Решение по делу № 2-879/2025 от 04.09.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Дело № 2-879/2025

УИД14RS0016-01-2025-001045-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 сентября 2025 г. г.Мирный

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Николаевой В.В., при секретаре Мудаевой Г.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13, Петровой ФИО12 к Риньери ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил :

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором просят расторгнуть заключенный с ответчиком <дата> договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 98,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>; обязать ФИО4 вернуть ФИО2, ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (Якутия), у. Мирнинский, <адрес>, по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, считать решение суда основанием для государственной регистрации права собственности истцов на спорную квартиру; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2, ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 800 руб. при обращении в суд с исковым заявлением.

В обоснование иска указано, что <дата> между ФИО2, ФИО5, действующим от имени ФИО3 (далее – Продавцы) и ФИО4 (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 98,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> (Якутия), у. Мирнинский, <адрес> (далее Договор). Стороны оценили квартиру в размере 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей; за указанную сумму Продавцы продали, а Покупатель купил спорную квартиру.

Согласно пункту 4.2 Договора, расчет между сторонами производится в следующем порядке: а) сумма в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек передана Продавцу ФИО2 наличными денежными средствами при подписании договора; б) сумма в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек передана Продавцу ФИО3, в лице ФИО5 наличными денежными средствами при подписании Договора; в) сумма в размере 1 780 000 (Один миллион семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек передается в равных долях Продавцу ФИО2 и ФИО3, по 890 000 рублей каждому наличными денежными средствами в срок до <дата>.

Пунктом 4.3 договора в отношении отчуждаемого имущества установлен залог в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Переход права собственности на спорную квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Якутия) <дата> за N № В настоящее время титульным собственником квартиры является Ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Продавцы свои обязательства по договору исполнили надлежащим образом в полном объеме, квартира была передана Покупателю при подписании договора, который является Передаточным актом о фактической передаче объекта недвижимости.

Вместе с тем Ответчиком допущены существенные нарушения обязательств по исполнению договора: обязательство Покупателем ФИО4 по передаче окончательного расчета в размере 1 780 000 (Один миллион семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 коп. в равных долях Продавцам ФИО2 и ФИО3 по 890 000 рублей каждому наличными денежными средствами до <дата> не исполнено до настоящего времени. Однако, в дальнейшем ответчик свои обязательства не выполнил и не исполнил обязанность по оплате имущества, более того, до настоящего момента денежные средства не переданы, ответчик на переговоры не выходит и скрывается от истцов.

Представитель истца ФИО3 – ФИО6 представила заявление о рассмотрении искового заявления в ее отсутствие, в связи с проживанием за пределами г. Мирного; ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом были приняты меры для извещения сторон.

Ответчик ФИО4 в своем письменном заявлении от 22.08.2025 указывает, что условия договора купли-продажи по выплате цены квартиры им не исполнено до настоящего времени, выразил свое согласие с расторжением договора, не согласен со взысканием с него уплаченной истцами государственной пошлины, так как через суд у него не было намерения расторгать данный договор, поэтому считает, что не обязан нести судебные расходы.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО3, ответчика ФИО4, просивших рассмотреть дело без их участия и предоставивших свои отзывы относительно заявленных исковых требований.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие истца ФИО3 и ответчика ФИО4

В судебном заседании истец ФИО2 и представитель истцов ФИО1 – ФИО6 также пояснили, что при подготовке текста договора у нотариуса формально указали, что ФИО4 оплачивает продавцам по 10 000 руб. каждому из продавцов, однако, даже эту денежную сумму он не оплатил ни при подписании договора, ни после его подписания. Данное обстоятельство ответчиком ФИО4 не опровергается, о признании исковых требований истцов указывает в своем заявлении.

Изучив доводы и возражения сторон, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО2, ФИО5, действующим от имени ФИО3 (далее – Продавцы) и ФИО4 (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 98,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> Стороны оценили квартиру в размере 1 800 000 рублей, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанную квартиру.

Цена является существенным условием договора. Цена по договоренности сторон отчуждаемой квартиры определена сторонами в размере 1 800 000 рублей. На момент подписания договора покупатель производит оплату в размере 20 000 руб. путем передачи наличных денежных средств каждому из продавцов по 10 000 руб., соответственно, денежные средства в размере 1 780 000 рублей оплачивается продавцам до <дата> (п. 4.2 договора).

Договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи (п.17).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, ФИО4 является правообладателем 4-комнатной квартиры с кадастровым номером № №, общей площадью 98,2 кв.м. (ГРП произведена <дата>); также установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с <дата> по <дата> в пользу ФИО2, ФИО3

В силу п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) разъяснено (п.8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (12, 56 ГПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств исполнения обязанности по договору, а именно внесения оплаты не представил.

Каких-либо мер, направленных на исполнение обязательств по оплате приобретенной квартиры, ответчик не предпринимает.

По смыслу приведенных выше норм права отсутствие со стороны покупателя оплаты цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая, что ответчиком нарушено существенное условие договора, а именно: не внесены денежные средства в счет оплаты по договору, ФИО7 как продавцы, вправе требовать расторжения договора купли-продажи, заключенного между истцами и ответчиком, на основании пп.1 п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 1 ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В связи с чем суд считает, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю.

Учитывая вышеизложенное, договор купли-продажи от 29.08.2024, заключенный между ФИО7 и ФИО4, подлежит расторжению с возвратом продавцам ФИО2, ФИО3 переданной покупателю ФИО4 квартиры.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В данном случае со стороны ответчика суду каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие ее вины в неисполнении обязательств по договору, как в форме умысла, так и неосторожности, представлено не было.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора действующим законодательством не допускается, независимо от причин, которыми такой отказ был вызван, следует считать, что вина ответчика в неисполнении условий договора купли-продажи имеет форму прямого умысла и подтверждается имеющимися по делу доказательствами.

Кроме того, в данном случае со стороны истцов не установлено каких-либо нарушений договора, которые могли бы повлиять на вину ответчика в нарушении условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению, полученное ответчиком по этому договору недвижимое имущество в виде квартиры - возврату истцам, а возникшее у ответчика право собственности на квартиру - прекращению.

Следовательно, необходимо привести стороны – ФИО2, ФИО3 (с одной стороны) и ФИО4 (с другой стороны) в первоначальное состояние по договору купли-продажи квартиру от <дата> и возвратить в долевую собственность истцов: ФИО2 1/2 доли и ФИО3 1/2 доли 4-комнатной квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 98,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО4 в пользу ФИО2, ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 32 800 руб., подтвержденные чеком по операции Сбербанк онлайн от 12.08.2025.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО13, Петровой ФИО12 к Риньери ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении зарегистрированного права, прекращении права собственности на квартиру удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между П-вым ФИО13, <дата> года рождения, <данные изъяты> <дата>, Петровой ФИО12, <дата> года рождения, <данные изъяты> <дата>, и Риньери ФИО14, <дата> года рождения, <данные изъяты> 4-комнатной квартиры, площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (Якутия), муниципальный район Мирнинский, городское поселение <адрес>, кадастровый номер №.

Привести стороны: ФИО1 ФИО13, Петрову ФИО12 (с одной стороны) и Риньери ФИО14 (с другой стороны) в первоначальное состояние по договору купли-продажи от <дата> и возвратить в общую долевую собственность: <данные изъяты> доли в праве общей собственности Петрову ФИО13, <дата> года рождения, <данные изъяты>, <данные изъяты> доли в праве общей собственности Петровой ФИО12, <дата> года рождения, <данные изъяты>, на 4-комнатную квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (Якутия), муниципальный район Мирнинский, городское поселение <адрес>, кадастровый номер №.

Решение о возврате недвижимого имущества продавцам является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя – Риньери ФИО14 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавцов – <данные изъяты> доли в праве общей собственности Петрову ФИО13, <дата> года рождения, <данные изъяты>, <данные изъяты> доли в праве общей собственности Петровой ФИО12, <дата> года рождения, <данные изъяты>

Прекратить записи об ипотеке в силу закона на 4-комнатную квартиру, площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (Якутия), муниципальный район Мирнинский, городское поселение <адрес>, кадастровый номер №, дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации №

Взыскать с Риньери ФИО14, <дата> года рождения, <данные изъяты>, в пользу ФИО1 ФИО13, <дата> года рождения, паспорт <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 800 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Николаева

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>