Дело №2а-49/2025 (№2а-546/2024)

УИД: 54RS0024-01-2024-000500-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 января 2025 года р.п.Краснозерское

Краснозерский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Колокольниковой О.М.,

при секретаре Гавронине В.В.,

рассмотрев административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с обозначенным административным иском к администрации рабочего поселка <адрес>, ссылаясь в его обоснование на те обстоятельства, что на основании решения Краснозерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, общей степенью готовности 12%, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, кадастровый №, за административными истцами – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на ? долю в праве общей долевой собственности (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на ? долю в праве общей долевой собственности (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) на указанный объект незавершенного строительства.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, общей площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером №, относящимся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющем разрешенное использование - для строительства двухквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Земельный участок находится в муниципальной собственности муниципального образования рабочий <адрес>.

Договор аренды вышеназванного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на основании постановления администрации рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией рабочего поселка Краснозерское и ФИО2, ФИО1, истцам предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Согласно п.1.1 договора, земельный участок предоставлен для строительства двухквартирного жилого дома. Пунктом 2.1 срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

На заявление ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ4 года № о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрация рабочего поселка <адрес> ответила отказом, оформленным письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, по изложенным в нем основаниям.

Административные истцы считают отказ в заключении договора аренды земельного участка незаконным по следующим основаниям.

Администрация рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области, в течение 6 месяцев после окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как предусмотрено п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.Следовательно у истцов, как у собственников объекта незавершенного строительства имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.Оспариваемый отказ нарушает жилищные права административных истцов, поскольку не позволяет закончить начатый строительством жилой двухквартирный дом.

Просит признать незаконным отказ администрации рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении с истцами договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2400 кв.м. из земель населенных пунктов, для строительства двухквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Обязать администрацию рабочего поселка <адрес> заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., без проведения торгов, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2400 кв.м. из земель населенных пунктов, для строительства двухквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания ходатайства не представил.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания ходатайства не представил.

Представитель административного ответчика – администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалы дела представил письменное возражение на административный иск, в котором также содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. В представленном возражении представитель административного ответчика просит отказать в удовлетворении административного иска, по следующим основаниям. Согласно п.15 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с ДД.ММ.ГГГГ не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – п.4 данной статьи.Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, урегулированы положениями п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.п.2 п.5 ст.39.6Земельного кодекса Российской Федерации).Таким образом, только в случае, если на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, и на основании надлежащих разрешительных документов земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. В случае же, если данное право уже было реализовано ранее, повторное заключение договора аренды земельного участка представляется невозможным, в указанном случае усматривалось основание для отказа в его предоставлении, предусмотренное п.1 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает, что отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регламентировано нормами ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. №1299.Ссылку истцов на то, что собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, ввиду чего у истцов имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, находят ошибочным, поскольку истцы воспользовались своим правом на однократное продление договора аренды для завершения строительства. Кроме того, считает ошибочной ссылку истцов на определение Верховного Суда РФ от 19 января 2022 года №19-КАД21-17-К5, поскольку в указанном определении говорится о необходимости оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства. Строительство указанного объекта длительное время не ведется, земельный участок находится в запустении, истцы более пяти лет не проявляли интереса к данному земельному участку, оплату за пользование земельным участком не производили с 2018 года.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица администрации Краснозерского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении заседания ходатайства не представил.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей возможность рассмотрения дела по существу в случае неявки в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых судом не признана обязательной.

Заслушав позицию представителя административного истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит кследующим выводам.

На основании ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданине могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пунктов 1 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушения такими действиями (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании решения Краснозерского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 являются собственником общей долевой собственности объекта недвижимого имущества –Объекта незавершенного строительства, с процентом готовности 12%, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, р.<адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Право общей долевой собственности (по ? за каждым) на объект незавершенного строительства кадастровый №, расположенного по адресу:<адрес>, р.<адрес>, за административными истцами зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления администрации рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ "О предоставлении земельного участка", ДД.ММ.ГГГГ между администрацией рабочего поселка Краснозерское и ФИО1, ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Согласно п.1.1 договора, земельный участок предоставлен для строительства двухквартирного жилого дома.

Пунктом 2.1 срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Административные истцы ДД.ММ.ГГГГ обратились в администрацию рабочего поселка <адрес> с заявлением о продлении срока аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов.

Согласно ответа главы рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО1 было отказанов продлении договора аренды но тем основаниям, что ими уже реализовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства.

Таким образом, административный орган при принятии оспариваемого решения исходил из положений пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно из того, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Суд не может согласиться с позицией администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, без исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения дела фактических обстоятельств, - в противном случае судебная защита прав и законных интересов не может быть обеспечена, а право на судебную защиту будет серьезно ущемленным (постановления от 28 октября 1999 года N 14-П, от 12 июля 2007 года N 10-П, от 13 декабря 2016 года N 28-П, от 10 марта 2017 года N 6-П, от 11 февраля 2019 года N 9-П, определения от 18 апреля 2006 года N 87-О, от 17 июня 2008 года N 498-О-О).

Формальный подход тем более недопустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ решением суда за ФИО1 признано право на ? долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:13:010102:246, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>а; за ФИО2 признано право на ? долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:13:010102:246, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>а; право общей долевой собственности истцов зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ между администрацией рабочего поселка Краснозерское и ФИО1, ФИО2 был заключен договор аренды земельного участкас кадастровым номером 54:13:010102:100, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> сроком по ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке из ЕГРН степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 12%, который является объектом индивидуального жилищного строительства и как следствие отказ ответчика в продлении договора аренды на основании того, что право на однократное продление договора уже реализовано истцами носит формальный характер, а согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 17 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Таким образом, сучетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 54:13:010102:100 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у административного ответчика не имелось достаточных фактических и правовых оснований считать, что у заявителя отсутствует право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В отсутствие договора аренды истцы лишены возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на него.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ не основан на законе и нарушает права истцов, ввиду чего суд приходит к выводу о признании незаконным решения администрации рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>, р.<адрес>.

При этом, с учетом того, что иные основания для отказа в продлении договора аренды оспариваемый отказ не содержит, суд считает необходимым избрать способ восстановления права, возложив на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2, ФИО1 о заключении на новый срок договора аренды.

Руководствуясь ст. ст. 175-178, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1, ФИО2.

Признать незаконным решение администрации рабочего поселка <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Обязать администрацию рабочего поселка <адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Краснозерский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья