Решение по делу № 3А-19/2025 от 30.01.2025 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело №3а-19/2025 (3а-741/2024)

55OS0000-01-2024-000740-52

строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Кондратенко Е.В.,

при секретаре Шимко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 января 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топ Лайн» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью общество «Топ Лайн» (далее – ООО «Топ Лайн») обратилось в суд с административным исковым заявлением к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что ООО «Топ Лайн» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...>кв..м., местоположение <...> (том 1 л.д.11-13).

Кадастровая стоимость названного земельного участка изначально была утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области», и по состоянию на 1 января 2022 года составляла <...> рублей (том 1 л.д.10).

В дальнейшем на основании обращения административного истца от 15 августа 2024 года бюджетным учреждением был произведен пересчет указанной выше кадастровой стоимости, по результатам которого по состоянию на 1 января 2022 года она составила <...> рубля (утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 3 октября 2024 года № <...>-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п», сведения внесены в ЕГРН 10 октября 2024 года) (том 1 л.д.24-25, том 2 л.д.10,156).

11 июня 2024 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № 46/24-О от 4 июня 2024 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (далее - ООО «ОМЭКС») Р., в размере <...> рублей (том 2 л.д.128, том 1 л.д.27-219).

11 июля 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-55/2024/№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости (том 2 л.д.132).

Ссылаясь на несоответствие как первоначальной, так и действующей кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога, административный истец просит признать незаконным принятое бюджетным учреждением решение об отказе и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей (том 1 л.д.3-6).

В ходе рассмотрения административного дела административный истец уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка, просит установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости - <...> рублей (том 2 л.д.223-224).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточненные требования поддержала, пояснила, что оценщиком Р. подготовлен уточненный отчет об оценке, в котором учтены все замечания эксперта, за исключением замечания по объекту-аналогу №8, с которым оценщик и административный истец не согласны.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании относительно удовлетворения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным возражала, разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № 46 Z/24-О от 13 января 2025 года не возражал (том 2 л.д.222).

Исследовав материалы административного дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 3 октября 2024 года № <...>-п в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п внесены изменения, помимо прочего изменен размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (том 2 л.д.156).

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога за указанный земельный участок, определяемого исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 11 июня 2024 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2024 года. К заявлению был приложен отчет об оценке № 46/24-О.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решением бюджетного учреждения № ОРС-55/2024/№ <...> от 11 июля 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости таких объектов недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости таких объектов недвижимости (том 2 л.д.132-135).

Согласно решению отчет содержит следующие недостатки:

-использование оценщиком объектов-аналогов, по которым допущено превышение максимального срока экспозиции (замечание №1);

-подбор большинства принятых оценщиком объектов-аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона удельных показателей стоимости для каждой из ценовых зон; в расчетах отсутствует обоснование использования лишь части объектов-аналогов (замечание №2);

-нормализации выборки объектов-аналогов проведена оценщиком путем попарного исключения аналогов с максимальными и минимальными расчетными удельными показателями в выборке, что вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание №3);

-при расчете корректировки на местоположение неверно принято мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, которое рыночными данными не подтверждается, в то время как признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации; в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников (замечание №4);

-оценщик игнорирует время продажи/предложения объектов-аналогов и не вводит необходимую корректировку, тем самым искажая, снижая стоимость объекта оценки (замечание №5);

-невозможно установить на какую дату опубликовано/размещено приведенное в отчете объявление, к отчету не приложена копия письма НПО «Омская коллегия оценщиков» № 133/23 от 8 декабря 2023 года, не указан источник получения информации о договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...> (аналога № 8) (замечание №6);

-оценщиком неверно принята корректировка на торг в отношении объекта-аналога №8, что искажает, снижает стоимость объекта оценки (замечание №7).

-в отчете оценщиком указан диапазон, в котором может лежать рыночная стоимость объекта оценки «±10%», чем водит в заблуждение пользователей отчета, поскольку в задании на оценку указано, что итоговая величина стоимости объекта оценки указывается в виде округленной величины (замечание №8);

-копия договора купли-продажи №<...> от 15 февраля 2023 года на страницах 131-162 отчета не заверена должным образом (замечание №9);

-отчет содержит описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки (замечание №10).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в суд первоначально представлен отчет об оценке № 46/24-О.

Определением Омского областного суда от 7 ноября 2024 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № 46/24-О на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 2 л.д.163-165).

Согласно заключению № 2306/2-4-24 от 10 декабря 2024 года, подготовленному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» С.., отчет не соответствует федеральному законодательству в сфере оценочной деятельности в части нарушений пункта 22 ФСО №7; пунктов 9,10 ФСОV, подпункта 2 пункта 2 ФСОVI, пункта 16 ФСОI, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации; указанные в решении бюджетного учреждения №ОРС–55/2024/№ <...> от 11 июля 2024 года замечания №5,7 подтвердились полностью, замечание №6 - в части (том 2 л.д.175-201).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В ходе рассмотрения дела ООО «Топ Лайн» представлены возражения на заключение эксперта, в которых административный истец выражает несогласие с замечанием эксперта относительно вывода эксперта о необходимости введения корректировки на долю в виде права объекта-аналога №8 (том 2 л.д.225-226,244-245).

Эксперт С. представила пояснения по замечанию административного истца в отношении объекта-аналога №8 (том 2 л.д. 239-243) в которых указала, что в расчетной таблице 6.3.3 отчета у объекта-аналога №8 (земельного участка с кадастровым номером № <...>) в факторе «Передаваемые имущественные права» определено «Право собственности, Иные права ст. 214 ГК РФ», что не соответствует информации, приведенной на странице 164 приложения к отчету «Общая долевая собственность», что указывает на необходимость введения корректировки на долю в виде права.

В судебном заседании эксперт С. экспертное заключение и свои письменные возражения поддержала. Пояснила, что к выводу о необходимости введения корректировки на вид права у объекта-аналога №8 она пришла в связи наличием как на дату оценки, так и на момент производства экспертизы в публичной кадастровой карте указания «Иные права ст. 214 ГК РФ» у данного объекта недвижимости. Какая именно корректировка должна быть применена, указать затруднилась. Также пояснила, что иных замечаний по объекту-аналогу №8 не имеется.

Опрошенный в судебном заседании оценщик Р. с приведенным замечанием эксперта не согласился. Пояснил суду, что находящиеся в свободном доступе сведения публичной кадастровой карты достаточно часто имеют недочеты и неточности. На момент оценки он располагал правоустанавливающим документом – договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №№ <...> от 15 февраля 2023 года №<...>, из которого следует, что названный земельный участок перешел из федеральной собственности в частную собственность. При сопоставлении объекта-аналога №8 с объектом оценки оценивал в совокупности сведения публичной кадастровой карты, онлайн информацию Росреестра и названный договор. Учитывая положения статьи 214 ГК РФ, которые исключают нахождение объекта одновременно в частной и государственной собственности, пришел к однозначному выводу о том, что вид права объекта-аналога №8 – право собственности.

Оценивая замечание эксперта о необходимости введения корректировки на вид права в отношении объекта-аналога №8 суд учитывает следующее.

Статья 214 ГК РФ посвящена праву государственной собственности. Одновременное нахождение земельного участка в государственной и частной собственности невозможно в силу прямого указания данной нормы.

Право собственности на земельный участок прекращается в том числе при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (статья 44 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что к отчету № 46/24-О от 4 июня 2024 года приложен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...> (объект-аналог №8) от 15 февраля 2023 года №№ <...>, заключенный по результатам аукциона в электронной форме (том 1 л.д.157-188). Из договора следует, что указанный земельный участок переходит из федеральной собственности в частную. Согласно сведениям публичной кадастровой карты, справочной информации Росреестра по объектам недвижимости в режиме онлайн (том 1 л.д.188,190) 28 марта 2023 года было зарегистрировано право общей долевой собственности (форма собственности - частная).

Суд полагает, что в рассматриваемом случае на момент составления отчета № 46/24-О от 4 июня 2024 года у оценщика имелась необходимая совокупность данных для вывода о том, что вид права объекта-аналога №8 - право собственности.

Обоснованность вывода оценщика также подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости от 13 января 2025 года (том 2 л.д. 227).

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с замечанием эксперта по объекту-аналогу №8 и приходит к выводу об отсутствии в названном отчете замечания №7, указанного в решении бюджетного учреждения №ОРС–55/2024/№ <...>.

Иные замечания, указанные в заключении судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспариваются. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности соответствующих выводов эксперта у суда также не имеется.

Поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 46/24-О от 4 июня 2024 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, он не мог быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости названного земельного участка, в связи с чем, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Экспертным заключением также подтверждено наличие в отчете части нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанных в решении бюджетного учреждения.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют. Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «Топ Лайн» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 46Z/24-О от 13 января 2025 года, составленный с учетом обоснованных замечаний, изложенных в заключении эксперта №2306/2-4-24 от 10 декабря 2024 года (исправленный отчет).

Проанализировав содержание отчета № 46 Z/24-О от 13 января 2025 года, суд считает, что в нем устранены обоснованные замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Данные обстоятельства представителями сторон не оспариваются. Иными лицам, участвующими в деле, каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в отчете № 46 Z/24-О от 13 января 2025 года, суду не представлено.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о соответствии отчета № 46 Z/24-О от 13 января 2025 года требованиям действующего законодательства и полагает возможным определить на основании представленного отчета по состоянию на 1 января 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 11 июня 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2024 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 11 июня 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Е.В. Кондратенко

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2025 года.