РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июня 2025 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Синевой Д.Т.,
при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,
с участием прокурора Деминой В.В.,
представителя общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Московский» ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-205/2025 (№3а-2790/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Московский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Московский» (далее по тексту – ООО «Московский», общество, административный истец) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом утонений просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 10 248, 9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 286 392 193 руб.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы общества, как налогоплательщика.
Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном иске.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» ФИО2 выводы, изложенные заключении по результатам проведения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ поддержала в полном объеме. На вопросы суда, прокурора показала, что в соответствии с требованиями действующего законодательства, федеральных стандартов оценки при расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки применялся сравнительный и доходный подходы. Причиной снижения рыночной стоимости относительно рыночно стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Март-Оценка» послужил факт того, ею при проведении оценки проанализирован рынок недвижимости указанного сегмента по состоянию на 2022 год, наиболее приближенный к дате оценки. В отчете об оценке ООО «Март-Оценка» использованы данные по состоянию на 2021 год. Кроме того, при проведении оценки, оценщик ООО «Март-Оценка» исходил исключительно из данных предоставленных заказчиком - ООО «Московский», а также использовал аналоги, расположенные в других городах – г. Уфа, г. Нижний Новгород.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» от 12.03.2025, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект.
Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, эксперта, заключение прокурора полагавшего требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 10 248, 9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> Б, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 327 691 051, 86 руб., определена Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области».
Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество физических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 29.11.2024 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.
В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной рыночной их стоимости является обоснованным.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец в обоснование своих требований представил отчет оценке № (4)-05/2024 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Март-Оценка» согласно которого, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 303 657 000 руб.
ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» не согласилось с отчетом об оценке № (4)-05/2024 от ДД.ММ.ГГГГ и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» от ДД.ММ.ГГГГ, отчет оценке № (4)-05/2024 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Март-Оценка» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 286 392 193 руб.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» от ДД.ММ.ГГГГ, определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.
Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено.
Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.
Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с результатами отчета об оценки № 05 (4)-05/2024 от 29.07.2024 выполненного ООО «Март-Оценка», поскольку заключение экспертизы ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» от 12.03.2025, является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной и нарушает права административного истца.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 29.11.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Московский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 10 248, 9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 286 392 193 руб.
Датой подачи административного иска в суд считать 29.11.2024.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательном виде изготовлено 30.06.2025.
Судья Д.Т. Синева