Решение по делу № 2-1232/2025 от 24.12.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании добросовестным приобретателем, выплате денежной компенсации, по иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, третьи лица: <ФИО>, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным.

Батайский городской суд (Ростовская область)

Категория дела О признании недействительным договора купли-продажи недвижимости Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском к <ФИО>, <ФИО>, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

С учетом уточнения исковых требований просит признать <ФИО> добросовестным приобретателем жилого дома площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1491 кв.м. с кадастровым номером № с видом

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении встречных исковых требований <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, о признании добросовестным приобретателем, выплате денежной компенсации, отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 61RS0010-01-2025-002118-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи – Каменской М.Г.,

при секретаре Грачевой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2- 1232/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО5, третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании добросовестным приобретателем, выплате денежной компенсации, по иску ФИО4 к ФИО3, ФИО2, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, третьи лица: ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

ФИО1 в обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО6, после смерти которой нотариусом <адрес> ФИО7 заведено наследственное дело №.

Наследство ФИО6 состояло из 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., в том числе жилой площадью 31,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий умершей по праву собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Батайской городской нотариальной конторы и зарегистрированного в реестре за №.

К наследству умершей были призваны ее дети: дочь ФИО1 и сыновья ФИО8 и ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Батайского нотариального округа <адрес> ФИО7 выданы наследникам свидетельства о праве на наследство по закону: по 1/6 доли ФИО1 и ФИО8 соответственно, и 2/3 доли - ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> зарегистрировано право собственности ФИО8 и ФИО1 соответственно на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Впоследствии ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО8 о прекращении права долевой собственности с выплатой им денежной компенсации за принадлежащие 1/6 доли каждому.

ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи судебного участка № Батайского судебного округа <адрес> в удовлетворении иска ФИО2 было отказано, удовлетворен встречный иск ФИО1 и ФИО8 о разделе домовладения в натуре.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным решением Батайского городского суда <адрес> решение мирового судьи отменено, иск ФИО1 и ФИО8 о выделе доли в общем имуществе оставлен без удовлетворения, указанные лица исключены из числа собственников спорного домовладения с выплатой денежной компенсации за принадлежащие ем 1/6 доли каждому, за ФИО2 признано право собственности на целое домовладение № по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Президиума Ростовского областного суда апелляционное решение Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Батайский городской суд <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ заочным решением Батайского городского суда <адрес> ФИО8 и ФИО1 вселены в жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

При рассмотрении данного гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ судом было вынесено определение об обеспечении иска в виде запрета выдавать документы для реконструкции, строительства домовладения по <адрес> на имя ФИО2 без согласия других сособственников домовладения ФИО1 и ФИО8, а также наложен арест на спорное домовладение по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ решение суда о вселении в отношении ФИО1 и ФИО8 исполнено судебным приставом исполнителем Батайского городского отдела УФССП России по <адрес>, что подтверждается актами о вселении.

ДД.ММ.ГГГГ при новом рассмотрении дела апелляционным решением Батайского городского суда <адрес> в иске ФИО2 об исключении из числа сособственников ФИО1 и ФИО8 было отказано, домовладение осталось в их общем пользовании, определен порядок пользования земельным участком в соответствии с результатами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Батайского городского отдела УФССП России по <адрес> исполнено апелляционное решение Батайского городского суда <адрес> об определении порядка пользования земельным участком по адресу: <адрес>, что подтверждается соответствующими актами совершения исполнительных действий.

ДД.ММ.ГГГГ Батайским городским судом <адрес> произведен поворот исполнения апелляционного решения Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому суд постановил аннулировать запись в ЕГРП № на целое домовладение по <адрес> г. Батайска за ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также восстановить запись в ЕГРП № на 1/6 долю домовладения по <адрес> г. Батайска за ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ и запись в ЕГРП № на 1/6 долю домовладения по <адрес>. Батайска за ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с 2008 года ФИО2 являлся собственником 2/3 долей, а ФИО1 и ФИО8 собственниками 1/6 доли каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В феврале 2025 года ФИО8 принял решение по состоянию здоровья, незадолго до своей смерти, подарить принадлежащую ему 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом своей сестре ФИО1, в связи с чем стороны обратились для оформления сделки к нотариусу ФИО9.

Однако при приеме у нотариуса им стало известно впервые, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал целое домовладение третьему лицу, как стало известно впоследствии, ФИО3.

С учетом вынесенных по делу судебных актов ФИО2, будучи собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, во-первых, не имел законных оснований для распоряжения целым домовладением, а во-вторых, ним не был соблюден порядок обязательного письменного извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, чем нарушено их преимущественное право покупки.

Просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3, на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В последующем ФИО1 уточнила исковые требования и просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право ФИО3 на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 на 1/6 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО8 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, находящийся в собственности гражданина, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3.

Прекратить право ФИО3 на земельный участок, площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 на земельный участок, площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>.

В свою очередь ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании добросовестным приобретателем, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и С.А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 74,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Перед заключением указанного договора купли-продажи, ФИО3 (покупатель) ознакомилась со всеми представленными С.А.В. (продавцом) правоустанавливающими документами на спорный объект недвижимого имущества, получила выписки из ЕГРН, а также проверила правопритязания третьих лиц на него.

Так, покупателем было установлено, что жилой дом принадлежал единолично ФИО2 (продавцу) на праве собственности.

При этом, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано ограничение права в виде ареста. В связи с чем, до подписания указанного договора С.А.В. обратился в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер. Определением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление удовлетворено, запись об аресте в Управлении Росреестра по РО погашена.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и С.А.В. был подписан договор купли-продажи, который был передан в Росреестр для дальнейшей регистрации права собственности покупателя на спорный объект недвижимого имущество.

Также следует отметить, что согласно п.5 и п.7 договора купли-продажи, жилой дом свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать; до заключения настоящего договора указанный жилой дом никому не проданы, не подарен, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят.

К моменту совершения данной сделки в отношении спорного имущества никаких притязаний со стороны третьих лиц не имелось, что имеет важное значение для настоящего спора в виду Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003г. №6-П.

Право собственности ФИО3 на жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке на основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН внесены соответствующая запись о праве собственности.

С указанного времени, никаких претензий со стороны третьих лиц к ФИО3, как к собственнику указанного объекта недвижимости, как и к предыдущему собственнику С.А.В., не поступало.

В последствии, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом <адрес>, истец (ответчик по первоначальным требованиям) приобрела земельный участок площадью 1491 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома.

Таким образом, ни при каких обстоятельствах ФИО3 не могла предположить, что спустя 2 года после возмездного приобретения спорных объектов имущества, к ней будут предъявлены требования о незаконности ее права собственности.

Вместе с тем, заключая договор купли-продажи спорного имущества с лицом, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, ФИО3 по праву полагалась на сведения ЕГРН, в которых отсутствовали какие-либо обременения на момент заключения договора.

Право собственности ФИО3 также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан исходить из презумпции добросовестности ФИО3 как приобретателя и собственника, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное в данном случае должна быть возложена на ответчике (истце по первоначальному иску).

С учетом уточнения исковых требований просит признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого дома площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1491 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома, по адресу: Россия, <адрес>.

Заменить выдел 1/6 доли в праве собственности на жилой дом 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> ФИО1 денежной компенсацией в размере 209500 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на 1/6 долю в праве на жилой дом площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, признав его за ФИО3.

Заменить выдел 1/6 доли в праве собственности на жилой дом площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> ФИО4 денежной компенсацией в размере 209500 руб.

Прекратить право собственности ФИО4 на 1/6 долю в праве на жилой дом площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, признав его за ФИО3.

Применить последствия пропуска срока исковой давности в отношении требований ФИО4 к ФИО3, ФИО2 о переводе всех прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 2/3 долей в праве собственности на жилой дом площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>.

ФИО4 обратился в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО3, ФИО2, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, третьи лица: ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным, указав в их обоснование, что его бабушке Антонине Т.С. на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Батайской городской нотариальной конторы, номер в реестре 4902-8, принадлежала 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Другая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> принадлежала ответчику С.А.В.

ДД.ММ.ГГГГ С.А.Т. умерла. После её смерти наследство приняли наследники по закону - дети С.А.Т., ФИО1, С.А.В. и С.В.В. в виде 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, каждому. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Батайского нотариального округа <адрес> ФИО7 наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство по закон. Доля в указанном жилом доме ответчика С.А.В. составила 2/3 доли в праве общей долевой собственности. Право собственности ФИО1, С.А.С. и С.В.В. на указанное выше имущество было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>.

Ответчик С.А.В. обратился в мировой суд с исковым заявлением к ФИО1 Т.В. и С.В.В. о прекращении права долевой собственности с выплатой им денежной компенсации за принадлежащие по 1/6 доли домовладения, о котором идет речь. ФИО1 и С.В.В. подали встречный иск к С.А.В. о разделе домовладения в натуре.

Решением мирового судьи судебного участка № Батайского судебного округа от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований С.А.В. к ФИО1 и С.В.В. о прекращении права долевой собственности с выплатой им денежной компенсации за принадлежащие по 1/6 доли домовладения было отказано и удовлетворены встречные исковые требования ФИО1 и С.В.В. к С.А.В. о разделе домовладения в натуре.

Апелляционным решением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение мирового судьи судебного участка № Батайского судебного округа от ДД.ММ.ГГГГ было отменено и принято по делу новое решение, которым за ответчиком С.А.В. признано право собственности на целый жилой дом по адресу: <адрес>, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

Постановлением Президиума Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное решение Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было отменено и дело было направлено на новое апелляционное рассмотрение в Батайский городской суд <адрес>.

Заочным решением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и С.В.В. были вселены в спорное жилое помещение. При рассмотрении указанного выше дела судом принимались меры по обеспечению иска в виде ареста спорного жилого дома.

19.07.2007 г. указанное выше решение суда о вселении ФИО1 и С.В.В. было исполнено службой судебных приставов УФССП России по <адрес>.

Апелляционным решением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в исковых требованиях С.А.В. об исключении из числа собственников домовладения по адресу: <адрес> – ФИО1 и С.В.В. было отказано и был определен порядок пользования земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ г. апелляционное решение Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было исполнено службой судебных приставов УФССП России по <адрес>.

Определением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был произведен поворот апелляционного решения Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым была аннулирована запись в ЕГРП № о регистрации права ответчика С.А.В. на целый жилой дом по адресу: <адрес> восстановлены записи в ЕГРП: № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права за С.В.В. на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права за ФИО1 на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Странным образом указанное выше определение суда не попало в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>, но - в любом случае ответчик С.А.В., как сторона по делу знал о принятых судебных актах и не мог о них не знать, занимая активную позицию при рассмотрении вышеуказанных дел.

Таким образом, ФИО1 и С.В.В. являлись сособственниками домовладения по адресу: <адрес> 2003 г. и остаются ими по сей день, поскольку не изъявляли своей воли на отчуждение указанного выше имущества, напротив своими действиями по реализации права на судебную защиту подтвердили своё намерение владеть и пользоваться спорным жилым домом и денежных средств от реализации принадлежащего им недвижимого имущества не получали.

В феврале 2025 г. ФИО1 и С.В.В. стало известно о том, что ответчик С.А.В. каким то образом, действуя не добросовестно продал ответчику ФИО3 принадлежащее им имущество, но С.В.В. не смог реализовать свое право на судебную защиту, поскольку в этом же месяце и скончался.

С.П.В. же о существовании договора купли-продажи по отчуждению спорного имущества узнал после привлечения его судом для участия в деле в качестве третьего лица. В любом случае полная информация о не действительной сделке стала известна при рассмотрении настоящего дела.

Так, С.П.В. стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик С.А.В. по договору купли-продажи произвел отчуждение целого жилого дома по адресу: <адрес> пользуясь отсутствием в ЕГРН актуальной информации о собственниках спорного жилого дома.

Впоследствии новый собственник жилого дома по адресу: <адрес> – ФИО3 произвела выкуп всего земельного участка площадью 1491 кв. м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на котором расположен жилой дом площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером № у КУИ г. Батайска <адрес> по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Поскольку недействителен сам договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, то недействительным является и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Причем С.П.В. намерен воспользоваться правом бесплатной приватизации указанного земельного участка, поскольку основания к этому имеются.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ было нарушено наше право первого покупателя. Естественно никто не предложил ни ФИО1, ни С.В.В. выкупить отчуждаемые ответчиком С.А.В. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. И поскольку ответчик изъявил желание произвести отчуждение принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, то С.П.В. вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей первого покупателя.

С учетом уточнений исковых требований, просит восстановить ему процессуальный срок на подачу искового заявления к ФИО3, С.А.В., Комитету по управлению имуществом г. Батайска, третьи лица: ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным и переводе прав и обязанностей покупателя.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ целого жилого дома общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, и применить последствия его не действительности путем возвращения сторон по договору в первоначальное положение.

Истребовать из чужого не законного владения ФИО3 жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 74.2 кв.м., в том числе жилой площадью 31,0 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> д, 15 за ФИО3.

Вернуть в собственность ФИО8 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу <адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> порядке наследования по закону после смерти отца ФИО8, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Перевести на С.П.В. все права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв.м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № заключенный между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом <адрес> и применить последствия его не действительности путем возвращения сторон по договору в первоначальное положение.

Истребовать из чужого не законного владения земельный участок площадью 1491 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на земельный участок площадью 1491 кв. м., с кадастровым номером 61:46:0010302:60, по адресу: <адрес> за ФИО3.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и ее представитель по ордеру ФИО10 в судебном заседании поддержали заявленные ими исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске и просили их удовлетворить.

Поддержали исковые требования С.П.В., указав, что не возражают против удовлетворения его исковых требований, в том числе в части перевода на него прав и обязанностей по оспариваемому договору купли-продажи.

Против удовлетворения исковых требований ФИО3 возражали, полагали, что она не может быть признана добросовестным приобретателем.

Кроме того, указали, что ФИО1 заинтересована в использовании как жилого дома, так и земельного участка, в связи с чем она и обратилась в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи, как только ей стало известно о продаже домовладения.

В судебном заседании ответчиком (истцом по встречному иску, ответчиком по иску С.П.В.) ФИО3, ее представителями по доверенности ФИО11, ФИО12, заявленные ими встречные исковые требования поддержаны.

Указали, что ФИО3 до подписания договора купли-продажи убедилась, что единоличным собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> являлся С.А.В., который и предложил ей приобрести его домовладение.

В Едином государственном реестре недвижимости какие-либо обременения жилого дома по адресу: <адрес> отсутствовали. Наложенные в рамках гражданского дела обеспечительные меры были отменены, о чем продавцом предоставлено соответствующее определение до заключения оспариваемого договора.

Полагали, что какого-либо интереса в использовании как жилого дома, так и земельного участка ответчики не имеют, поскольку в данном доме не проживали длительное время, не несли бремя по его содержанию. Доля истцов в спорном домовладении является незначительной и не может быть реально выделена, в связи с чем вместо признания за истцами права собственности на долю целесообразно выплатить в их пользу денежную компенсацию.

Полагали, что денежная компенсация должна быть выплачена соразмерно доли истцов в праве общей долевой собственности на жилой дом, определенной в экспертном заключении.

При этом, земельный участок не подлежит учету при расчете денежной компенсации, поскольку на момент приобретения ФИО3 домовладения право собственности на земельный участок оформлено не было. ФИО3 самостоятельно выкупила земельный участок в Комитете по управлению имуществом г. Батайска и оформляла право собственности на него.

Также полагала, что С.П.В. пропущен срок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ для обращения в суд с требованиями о переводе на него прав и обязанностей покупателя, вследствие нарушения преимущественного права покупки.

Кроме того, просила учесть, что С.В.В., наследником которого является истец С.П.В., при жизни имел намерение распорядиться принадлежащей ему 1/6 долей путем отчуждения ее в пользу своей сестры ФИО1

Полагают, что воля наследодателя была выражена и подлежит учету при рассмотрении настоящего дела.

Третье лиц, заявляющее самостоятельные исковые требования С.П.В. и его представитель, допущенная к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО13 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО3

Поддержали заявленные им исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Пояснили, что домовладение по адресу: <адрес> является родовым домовладением и намерения распорядиться данным домом путем продажи его постороннему человеку его отец никогда не имел.

Полагали, что срок для предъявления исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору им не пропущен.

Вместе с тем, в случае, если суд прийдет к выводу о пропуске указанного срока просили его восстановить, поскольку он был пропущен им по уважительной причине.

Против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражали.

Представители Комитета по управлению имуществом г. Батайска, а также Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО6, после смерти которой нотариусом <адрес> ФИО7 заведено наследственное дело №.

К наследству умершей были призваны ее дети: дочь ФИО1 и сыновья ФИО8 и ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ Батайским городским судом <адрес> произведен поворот исполнения апелляционного решения Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому суд постановил аннулировать запись в ЕГРП № на целое домовладение по <адрес> за ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также восстановить запись в ЕГРП № на 1/6 долю домовладения по <адрес> г. Батайска за ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ и запись в ЕГРП № на 1/6 долю домовладения по <адрес> г. Батайска за ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении.

Согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им. оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между С.А.В., собственником 2/3 доли спорного жилого дома и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому продавец (С.А.В.) продал, а покупатель (ФИО3) купила жилой дом, площадью 74,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1491 кв.м. по адресу: <адрес>. (т.1 л.д. 159-160)

Согласно условий договора, жилой дом принадлежит продавцу на основании апелляционного определения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации.

В пункте 4 Договора определено, что цена продаваемого дома и земельного участка по соглашению между сторонами составляет 1 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания настоящего договора.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска заключен договор № купли-продажи земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, находящийся в собственности гражданина, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1491 кв.м. по адресу: <адрес>.

Цена земельного участка определена в пункте 2.1. договора и составляет 215 248,50 руб.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО3

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь в суд с иском ФИО1, а впоследствии и вступивший в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора С.П.В., ссылались на недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым С.А.В. распорядился всем жилым домом, в том числе и долями принадлежащими им.

Возражая против признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ФИО3 ссылалась на то, что она является добросовестным приобретателем недвижимости, в связи с чем заявленные ФИО1 и С.П.В. исковые требования не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Как следует из пояснений ФИО3, заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с С.А.В., она удостоверилась, что в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на спорный жилой дом по адресу: <адрес> зарегистрировано за С.А.В.

Однако, в судебном заседании сама ФИО3 подтвердила, что ей было известно о наложенных на спорный объект обременениях, которые были сняты С.А.В. перед заключением сделки. При этом, каких-либо действий по выяснению в рамках каких спорных отношений был наложен данный арест она не предпринимала.

Более того, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что право собственности зарегистрировано за С.А.В. на основании апелляционного определения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ФИО3 также не была лишена возможности потребовать предоставления ей заверенной копии апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, ФИО3 могла избежать негативных для себя последствий.

Учитывая, что имущество из владения ФИО1 и С.В.В. выбыло помимо их воли, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании ее добросовестным приобретателем.

Доводы представителя ФИО3 о том, что истцами не было предпринято мер после состоявшихся судебных решений зарегистрировать за собой право собственности на доли в жилом доме, суд полагает не состоятельными, поскольку определение Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о повороте исполнения апелляционного определения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ об аннулировании записи в ЕГРН на целое домовладение по адресу: <адрес> за С.А.В. и восстановлении записи в ЕГРН на 1/6 доли за С.В.В. и 1/6 доли за ФИО1 было своевременно направлено в Управление Росреестра, что подтверждается материалами регистрационного дела.

Именно не исполнение Управлением Росреестра своей обязанности по аннулированию записи и восстановлении регистрационных записей за истцами привело к сложившейся ситуации.

Как регламентировано ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая, что С.А.В., являлся собственником 2/3 доли жилого дома по адресу: <адрес>, однако распорядился всем домовладением, в том числе и долями С.В.В. и ФИО1, суд полагает возможным признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в части продажи 1/6 доли, принадлежащей ФИО1 и 1/6 доли, принадлежащей ФИО8 в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Также суд полагает подлежащими восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО1 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО8 право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу нотариуса Азовского нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д. 2) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ С.П.В. является единственным наследником, принявшим наследство.

Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входит принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. В силу п.1 ст.1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Согласно ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Ст. 1153 ГК РФ установлены способы принятия наследства: путем подачи по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство либо путем совершения наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства.

В силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Таким образом, учитывая, что С.П.В. является единственным наследником после смерти С.В.В., являющегося собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, суд полагает возможным применив последствия недействительности сделки признать за ФИО4 право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Что касается исковых требований ФИО3 о выплате ФИО1 и С.П.В. денежной компенсации взамен выдела 1/6 доли в праве общей долевой собственности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно положениям ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).

Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом по смыслу приведенных выше норм права применение абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий, а именно: доля сособственника должна быть незначительной; такая доля не может быть реально выделена; у сособственника отсутствует существенный интерес в использовании общего имущества.

Как разъяснено в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 года (вопрос 3), при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

В судебном заседании установлено, что общая площадь жилого дома по адресу: <адрес> составляет 74,2 кв.м.

Таким образом, на 1/6 доли ФИО1 и С.П.В. приходится 12,7 кв.м. общей площади.

Учитывая размер площади, приходящейся на 1/6 доли каждого истца (ответчика по встречному иску), их долю в спорном жилом доме, нельзя признать не значительной.

В судебном заседании также установлено, что площадь земельного участка по адресу: <адрес> составляет 1491 кв.м.

Таким образом, на 1/6 доли ФИО1 и С.П.В. приходится 248,5 кв.м.

Учитывая размер площади, приходящейся на 1/6 доли истцов, их долю в спорном земельном участке, суд также не может признать не значительной.

Также, заявляя исковые требования о выплате денежной компенсации взамен выдела доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, истцом по встречному иску не предоставлено каких-либо относимых, допустимых и достаточных в своей совокупности доказательств, в подтверждение не возможности раздела жилого дома либо определения порядка пользования им между сторонами соразмерно их долям.

Более того, суд полагает, что истцы обладают существенным интересом в использовании спорного жилого помещения и земельного участка.

Так, от права собственности стороны не отказывались, о чем свидетельствуют судебные споры, состоявшиеся между сторонами.

Истец ФИО1 сажала на участке овощные культуры и возделывала их, что было подтверждено самой ФИО3

Не проживание в спорном жилом доме длительное время не свидетельствует о том, что существенного интереса в использовании данного дома у истцов не имеется.

Более того, как только истцам стало известно об отчуждении С.А.В., в том числе и их доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, они обратились с настоящим исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи, что свидетельствует о заинтересованности истцов в данном жилом доме.

Доводы о том, что истцы не несли бремя содержания жилого дома, не оплачивали коммунальные платежи, само по себе не свидетельствует об отказе от права собственности, поскольку в данном жилом доме на постоянной основе проживал С.А.В., который пользовался коммунальными платежами, в связи с чем на нем и лежала обязанность по их оплате.

Также суд полагает не состоятельными доводы ФИО3 и ее представителей относительно отсутствия у ФИО1 и С.П.В. прав на земельный участок по адресу: <адрес>, поскольку ФИО3 выкупила спорный земельный участок у Комитета по управлению имуществом г. Батайска, в связи с чем выплата за 1/6 долю, принадлежащую истцам им не положена.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Пунктом 9.1 названной статьи установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Таким образом, учитывая, что земельный участок был предоставлен прежнему собственнику дома до введения в действие ЗК РФ и права на этот участок перешли к истцам в порядке правопреемства, они имеют право на приобретение в собственность земельного участка бесплатно.

Учитывая, что долю истцов в виде 1/6 доли в жилом доме и земельном участке нельзя признать не значительной, истцы заинтересованы в использовании спорного жилого дома, а также ответчиком (истцом по встречному иску) не предоставлено доказательств невозможности раздела жилого дома либо определения порядка пользования жилым дом и земельным участком, суд приходит к выводу, что в настоящем случае отсутствует совокупность условий для принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации, в связи с чем исковые требования ФИО3 в части замены признания права собственности на 1/6 доли за каждым из истцов выплатой денежной компенсации подлежат отклонению.

Что касается исковых требований С.П.В. в части перевода прав и обязанностей покупателя по договору, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу положений ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что на дату заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, С.А.В. являлся собственником 2/3 доли жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО1 и С.В.В., умерший ДД.ММ.ГГГГ, являлись собственниками каждый по 1/6 доли указанного жилого дома.

При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ С.А.В., обладая правом собственности на 2/3 доли, распорядился всем жилым домом, что было установлено судом.

Остальным участникам долевой собственности С.А.В. не предлагал воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Доказательств обратному суду не предоставлено.

Таким образом, ни ФИО1, ни при жизни С.В.В. не имели возможности воспользоваться своим преимуществом правом приобретения доли С.А.В., поскольку о продаже спорного дома им ничего известно не было.

С.П.В., являясь единственным наследником С.В.В., заявил свои права о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ вследствие продажи жилого дома с нарушением преимущественного права покупки.

Учитывая, что жилой дом был приобретен ФИО3 за 1 000 000 руб., стоимость доли С.А.В. в виде 2/3 составляет 666 666,66 руб.

На основании чек-ордера от ДД.ММ.ГГГГ С.П.В. внесены на депозит Управления Судебного департамента в РО в счет обеспечения заявленных им исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору денежные средства в сумме 667 000 руб.

Таким образом, учитывая, что С.А.В. при продаже спорного жилого дома по адресу: <адрес> было нарушено преимущественное право продажи, суд полагает возможным перевести на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3 в части 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

При этом, суд полагает возможным взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 667 000 руб., размещенные ФИО4 на счете Управления Судебного департамента по <адрес> на основании чек – ордера от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 667 000 руб. путем возврата Управлением Судебного департамента по <адрес> указанных денежных средств ФИО3.

Утверждения представителя ФИО3 о выраженной умершим С.В.В. воли по распоряжению своей долей жилого дома путем дарения ее сестре ФИО1, в связи с чем у С.П.В. отсутствует право на заявление требований о переводе прав и обязанностей по договору, суд полагает не состоятельными, поскольку при жизни С.В.В. все же своей долей не распорядился, а единственным наследником является С.П.В.

Доводы ФИО3 о пропуске С.П.В. срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ обращения в суд с указанными требованиями, суд также полагает не состоятельными, поскольку С.П.В. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований ДД.ММ.ГГГГ, при этом исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя на себя были им заявлены ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехмесячного срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ.

Учитывая, что права покупателя на 2/3 доли спорного жилого дома по <адрес> переведены на С.П.В., при этом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным в части 1/6 доли ФИО1 и 1/6 доли С.В.В., суд полагает возможным прекратить право собственности ФИО3 на целый жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> за ФИО3.

Также, суд с учетом прекращения права собственности ФИО3 на целый жилой дом по адресу: <адрес>, полагает возможным признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, находящийся в собственности гражданина, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3.

При этом, судом учтено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес>. заключенный между ФИО3 и С.А.В. признан недействительным в части 1/6 доли С.В.В. и ФИО1, а в оставшейся части по договору были переведены права и обязанности покупателя на С.П.В.

ФИО3, с учетом данных обстоятельств, не является собственником жилого дома по адресу: <адрес>, в связи с чем лишена возможности заключения договора купли-продажи земельного участка у Комитета по управлению имуществом г. Батайска.

Также суд полагает возможным прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 на земельный участок, площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>.

Статьей 88 ГПК РФ определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр специальных экспертиз по Южному округу» (<адрес>).

Согласно заявлению о возмещении расходов экспертная организация просит суд взыскать недоплаченные экспертные расходы с УСД в РО в сумме 30 000 руб., со стороны в сумме 39 190 руб.

Так как подлежащие выплате экспертам ООО «Центр специальных экспертиз по <адрес>» за проведение судебной экспертизы денежные средства в размере 30 000 руб. были на основании ст. 96 ГПК РФ предварительно внесены ФИО3 на счет Управления Судебного департамента в <адрес>, то указанные денежные средства на основании определения Батайского городского суда будут перечислены данному экспертному учреждению для возмещения фактически понесенных расходов.

При этом, оставшуюся сумму в размере 39 190 руб., суд полагает возможным взыскать с ответчика (истца по встречному иску), учитывая, что получение заключения оценочной экспертизы, исходя из предмета заявленного ею встречного искового заявления, было необходимо именно ей.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ООО «Центр специальный экспертиз по <адрес>» подлежат взысканию в счет проведенной по делу оценочной экспертизы денежные средства в сумме 39 190 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2, о признании добросовестным приобретателем, выплате денежной компенсации, отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий его недействительности, и исковые требования ФИО4 к ФИО3, ФИО2, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в части продажи 1/6 доли, принадлежащей ФИО1 и 1/6 доли, принадлежащей ФИО8 в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Перевести на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3 в части 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 667 000 руб., размещенные ФИО4 на счете Управления Судебного департамента по <адрес> на основании чек – ордера от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 667 000 руб. путем возврата Управлением Судебного департамента по <адрес> указанных денежных средств ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> за ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1491 кв.м., с кадастровым номером №.по адресу: <адрес>; а также для регистрации права собственности ФИО4 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 74,2 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м., с кадастровым номером №,

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Центр специальный экспертиз по <адрес> в чет проведенной по делу оценочной экспертизы в сумме 39 190 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Каменская М.Г.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →