Решение по делу № 2-1982/2023 от 05.09.2023

Дело №2-1982/2023

УИД 61RS0009-01-2023-001473-95

Решение

Именем Российской Федерации

05 августа 2023 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Яковлевой В.В.,

при секретаре Гринченко А.С.,

с участием: истца по первоначальному иску и ответчика по встречным исковым требованиям ФИО9, И.Г., ее представителя ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по первоначальному иску и истца по встречному иску – ФИО6,

представителя ответчика ФИО7 по первоначальному иску и истца по встречному иску – ФИО8,

помощника прокурора Бужинской Л.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО7, несовершеннолетней ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора состоявшимся и о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО9 о выселении, по встречному исковому заявлению ФИО7 к ФИО9 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4 ФИО5 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи. Согласно которого, продавцы продали, а покупатель купил земельный участок, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно пункту 3 договора, указанные объекты недвижимости продавцы продали покупателю за 2 500 000 руб. Покупатель оплачивает стоимость объектов недвижимого имущества в рассрочку на 35 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Первоначальный взнос оплачивается покупателем в размере 900 500 руб. при подписании договора.

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО10 потребовала от истца досрочно погасить платеж за ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 110 000 руб.. Кроме того от ФИО10 поступили угрозы о том, что она желает вернуть и проживать в проданном истцу доме. Истец сообщила ФИО10, что готова отдать оставшуюся сумму в размере 450 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в МФЦ получен талон для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости на имя ФИО9 Между тем ФИО10 хоть, и прибыла в назначенное время в МФЦ, но отказалась осуществить переход права собственности.

Истец указывает, что с момента заключения договора купли-продажи вступила во владение и начал пользоваться упомянутым жилым помещением и земельным участком как своими собственными объектами недвижимости, несла бремя их содержания.

На основании изложенного, истец с учетом уточненных исковых требований просила суд:

- признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО10, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4 ФИО5 и ФИО9 ФИО10, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4 ФИО5 и ФИО9;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО9 на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>.

В суд поступило встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО9 о выселении. В обосновании исковых требований истец указывает, что ФИО9 чинит ему препятствие в пользовании принадлежащего ему на праве общедолевой собственности земельного участка, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>.

В связи с чем просит суд выселить ФИО9 из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того в суд поступило встречное исковое заявление ФИО7 к ФИО9 о признании договора незаключенным. В обосновании исковых требований истец указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ году между ней действующей в своих интересах и своих детей и ФИО9 достигнуто соглашение о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи.

Истец указывает, что при подписании договора у нее отсутствовала доверенность от имени ФИО2, так как рассчитывала на наличие его согласия на отчуждение доли в праве на указанное недвижимое имущество. Однако ФИО2 не желает продавать свою долю.

Отсутствие в договоре купли-продажи подписи ФИО2 не позволяет считать договор заключенным и исключает возможность государственной регистрации перехода права собственности.

ФИО2 не передавал имущество в рамках подписанного договора, не получал от ФИО9 денежных средств.

Кроме того истец указывает, что не знала, что для совершения сделки по отчуждению доли ФИО11 требуется согласие органа опеки и попечительства, которое, соответственно получено не было.

На основании изложенного истец просила суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречным исковым требованиям ФИО9, И.Г., ее представителя, действующего на основании ордера ФИО1 в судебное заседание явились, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчики по первоначальному иску в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО2 по первоначальному иску и истца по встречному иску, действующий на основании доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, просил удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований ФИО9 просил отказать.

Представитель ответчика ФИО7 по первоначальному иску и истца по встречному иску, действующий на основании доверенности ФИО8 в судебное заседание явился, просил удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований ФИО9 просил отказать

Представители третьих лиц Управления образования <адрес> и УФГРСКиК по РО в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон.

Помощник прокурора Бужинская Л.П. в судебное заседание явилась, дала заключение об отказе в удовлетворении встречного искового требования ФИО2

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, допросив свидетелей ФИО15, ФИО13, ФИО14, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 209, ч. 1 - 2 ст. 246 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки сособственников, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По смыслу ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, что земельный участок, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и жилой дом, кадастровый № расположенны по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежит на праве общедолевой собственности ФИО10, ФИО3, ФИО2, ФИО5 по ? доли каждому.

В ходе судебного заседания установлено, что между ФИО7 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО11, а также действующая на основании доверенности в интересах ФИО5 и ФИО9 достигнуто соглашение о продаже земельного участка, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>. В связи с чем ФИО7 и ФИО9 подписали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того в ходе судебного заседания установлено, что ФИО9 совместно со своей семьей зарегистрирована и проживает доме по адресу: <адрес>, <адрес>.

По смыслу вышеприведенных правовых норм в их совокупности следует, что государственная регистрация перехода права собственности к покупателю предполагает переход к покупателю ровно того же объема прав на недвижимое имущество, которые зарегистрирован в ЕГРН за продавцом.

При этом иск о такой государственной регистрации может быть удовлетворен при наличии одновременно 3 условий:

если продавец является собственником продаваемого объекта недвижимости и его право собственности зарегистрировано в ЕГРН,

если сторонами сделки соблюдена форма сделки - письменный договор, составленный в форме одного документа, подписанный сторонами,

если продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному договору и данное уклонение является единственным препятствием для регистрации перехода прав.

Отсутствие хотя бы одного из указанных 3 условий исключает возможность удовлетворения иска.

Вместе с тем, из совокупности вышеизложенных доказательств следует, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества заключен истцом ФИО9 с продавцом ФИО7 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, а также действующая на основании доверенности в интересах М.В., которые являются одними из его сособственников, между тем ФИО2, как сособственник спорного недвижимого имущества, данный договор не заключал, и не подписывал.

Учитывая то, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества истец ФИО9 заключила лишь с тремя его сособственниками, которые, подписав договор купли-продажи, распорядились всем недвижимым имуществом, не являясь его единоличными собственниками, сособственник ФИО2 данный договор не заключал и не подписывал, то в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество по договору, заключенному не всеми сособственниками, следует отказать по изложенным выше правовым основаниям. Кроме того суд не усматривает оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся.

Во встречных исковом заявлении ФИО7 просила суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, ввиду отсутствия в договоре подписи ФИО2 и отсутствия согласия органа опеки и попечительство на отчуждение доли несовершеннолетней.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях протокол разногласий к проекту договора, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано ранее, что в ходе судебного заседания установлено, что между ФИО7 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, а также действующая на основании доверенности в интересах ФИО5 и ФИО9 достигнуто соглашение о продаже земельного участка, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>. В связи с чем ФИО7 и ФИО9 подписали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО9 передала ФИО7 денежные средства за спорное недвижимое имущество в размере 900 000 руб. при подписании договора купди-продажи, что подтверждается распиской приобщённой к материалам дела.

Кроме того ФИО9 по соглашению выплачивала ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежные средства согласно графика платежей, что подтверждается графиком платежей приобщённым к материалам дела.

В ходе судебного заседания был допрошен свидетель ФИО15 приходящийся зятем ФИО9, который показал, что познакомился с ФИО2, когда купили спорное недвижимое имущество. Он работал вместе с ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, и в этот период времени ФИО2 неоднократно обращался к нему с просьбой, чтоб денежные средства по договору купли-продажи за его долю, выплачивали ему, а не ФИО7.

Также была допрошена ФИО13 приходящаяся дочерью ФИО9, которая показала, что они приехали в офис ФИО1, где ФИО6 был составлен договор, при заключении договора купли-продажи она присутствовала, ФИО9 и ФИО7 ФИО2 видела, когда она, ее муж, дети и истец регистрировались в спорном недвижимом имуществе. Кроме того пояснила, что ФИО2 просил последние платежи выплачивать ему за его долю.

Свидетель ФИО14 приходящийся мужем ФИО7, показал, что подписывали договор ФИО7 и ФИО9, ФИО2 при заключении договора купли-продажи не участвовал.

Оснований не доверять показаниям данных свидетелей у суда нет, они являются последовательными, подробными, согласуются между собой, подтверждаются и соотносятся с письменными доказательствами по делу, свидетели предупреждены об уголовной ответственности, а потому суд признает данные показания относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

На основании статей 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Согласно ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, касающихся необходимости следования добросовестному поведению, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного заседания установлено, что между ФИО7 и ФИО9 достигнуто соглашение о продаже земельного участка, кадастровый №, общей площадью 450 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 20 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>. В связи с чем ФИО7 и ФИО9 подписали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО9 передала ФИО7 денежные средства за спорные объекты недвижимости в размере 900 000 руб., также выплачивала ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежные средства согласно графика платежей.

Учитывая, что ФИО9 исполняла обязательства по договору купли-продажи, тем самым подтвердила действие договора, сторона договора приняла исполнение, объекты недвижимости переданы покупателю, то суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО7 права требовать признания договора незаключенным.

Следует отметить, что ФИО7 просит признать спорный договор купли-продажи незаключенным ввиду того, что ФИО2 его не подписывал и с ним существенные условия договора не согласовывались. Между тем ФИО2 является совершеннолетним и доверенность на представление своих интересов ФИО7 не выдавал. Также следует отметить, что ФИО2 не обращался в суд с исковым заявлением о признании спорного договора незаключенным ввиду не подписания, а обратился лишь с исковыми требованиями о выселении.

Кроме того, согласно абзаца 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии с требованиями статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Между тем ФИО7 требование о признании сделки недействительной, ввиду отсутствия разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетней ФИО11 не заявляла.

Во встречных исковых требованиях ФИО2 просил суд выселить ФИО9 из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В частности, в Жилищном кодексе РФ содержатся ссылки на Гражданский кодекс РФ, который регулирует права и обязанности собственника.

Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (о преимущественном праве покупки).

А поскольку закон предоставляет собственникам права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в том числе распоряжаться жилым помещением), то при долевой собственности закон обязывает сособственников распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, согласованно (по соглашению всех ее участников).

Таким образом, поскольку требование о выселении ФИО9 из жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> всеми сособственниками спорного недвижимого имущества не заявлено, а только лишь ФИО2, при этом его доля в жилом доме в натуре не выделена то, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО9 к ФИО7, несовершеннолетней ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора состоявшимся и о государственной регистрации перехода права собственности – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО9 о выселении – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО7 к ФИО9 о признании договора незаключенным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.