока исковой давности, в адрес ответчика истцом направлено уведомление о наличии неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве от 05.04.2015 № 2-21/1-195 в части оплаты цены с требованием о погашении задолженности, которое в добровольном порядке оставлено без исполнения.

В данной связи, ответчик была уведомлена о необходимости произвести оплату по договору в полном объеме, однако в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ, своих обязательств не исполнила.

В силу п. 9.5 договора, в случае просрочки внесения участником денежных средств в счет уплаты цены договора, указанной в п. 4.2 настоящего договора, участник уплачивает застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства (с 28.11.2023 г. по 28.02.2025 г.) и последствия, а также компенсационную природу неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд полагает, что размер неустойки, заявленный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушенного ответчиком обязательства, в связи с чем по правилам ст. 333 ГК РФ снижает размер неустойки за неисполнение обязательств по оплате цены договора до сумма, что соответствует последствиям нарушения обязательств.

Правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по оплате цены договора за период с 29.02.2025 по дату фактической оплаты задолженности, с учетом применения к основному требованию о взыскании задолженности срока исковой давности, суд не усматривает.

На основании ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, из анализа приведенных выше норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе и в передаче участнику долевого строительства объекта большей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для увеличения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

На основании указанных норм закона стороны предусмотрели возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения (п. п. 4.4, 4.5).

Так, в случае если фактическая площадь квартиры будет больше или меньше по сравнению с планируемой площадью квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора, более чем на 1 кв.м по сравнению с планируемой площадью квартиры, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором установят порядок взаиморасчетов. При этом сумма необходимых к перечислению денежных средств будет определяться исходя из стоимости 1 кв.м квартиры, указанной в п. 4.1 настоящего договора, и разницы между фактической площадью квартиры и планируемой площадью квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора (п. 4.4).

Подписанием настоящего договора стороны подтверждают наличие между ними соглашения об изменении цены договора в случае наступления указанного в п. 4.4 договора обстоятельства, являющегося основанием для изменения цены договора (п. 4.5).

Условиями договора от 05.04.2015 установлена общая планируемая площадь объекта долевого строительства в размере 70,11 кв.м, стоимость 1 кв.м объекта долевого строительства - сумма

Как следует из Акта приема-передачи объекта долевого строительства от 29.01.2024, общая приведенная площадь объекта долевого строительства увеличилась до 72,3 кв.м, т.е. на 2,19 кв.м.

В п. 4 Акта указано на наличие обязательств участника по внесению застройщику суммы доплаты в размере сумма, рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник обязан уплатить застройщику в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Акта, т.е. до 12.02.2024.

До настоящего времени обязательства ... .... в указанной части в добровольном порядке не исполнены.

При таком положении, принимая во внимание, что истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера площади объекта долевого строительства, надлежит признать, что заявленный в рамках настоящего иска перерасчет цены договора в связи с изменением площади объекта долевого строительства основан на действующем законодательстве и условиях договора (п. п. 4.4, 4.5), так как сторона договора имеет право на соразмерное изменение цены договора при уточнении площади объекта долевого строительства, в связи с чем с ... .... в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет доплаты цены договора в виде разницы в цене объекта долевого строительства исходя из его проектной и фактической площади в размере сумма (сумма х 2,19).

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

16.07.2024 в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о произведении доплаты по договору, которая в добровольном порядке оставлена без исполнения.

В данной связи, ответчик была уведомлена о необходимости произвести доплату по договору в полном объеме еще при подписании акта приема-передачи квартиры 29.01.2024, однако в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ, своих обязательств в срок до 12.02.2024 не исполнила.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства (с 13.02.2024 по 28.02.2025) и последствия, а также компенсационную природу неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд полагает, что размер неустойки, заявленный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушенного ответчиком обязательства, в связи с чем по правилам ст. 333 ГК РФ снижает размер неустойки за неисполнение обязательств по доплате цены договора до сумма, что соответствует последствиям нарушения обязательств, а также считает правомерным взыскать с ... .... в пользу истца неустойку, рассчитанную в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ от суммы сумма, за период с 01.03.2025 по дату фактической оплаты задолженности.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В данной связи, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования унитарной некоммерческой организации - фонда ...адрес к ... ...и ...е о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, суммы в части неисполненных обязательств в части оплаты разницы между фактической площадью и планируемой площадью квартиры, неустойки, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ... ...и ...ы, (паспортные данные......) в пользу унитарной некоммерческой организации - фонда ...адрес ОГРН<***> неустойку за неисполнение обязательств по оплате цены договора в размере сумма за период с 28.11.2023 по 28.02.2025, сумму неисполненных обязательств в части оплаты разницы между фактической площадью и планируемой площадью квартиры в размере сумма, неустойку в размере сумма за период с 13.02.2024 по 28.02.2025, неустойку, рассчитанную в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ от суммы сумма за период с 01.03.2025 по дату фактической оплаты задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований истца - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда принято в окончательной форме 14 августа 2025 года.

Судья Е.А. Седых