Решение по делу № 2-3576/2024 от 31.03.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от <дата> №, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-65/2025

49RS0001-01-2024-006443-87 31 марта 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Доброходовой С.В.,

при секретаре Матвеевой Ю.А.,

с участием прокурора Кузнецова И.К.,

представителя истца - муниципального образования «Город Магадан» в лице мэрии города Магадана – ФИО4,

представителей ответчика ФИО7 – ФИО8, ФИО9,

представителя ответчика департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана ФИО10,

третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане, в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 31 марта 2025 года гражданское дело по иску прокурора города Магадана в защиту прав и законных интересов муниципального образования «Город Магадан» к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Магадана обратился в Магаданский городской суд к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (далее также – Департамент), ФИО7 с настоящим исковым заявлением в защиту прав и законных интересов муниципального образования «Город Магадан».

В обоснование заявленных требований указано, что в рамках надзорной деятельности выявлено нарушение требований федерального законодательства при заключении между Департаментом и ФИО7 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Прокуратурой установлено, что в соответствии с протоколом № об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, между Департаментом и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка № №, в соответствии с которым арендодатель (департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана) предоставляет, а арендатор (ФИО7) принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Магаданской области от 19 февраля 2015 года № 122-пп утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Магаданской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов». В соответствии с пунктом 2.3 указанного порядка, цена продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, составляет 10% от кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым номером № (нежилое здание площадью 28.3 кв.м), собственником которого является ФИО7 Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО1, объект определен как нежилое здание (вид разрешенного использования - шиномонтажная), материал стен - сэндвич панели.

Как отмечает прокурор ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым ФИО7 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, цена договора составила 48 064 руб. 38 коп. (10% от кадастровой стоимости земельного участка - 480 643 руб. 78 коп.).

Сообщает, что прокуратурой города Магадана ДД.ММ.ГГГГ с участием заместителя руководителя департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области ФИО2 и кадастрового инженера ФИО3 проведен осмотр объекта с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, в ходе которого установлено, что указанный объект представляет собой 40-футовый контейнер (т.е. объект не создан в результате строительства), обшитый металлосайдингом, фундамент отсутствует. Фактически объект установлен на грунте, с целью имитации фундамента по периметру объекта выполнена заливка раствором (бетон/цемент), примыкание с землей засыпано песчано-гравийной смесью. Входная дверь - отсутствует, выполнена имитация. Указанные факты позволяют достоверно прийти к выводу, что данный объект не является объектом недвижимости (отсутствует прочная неразрывная связь с землей, возможно перемещение объекта без соразмерного ущерба его назначению).

Прокуратурой города Магадана истребованы записи с уличных камер видеонаблюдения, расположенных по периметру автомобильной стоянки (ООО), на которых запечатлен процесс демонтажа объекта с кадастровым номером № (указанный объект демонтирован посредством перемещения его краном-манипулятором), что также свидетельствует о том, что объект не является недвижимостью (отсутствует прочная связь с землей, возможно перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению), т.е. спорный объект не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Прокурор полагает, что объект, размещенный ФИО7 на земельном участке с кадастровым номером №, объектом недвижимости, в силу своих свойств, не является, следовательно, не подлежит государственной регистрации. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между департаментом имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана и ФИО7 заключен в отсутствие законных оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и является ничтожным с момента его заключения.

На основании изложенного, с учетом изменения и увеличения размера исковых требований, прокурор просит суд:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между департаментом имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана и ФИО7;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на ФИО7 обязанности возвратить департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1069 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, а департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана – принять земельный участок из пользования ФИО7;

- взыскать с департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана в пользу ФИО7 денежные средства в размере 48 064 руб. 38 коп., полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №;

- взыскать с ФИО7 в пользу департамента имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана денежные средства за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером № в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ в размере 238 051 руб. 81 коп. за период действия ничтожной сделки;

- возложить на департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана обязанность обратиться в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером №;

- возложить на департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г.Магадана обязанность возобновить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № и обратиться в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о его регистрации.

Определением судьи от 16 сентября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование «Город Магадан» в лице мэрии города Магадана, Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Определением, зафиксированным в протоколе судебного заседания от 11 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровый инженер ФИО1, департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее – Департамент САТЭК).

Определением, зафиксированным в протоколе судебного заседания от 24 марта 2025 года, к участию в деле в качестве истца, представляющего интересы муниципального образования «Город Магадан» привлечена мэрия города Магадана.

Определением суда от 31 марта 2025 года прекращено производство по настоящему делу в части требований о взыскании с ФИО7 в пользу Департамента денежных средств за фактическое пользование земельным участком, в связи с отказом от иска.

Ответчик ФИО7, представители третьих лиц Департамента САТЭК, Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, вопрос о разрешении исковых требований прокурора оставил на усмотрение суда.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Департамента САТЭК вопрос о разрешении исковых требований прокурора оставил на усмотрение суда.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании прокурор на заявленных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель истца муниципального образования «Город Магадан» в лице мэрии города Магадана – ФИО4 исковые требования прокурора города Магадана поддержал в полном объеме.

Представители ответчика ФИО7 с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.

В судебном заседании представитель ответчика департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана – ФИО10 против удовлетворения иска не возражала.

Участвующая в судебном заседании третье лицо кадастровый инженер ФИО1 оставила разрешение исковых требований прокурора на усмотрение суда, дополнительно сообщала, что при осмотре объекта ею был сделан вывод об объекте как о капитальном строении, поскольку по результатам внешнего и внутреннего осмотра установлено, что объект имел фундаментную плиту по углам которой имелись металлические колонны на которых объект был прикреплен к фундаменту, на момент осмотра здание было прочно связано с фундаментом и с землей.

Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В п. 2 и 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № между Департаментом (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № №, общей площадью 1069 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенного: <адрес>, с разрешением использования под служебные гаражи, с целью строительства. Договор аренды заключен на 58 месяцев и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ. На основании акта приема-передачи данный земельный участок передан арендатору.

Согласно декларации об объекте недвижимости ФИО7 в 2024 году на земельном участке с кадастровым номером № произведено строительство 1-этажного здания шиномонтажной, материал наружных стен – сэндвич панели.

Из копии реестрового дела следует, что объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 28,3 кв. м, принадлежащий ФИО7 поставлен на государственный кадастровый учет на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО7 на объект недвижимости – здание шиномонтажной с кадастровым номером № (далее также – объект).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратился в Департамент САТЭК с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, в связи с тем, что на нем расположен объект недвижимости, собственником которого является заявитель.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор № купли-продажи земельного участка общей площадью 1069 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенного: <адрес>, виды разрешенного использования: служебные гаражи (далее также – договор купли-продажи).

Пунктом 1.2 договора купли-продажи установлено, что в границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащий покупателю на праве собственности.

Обременение: аренда, номер и дата государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ прекращается с момента государственной регистрации права собственности покупателя (п. 1.3 договора купли-продажи).

Цена земельного участка составляет 48 064 руб. 38 коп. (п. 2.1. договора купли-продажи).

Договор купли-продажи содержит отметку о полной оплате покупателем стоимости земельного участка на основании платежного документа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО7 на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание – шиномонтажная снято с кадастрового учета в связи с его сносом (демонтажем) собственником.

Прокурор обращаясь в суд, в интересах муниципального образования «Город Магадан», указывал на недействительность договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Департаментом и ФИО7 в отсутствие законных оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в связи с чем данная сделка является ничтожной с момента ее заключения.

Проверяя доводы истца о недействительности сделки купли-продажи спорного земельного участка, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, возможность приобретения земельных участков в собственность без проведения торгов имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что возможность заключения с ФИО7 оспариваемой сделки по приобретению земельного участка, с кадастровым номером № возникла у последнего в связи с регистрацией на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель.

Как установлено в судебном заседании спорный объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 28,3 кв. м, принадлежащий ФИО7 поставлен на государственный кадастровый учет на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 принято решение о добровольном сносе объекта в связи с принятием решения о строительстве объекта большей площадью.

Актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО1 подтверждено прекращение существования объекта недвижимости, принадлежащего ФИО7

Вместе с тем, осмотром объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, проведенным ДД.ММ.ГГГГ помощником прокурора г.Магадана Кузнецовым И.К., совместно с кадастровым инженером ФИО3, заместителем руководителя департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области ФИО2 установлено, что объект недвижимости представляет собой 40-футовый контейнер, обшитый металлосайдингом, фундамент отсутствует, выполнена имитация фундамента по периметру объекта. Фактически объект установлен на земле, с целью имитации фундамента выполнена заливка раствором (цемент/бетон) и примыкание с землей засыпано песчано-гравийной смесью. Дверь (входная) отсутствует, выполнена имитация. В акте осмотра сделан вывод о том, что объект не является объектом недвижимости (отсутствует прочная, неразрывная связь с землей, возможно перемещение объекта без соразмерного ущерба его назначению), к акту осмотра приложены фотографии.

В судебном заседании, ссылаясь на указанный акт осмотра, прокурор утверждал, что поставленный ФИО7 на кадастровый учет объект не являлся объектом недвижимости, а был создан в целях получения возможности приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п.6).

Основание здания или сооружения (далее также - основание) - массив грунта, воспринимающий нагрузки и воздействия от здания или сооружения и передающий на здание или сооружение воздействия от природных и техногенных процессов, происходящих в массиве грунта (п.13).

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п.22).

По смыслу разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В материалы настоящего дела ответчиком представлено два комплекта проектной документации: здания дорожного сервиса «Автомастерская» шифр 209-04/2024 АР и здания дорожного сервиса «Шиномонтажная» шифр 209-04/2024 СПЗУ из которых следует, что объект строительства поименован как здание и согласно проектам должен быть расположен на фундаменте - плите.

Согласно заключению специалиста ООО «ТРИРУКИ», являющегося членом саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования и их обязательствах, объект не имеет части, передающей нагрузки от сооружения на основание (отсутствует фундамент), не оснащен сетями инженерно-технического обеспечения и не подпадает под определение «здания (сооружения)», содержащееся в положениях Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», представленные на рассмотрение материалы с фото и видеофиксацией показывают несоответствие объекта материалам проекта шифр 209-04/2024 АР, несоответствие объекта техническому плану. Данный вывод сделан после изучения представленных прокурором фотографий объекта, видеозаписи, проектной документации и технического плана объекта от ДД.ММ.ГГГГ.

Тот же вывод о том, что существующий объект не соответствует зданию, представленному в проектной документации, сделан специалистом ООО «Наука», изучившим фотографии объекта, видеозаписи, проектную документацию шифр 209-04/2024 АР, технический план объекта от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных прокурором материалов, фотографий, видеозаписей демонтажа и вывоза объектов, расположенных на участках с кадастровыми номерами № усматривается, что какая-либо заглубленная в грунт конструкция, обеспечивающая прочную связь объекта с землей отсутствует.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО2 суду пояснил, что более 14 лет является начальником отдела по надзору за строящимися объектами департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области и проверяет объекты на соответствие проектной документации и иным градостроительным нормам. В мае 2024 года он принимал участие в осмотре двух объектов, расположенных на земельных участках недалеко от ООО. Данные объекты немного отличались друг от друга по внешнему виду и расположены на пустыре ниже заправки, один ближе, другой дальше от <адрес>. Объект информация о котором отражена в акте, зеленый, с серыми частями. При осмотре ему также были представлены вписки из ЕГРН на спорный объект. Свидетель отмечал, что по результатам осмотра им был сразу сделан вывод о том, что данный объект не является объектом недвижимости, не относился к объектам капитального строительства, похож на 40-футовый контейнер, о чем он сообщил при оформлении акта. Утверждал, что указанный вывод он сделал потому, что объект не имел фундамента или фундаментной плиты, с металлическими колоннами, сооружение стояло на земле с обустроенным вокруг бордюром, под объектом имелись следы неудаленной опалубки, бордюр не заглублен, фактически объект был «бутафорским», отсутствовали двери и окна, вентиляция, не было замков, навесов. Свидетель подтвердил, что формулировки, отраженные в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ касались спорного объекта и записаны прокурором с его слов и со слов кадастрового инженера ФИО3

Кадастровый инженер ФИО3 допрошенный судом в качестве свидетеля сообщил, что принимал участие в осмотре объекта, зелено-серого контейнера, расположенного по левой стороне от <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Подтвердил, что при осмотре им сделан вывод, что объект не является объектом недвижимости, снизу было видно, что он не имеет фундамента, фундаментной плиты с металлическими колоннами, по периметру были остатки досок и бетона, дверей и окон не было, признаков жизнедеятельности тоже. В тот день проводили осмотр двух объектов, но в акте отражены выводы по результатам осмотра спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, в настоящее время этот объект снят с кадастрового учета.

Свидетель ФИО5 суду пояснил, что является водителем грузового автомобиля <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ он принимал участие в работах по демонтажу и вывозу с помощью автокрана с земельного участка возле стоянки ООО двух объектов - больших «вагончиков» или «контейнеров», обшитых мателлосайдингом и расположенных друг от друга в 50 метрах. Перед погрузкой объектов от «вагончиков» с помощью кувалды был отбит фундамент, отбивка заняла 15-20 минут, у объектов было дно, после чего «вагончики» подцепили, загрузили на машину, он отвез их на базу на 6 км. Свидетель сообщил, что хорошо разглядел, что бетон вокруг объектов был залит тонким слоем, под «вагончиком» была щебенка, объекты забирали в один день сначала ближний от дороги, потом дальний, по весу они были пустыми, строительный мусор на площадке возле «вагончиков» он не видел.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Оснований сомневаться и не доверять представленным в материалы дела доказательствам, показаниям свидетелей, пояснениям сторон, согласующимся между собой и соотносящимся с другими доказательствами по делу, у суда не имеется.

В целях выяснения основных характеристик спорного объекта с кадастровым номером №, расположенного ранее на земельном участке с кадастровым номером №, по делу назначена судебно-строительная экспертиза, по документам, имеющимся в материалах дела, проведенная экспертом - индивидуальным предпринимателем ФИО6

В заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, сделанном на основании системного анализа исследованных материалов, в том числе фото и видеоизображений, экспертом сделан вывод, что на фото и видеоизображениях объекта с кадастровым номером №, расположенного ранее на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует строительная конструкция (фундамент), передающая нагрузки от объекта на основание и обеспечивающая прочную связь объекта с землей. Объект с кадастровым номером №, расположенный ранее на земельном участке с кадастровым номером № не имеет признака объекта прочной неразрывной связи с землей, невозможности перемещения без соразмерного ущерба его назначению, не может быть определён в качестве объекта размещенного на фундаменте, не соответствует требованиям представленной проектной документации (шифр 209-04/2024 АР; шифр 209-04/2024 СПЗУ) и техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, отвечая на вопрос является ли спорный объект объектом недвижимого имущества, эксперт отнеся данный вопрос к вопросам правового характера, полагал необходимым отметить, что объект не имеет основного признака объекта недвижимого имущества, а именно прочной неразрывной связи с землей, невозможности перемещения без соразмерного ущерба его назначению.

Оценивая в качестве доказательства по делу заключение эксперта суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ сведения, содержащиеся в заключении эксперта, являются доказательствами по делу, если они получены в предусмотренном законом порядке. Порядок назначения экспертизы, порядок ее проведения, форма и содержание заключения, его оценка по гражданскому делу определены статьями 79, 80, 84, 85, 86 ГПК РФ.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Статьей 87 (частью 2) ГПК РФ предусмотрено, что в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Приведенные положения закона подлежат применению и в том случае, когда недостаточная ясность и недостаточная полнота заключения эксперта обусловлены недостаточностью представленных на данное исследование материалов.

Заключение эксперта некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № отвечает требованиям статей 79, 84 - 86 ГПК РФ, экспертиза проведена с учетом вышеуказанных положений ГПК РФ.

Судебная экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующей области, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и не заинтересован в исходе настоящего гражданского дела.

Вопреки, представленной стороной ответчика рецензии на заключение эксперта, экспертиза содержит описание методики проведения судебной экспертизы. В исследовательской части описан ход проведенных исследований, выводы эксперта изложены в ясной и понятной форме.

Довод ответчика о невозможности проведения судебно-строительной экспертизы без натурального обследования объекта, суд не может принять во внимание, поскольку он противоречит положениям «ГОСТ Р 59529-2021.Национальный стандарт Российской Федерации. Судебная строительно-техническая экспертиза. Термины и определения», утвержденного приказом Росстандарта от 25 мая 2021 года № 449-ст, согласно которым объектом экспертизы также может быть проектная, техническая документация.

Суд, оценив заключение судебной экспертизы, признает выводы проведенного исследования в качестве надлежащего доказательства, поскольку отсутствуют основания сомневаться в достоверности сведений, изложенных в заключении, эксперт дал ответы на поставленные судом вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем, эксперт пришел к таким выводам.

Из разъяснений, содержащихся в п.74. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, на основании совокупности представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что поставленный ответчиком ФИО7 на кадастровый учет объект с кадастровым номером №, расположенный ранее на земельном участке с кадастровым номером № не являлся объектом недвижимости, зданием или сооружением, следовательно оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением положений действующего законодательства - положений ст.ст. 39.9, 39.20 ЗК РФ, ввиду отсутствия правовых оснований для приобретения спорного земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключен между Департаментом и ФИО7 в нарушение публичных интересов, открытости деятельности органов местного самоуправления, принципов равенства прав покупателей и конкуренции при проведении торгов, так как ФИО7, не участвуя в торгах, приобрел право собственности на спорный земельный участок в обход установленной законодателем процедуры, в связи с чем, следует признать данную сделку недействительной в силу ее ничтожности.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих, что спорный объект является объектом недвижимости, в том числе данных, свидетельствующих о производстве строительства и намерении использования объекта по назначению, сведений о приобретении и использовании строительных материалов, заключении договоров подряда, договоров утилизации и вывоза строительного мусора, организации строительной площадки и строительства подсобных сооружений, подключении коммуникаций тепло-, водо-снабжения, водоотведения ответчиком ФИО7 суду не представлено.

Доводы ответчика о недопустимости доказательств - фото и видеоматериалов, представленных прокурором, суд отклоняет, поскольку они приобщены к материалам дела с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства. Учитывая в совокупности пояснения сторон, свидетелей, принимая во внимание акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, копии материалов уголовного дела, имеется возможность осуществить привязку исследуемого объекта, изображенного на указанных фото и видеоматериалах к местности в целях идентификации, в связи с чем, суд полагает возможным принять данные доказательства как допустимые и относящиеся к предмету спора. Кроме того, данные доказательства не вызвали сомнения у эксперта в ходе проведения экспертизы.

На основании изложенного суд полагаем возможным удовлетворить исковые требования прокурора города Магадана о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Департаментом и ФИО7, в силу его ничтожности с момента совершения сделки.

В качестве общего последствия недействительности сделки п.2 ст. 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, т.е. обязанность каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что тем самым указанная норма, применяемая к сторонам сделки, регламентируя восстановление имущественного положения сторон, имевшего место до совершения предоставления по недействительной сделке, обеспечивает защиту имущественных интересов участников гражданского оборота (определения от 30 сентября 2019 года № 2396-О, от 29 октября 2020 года № 2430-О, от 24 декабря 2020 года № 2935-О и др.).

Применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях восстановления имущественных прав сторон, суд считает необходимым обязать ФИО7 возвратить Департаменту спорный земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для его использования, в соответствии с целевым назначением, при этом Департамент обязан принять земельный участок выплатив ФИО7 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 48 064 руб. 38 коп., аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО7 на земельный участок, возобновив договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

При таких обстоятельствах, требования прокурора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов по данному делу, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По ходатайству прокурора, определением Магаданского городского суда Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебно-строительная экспертиза, по документам, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6

На основании определения судьи от ДД.ММ.ГГГГ затраты на проведение экспертизы в размере 153 540 руб. возмещены за счет средств федерального бюджета.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Судом установлено, что Департаментом права муниципального образования «Город Магадан» не нарушались, а удовлетворение исковых требований обусловлено действиями ответчика ФИО7 при заключении оспариваемого договора купли-продажи.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что судом удовлетворены неимущественные требования прокурора о недействительности сделки и применении последствий ее недействительности, в связи с неправомерными действиями ФИО7, понесенные федеральным бюджетом расходы на оплату судебно-строительной экспертизы подлежат возмещению за счет последнего.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что прокурор освобождён от уплаты государственной пошлины, с ФИО7 в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» подлежит взысканию государственная пошлина, в размере 4 000 руб., исчисленном в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из стоимости земельного участка по договору.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования прокурора города Магадана в защиту прав и законных интересов муниципального образования «Город Магадан» к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применении последствий недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между департаментом имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана и ФИО7.

Применить последствия недействительности сделки:

-обязать ФИО7 (ИНН №) возвратить департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1069 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) принять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1069 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> из пользования ФИО7.

- взыскать с департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО7 (ИНН №) денежные средства в размере 48 064 руб. 38 коп., полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратиться в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО7 (ИНН №) на земельный участок с кадастровым номером №;

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г.Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) возобновить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и обратиться в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о его регистрации.

Взыскать с ФИО7 (ИНН №) в доход федерального бюджета расходы на проведение судебной строительной экспертизы в размере 153 540 (сто пятьдесят три тысячи пятьсот сорок) рублей.

Взыскать с ФИО7 (ИНН №) в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить срок составления мотивированного решения суда – 14 апреля 2025 года.

Судья С.В. Доброходова