РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
дата Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А.., при секретаре Ушаковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 -2589/22 по иску наименование организации в лице конкурсного управляющего фио к ФИО1 о взыскании задолженности по договору,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ... дата, многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры № 78 расположенная в доме № 3, секция 1, этаж 8, общей площадью 64,24 кв.м., расположенная по адресу: адрес, адрес, адрес.
Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением №77- 246000-009116-2019 от дата. Дому присвоен почтовый адрес: адрес.
В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсного производства - передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от дата №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судебным актом от дата по делу № А40- 195154/2017 Арбитражный суд адрес передал ответчику в собственность жилое помещение № 56 в жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес: адрес, адрес, адрес, жилой дом №3). Судебный акт не обжаловался и вступил в законную силу.
Стоимость жилого помещения оплачивались участником строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома было завершено. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).
В соответствии с п. 3.3.2 Договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с Застройщиком в связи с уточнением адрес строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. Договора.
Согласно п. 4.2., 4.4. Договора Участник долевого строительства обязуется внести «Долю участия». Окончательная сумма «Доли участия» Участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства Дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего Договора (6 столбец таблицы характеристик Объекта, указанных в и. 1.1. настоящего Договора). Стороны производят дополнительные расчеты.
Пунктом 4.4.1. Договора предусмотрено, что в случае увеличения площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ. Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.
Согласно п. 1.1. Договора проектная площадь лоджий учтена в Договоре с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0,3.
адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 64,24 кв.адрес окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 66,2 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,96 кв. м.
Таким образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв. м. (согласно Договору) составила ...2 руб., которую истец просит взыскать с ответчика, а также расходы по уплате госпошлины в размере сумма
Представитель истца в судебное заседание не явился, настаивал на удовлетворении исковых требований, просил рассматривать дело в свое отсутствие, о чем имеется письменное ходатайство.
Ответчик в судебное заседание не явился, о дате судебного разбирательства извещался надлежащим образом по известному суду адресу, причин своей неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил.
Суд, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон по основаниям ст. 167 ГПК РФ.
Суд, огласив доводы иска, исследовав материалы дела, приходит к следующему:
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и нормативными актами и условиями Договора.
В соответствии ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ... дата, многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры № 78 расположенная в доме № 3, секция 1, этаж 8, общей площадью 64,24 кв.м., расположенная по адресу: адрес, адрес, адрес.
Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением №77- 246000-009116-2019 от дата. Дому присвоен почтовый адрес: адрес.
В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсного производства - передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от дата №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судебным актом от дата по делу № А40- 195154/2017 Арбитражный суд адрес передал ответчику в собственность жилое помещение № 56 в жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес: адрес, адрес, адрес, жилой дом №3). Судебный акт не обжаловался и вступил в законную силу.
Стоимость жилого помещения оплачивались участником строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома было завершено. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).
В соответствии с п. 3.3.2 Договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с Застройщиком в связи с уточнением адрес строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. Договора.
Согласно п. 4.2., 4.4. Договора Участник долевого строительства обязуется внести «Долю участия». Окончательная сумма «Доли участия» Участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства Дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего Договора (6 столбец таблицы характеристик Объекта, указанных в и. 1.1. настоящего Договора). Стороны производят дополнительные расчеты.
Пунктом 4.4.1. Договора предусмотрено, что в случае увеличения площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ. Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.
Согласно п. 1.1. Договора проектная площадь лоджий учтена в Договоре с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0,3.
адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 64,24 кв.адрес окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 66,2 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,96 кв. м.
Таким образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв. м. (согласно Договору) составила ...2 руб., которую истец просит взыскать с ответчика.
При таких обстоятельствах, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчик обязан произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры (с учетом понижающих коэффициентов, согласно Договору), что составляет ...2 руб. (сумма х 1,96 кв.м.)
дата конкурсный управляющий наименование организации направил в адрес ответчика уведомление о необходимости произвести дополнительной оплату за увеличение построенной площади. Однако оплата, согласно уведомлению, от ответчика не поступила.
При таких обстоятельствах, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчик обязан произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры (с учетом понижающих коэффициентов, согласно Договору).
Возможность увеличения фактической площади к проектной была предусмотрена в договоре, о чем участник строительства не мог не знать, поскольку он подписывал договор, и согласился со всеми его условиями. Подписав Договор, ответчик согласился с его условиями, сведений о том, что ответчик предпринимал попытки оспорить какие-либо пункты не имеется.
В случае несогласия с увеличением площади участник строительства имел право на отказ в приемке помещения. Однако жилое помещение (квартиру) участник строительства принял, но оплачивать дополнительные метры отказывается.
По смыслу ст. 1102 ГК на стороне участника строительства до момента оплаты дополнительных метров существует неосновательное обогащение. В отсутствие оплаты участник строительства получил дополнительную площадь без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Определение суда о погашении требований участников строительства путем передачи им права собственности на жилые помещения предполагает выполнение сторонами своих обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Как видно из Договора, сторонами не согласовано условие освобождения участника долевой собственности от доплаты за разницу между проектной и фактической площадью квартиры в случае нарушения застройщиком срока исполнения обязательств но передаче объекта. Законом такое право также не предусмотрено.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Федерального закона от дата № 214-ФЗ неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, является основанием для одностороннего отказа участника долевой собственности от исполнения договора.
Ответчик правом на расторжение договора в одностороннем порядке не воспользовался. Напротив, ответчик квартиру принял; в реестр кредиторов конкурсным управляющим были внесены его требования не только о передаче квартиры, но и о размере убытков согласно уведомлению о включении требований в реестр требований участников строительства.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ): по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от дата № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).
В соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» с дата правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до дата (п. 4 ст. 1, п. 8 ст. 47 Федерального закона от дата № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Согласно ч. 2 ст. 31 указанного закона кадастровый инженер вправе выбирать форму организации своей кадастровой деятельности и место ее осуществления самостоятельно. Правовой статус кадастровых инженеров одинаков и не различается от того, где работает кадастровый инженер в БТИ или в другом месте. В любом случае, обмеры делает кадастровый инженер, который получил советующую квалификацию. Органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета подготовленных кадастровым инженером УВИ документов не выносилось. Сведений об аннулировании квалификационного аттестата кадастрового инженера, об исключении из государственного реестра кадастровых инженеров не имеется.
Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной (обмеры БТИ для домов, построенных с дата не составляются). Ответчик не пояснил управляющему почему конкретно он не согласен с обмерами кадастрового инженера наименование организации кроме того, что они были произведены не кадастровым инженерном БТИ.
Предусмотренный Договором обмер фактической площади квартиры бюро технической инвентаризации, исходя из смысла пункта 1 статьи 432 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к существенным условиям договора не относится. Принципиальные положения, касающиеся применения понижающих коэффициентов при обмере площади объекта долевого строительства, сторонами согласованы (п.п.1.1 и 4.4.3 Договора), кадастровым инженером учтены.
Согласно Письму Минэкономразвития России от дата N Д23и-449 "О рассмотрении обращения" с дата на всей адрес осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются.
Произведенный обмер квартир кадастровым инженером и составление им технического плана здания (многоквартирного жилого дома), необходимого для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, соответствует требованиям Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Дополнительные расходы конкурсного управляющего на техническую инвентаризацию многоквартирного дома в данном случае были бы неоправданными, нарушающими права иных кредиторов.
Доказательств соответствия фактической площади квартиры ее проектной площади конкурсному управляющему в порядке возражений на направленное в соответствии с договором уведомление о необходимости провести дополнительные расчеты по договору участия в долевом строительстве не представлено.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от дата 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии было разъяснено, что в настоящее время общая площадь жилого помещения, указываемая в выписке ЕГРН, рассчитывается в соответствии с п. 5 ст. 15 адрес кодекса Российской Федерации как сумма площадей всех его частей, включая площадь помещения вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, после введения с дата в действие нового Жилищного кодекса РФ площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилых помещений.
Следовательно, отсутствие сведений о площади балконов и лоджий в выписке ЕГРН не свидетельствует об отсутствии необходимости в исполнении участником договора участия в долевом строительстве в части оплаты увеличившейся площади жилого помещения.
При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.
Решением Арбитражного суда адрес от дата (дата оглашения резолютивной части решения) по делу №А40-195154/дата наименование организации (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: адрес, адрес, адрес, наименование организации) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на дата с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от дата №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждён фио.
Сведение о признании наименование организации несостоятельным (банкротом), открытии конкурсного производства и утверждении конкурсного управляющего были опубликованы фио на сайте Единого Федерального реестра ведений о банкротстве дата, номер сообщения 3627690, а также в печатной версии газеты «Коммерсантъ» дата
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил суду доказательств исполнения условий договора по доплате, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в заявленном размере.
В силу ст. 56 ч. 1 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере сумма
Суд, анализируя все собранные по делу доказательства в их совокупности приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Взыскать с ... в пользу наименование организации задолженность по договору участия в долевом строительстве № ... 27.1 1.2013 г. в размере ...2 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено дата