Решение
Именем Российской Федерации
6 марта 2025 года г. Астрахань
Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Асламбековой Г.А.
при секретаре Ашимовой Ф.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-180/2025 по иску ФИО1 к администрации Муниципального образования «<адрес>» о признании права собственности на реконструированное помещение,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о сохранении помещения в перепланированном состоянии, указав, что она является собственником жилой <адрес> расположенной на 1 этаже в многоквартирном <адрес>.
На основании акта органов местного самоуправления от 16.06.2009г. и утвержденного проекта истцом за счет собственных средств была произведена перепланировка вышеуказанной жилой квартиры в нежилое помещение с целью создания в нем адвокатского кабинета для оказания юридических услуг.
В ноябре 2009 г. строительно-ремонтные мероприятия истцом были завершены и истец обратилась к ответчику с заявлением о приемки в эксплуатацию переведённого нежилого помещения. Однако в выдаче акта о завершенной перепланировке отказано, из за несущественных отступлений от проекта в части цветового решения фасада.
С 2009г. по настоящее время более 15 лет спорное перепланированное помещение, как нежилое, используется истцом под офис для осуществления адвокатской деятельности.
Сущность перепланировки состояла лишь в замене оконного блока на дверной блок с отдельным выходом на крыльцо с козырьком со стороны фасада вышеуказанного МКД, произведенная в соответствии с утвержденным рабочим проектом(копия прилагается), согласованного со всеми службами, в связи с чем указанная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, кроме того перепланированное помещение соответствует требованиями СанПин.
С 29.06.2012г. спорное помещение уже с назначением нежилое стоит на кадастровом учете с к\н 30:12:<№>:125, однако на регистрационном учете оно значится, как жилое помещение.
В целях устранения указанного разночтения истец вынуждена обратиться с настоящим исковым заявлением в суд, т.к. в досудебном порядке это сделать невозможно.
В связи с чем, истец просила суд сохранить нежилое помещение с к\н 30<№>:125 общей площадью 31 кв.м. по адресу <адрес> пом.<№> в перепланированном состоянии.
Затем истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменила заявленные исковые требования и просила суд признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое помещение с к\н 30:<№>:125 общей площадью 31 кв.м. по адресу <адрес> пом.<№>.
В последующем истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменила заявленные исковые требования и просила суд признать за ФИО1 право собственности на реконструированное помещение с к\н 30:<№>:125 общей площадью 31 кв.м. по адресу <адрес> пом.<№>.
Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала измененные исковые требования в полном объеме, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации МО «<адрес>» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом, в деле имеется отзыв на исковое заявление, согласно которого возражают против удовлетворения иска.
Ранее представитель ответчика администрации МО «<адрес>» в ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель ответчика управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управление муниципального имущества администрации МО «<адрес>» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица ООО «Вавилон» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных БТИ» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом. Ранее представитель ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных БТИ» ФИО4, действующая на основании доверенности оставила решение на усмотрение суда.
Суд, выслушав истца ФИО1, специалиста ФИО5, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 на основании договора дарения от 31.03.2009г. является собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Решением комитета имущественных отношений <адрес> от 16.09.2009г. на основании заявления ФИО1 принято решение о переводе <адрес> домовладении по <адрес> общей площадью 31,3 кв.м. в нежилое помещение.
В материалах дела имеется технический паспорт на помещение 3 по <адрес> составленный по состоянию на 23.09.2009г., согласно которого назначение помещения указано –жилое.
Согласно рабочего проекта ООО «СИНТЕХ» по перепланировке помещения <адрес> жилом <адрес> в нежилое помещение с устройством входа, состояние основных строительных конструкций жилого дома в зоне <адрес> удовлетворительное. При перепланировке помещений проектируется устройство отдельного входа путем разборки подоконного участка стены, которая не может негативно повлиять на несущую способность данной стены и всего здания в целом.
В материалах дела имеется акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию переведенного объекта нежилого помещения по адресу: <адрес> пом.3, согласно которого предъявленный к приемке объект, нежилое помещение по адресу: <адрес> пом. 03 принят в эксплуатацию. Однако содержит не все подписи членов комиссии.
В материалах дела имеется письмо комитета по градостроительству и архитектуре администрации <адрес> от 12.03.2010г., согласно которого комитет по градостроительству и архитектуре администрации города принципиально не будет возражать против эксплуатации входа по <адрес> при наличии правоподтверждающих документов па данное помещение, согласия собственников домовладения и других соответствующих документов, устройства козырька аналогично существующих а также согласования с МУП <адрес> «Астрводоканал».Указано, что необходимо произвести окраску фасада в границах помещения согласно паспорта цветового решения фасадов жилого дома. До окраски фасада подрядчик должен нанести на огрунтованный участок степы не менее 1.0 кв.м. пробы колеров, которые должны быть согласован представителем комитета.
Согласно экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» от 30.10.2024г. нежилое помещение (литер «А»), пом. 03 расположено на первом этаже пятиэтажного, панельного жилого дома, с отдельным входом. <адрес> - 31,0 кв.м., основное - 28,4, вспомогательное помещение - 2,6 кв.м. В его состав входят: кабинет, санузел. Водоснабжение (холодное) - централизованное Отопление -централизованное. Канализация - централизованная. Освещение -естественное и искусственное. Вентиляция - естественная. В санузле имеется вытяжное отверстие вентиляционного канала. Санитарно - гигиеническое состояние нежилого помещения удовлетворительное. Протокол измерений физических факторов неионизирующей природы № ПК 305МКЛ ФФ от 25.10.2024, № ПК 305ОСВ от 25.10.2024, выданный ИЛЦ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» (Уникальный номер записи об аккредитации в реестре аккредитованных лиц № RA.RU. 510453). В нежилом помещении (литер «А»), пом. 03, первый этаж по адресу: Астрахань, <адрес> возможно размещение офиса при условии соблюдения требований раздела II СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».
Согласно ООО «Диал» от 20.11.2024г. размещение нежилого помещения 03 литер А, расположенного по адресу: <адрес> регламента о требованиях пожарной безопасности.
Согласно технического заключения ООО «Проект» мероприятия по реконструкции <адрес> нежилое помещение 03 (офис) в жилом доме по <адрес> не оказали негативного влияния на прочность и устойчивость конструкций как в зоне квартиры, так и здания в целом. Все основные строительные конструкции реконструированного помещения 03 в жилом доме по <адрес> в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» находятся в работоспособном состоянии, не создают угрозы жизни и здоровью граждан и позволяют использовать помещение по своему назначению.
Согласно технического заключения АБ «Форма» мероприятия по перепланировке <адрес> нежилое помещение 03 (офис) в жилом доме по <адрес> не оказали негативного влияния на прочность и устойчивость конструкций как в зоне квартиры, так и здания в целом. Все основные строительные конструкции перепланированного помещения 03 в жилом доме по <адрес> находятся в работоспособном состоянии не создают угрозы жизни и здоровью граждан и позволяют использовать помещение по своему назначению.
Опрошенный в качестве специалиста ФИО5 в судебном заседании поддержал данное им техническое заключение, пояснив, что мероприятия по перепланировке <адрес> нежилое помещение 03 (офис) в жилом доме по <адрес> не оказали негативного влияния на прочность и устойчивость конструкций как в зоне квартиры, так и здания в целом. Все основные строительные конструкции перепланированного помещения 03 в жилом доме по <адрес> находятся в работоспособном состоянии не создают угрозы жизни и здоровью граждан и позволяют использовать помещение по своему назначению.
В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.09.2024г., проведенного в форме очно-заочного голосования, согласно которого собственниками помещений принято решение: «дать согласие на перевод жилого помещения <№> в нежилое с устройством отдельного входа за счет демонтажа части ненесущей ограждающей конструкций-подоконной части, обслуживающей только помещение<№> с устройством входной группы(крыльца) для обеспечения доступа в переводимое помещение в соответствии с рабочим проектом <№>- ОС». От количества голосующих лиц на общем собрании за-100%; против-0; воздержались-0. От количества голосующих собственников Подъезда <№> за -78% из 100%; против-0 воздержались-0. Дать согласие на передачу в пользование части земельного участка, прилегающей к территории МКД по одноименному адресу <адрес> для элементов благоустройства и крыльца с целью обеспечения доступа в переводимое помещение. От общего количества голосующих лиц на собрании за-100%;против-0;воздержались-0. От количества голосующих собственников Подъезда <№> за -78% из 100%;против-0; воздержались-0».
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 названной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Данные положения конкретизированы в подпункте "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата обезличена> N 491, согласно которому в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для получения разрешения заинтересованное лицо представляет заявление с приложением документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения заявления орган местного самоуправления принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения. Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлен частью 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, к их числу, в частности относятся:
- непредставление определенных частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 этой статьи возложена на заявителя (пункт 1);
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства (пункт 3).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491 в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе стены, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.
С учетом технических особенностей этих конструкций несущие стены, плиты балконов и лоджий отвечают основному признаку общего имущества как предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, а, соответственно, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ пользование общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется по соглашению всех собственников помещений.
Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения - ограждение внутреннего пространства дома - обслуживает весь дом, является единой конструкцией и не может рассматриваться как конструкция, состоящая из отдельных частей, расположенных в районе каждого из внутренних помещений дома, и обслуживающих только ту часть дома (только то помещение), внешней стеной которой (-го), она является.
Федеральный закон от 30.12.2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», определяя понятие строительной конструкции, устанавливает, что это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, должна отвечать требованиям механической безопасности и находиться в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальном) имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.
В силу пи. 3 и 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества включаются, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Положениями ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности; общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно абзацу 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации РФ №22 от 29.04.2010 года, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения па строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая, что имеется экспертное заключение о соответствии объекта требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>», имеется техническое заключение о состоянии основных строительных конструкций помещения, акт ООО «ДИАЛ» о соответствии перепланировки помещения требованиям технического регламента, указанное помещение в реконструированном, виде соответствуют установленным требованиям, его сохранение в указанном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, учитывая наличие согласия собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также наличие решение органа местного самоуправления о переводе <адрес> домовладении по <адрес> общей площадью 31,3 кв.м. в нежилое помещение, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск ФИО1 к администрации Муниципального образования «<адрес>» о признании права собственности на реконструированное помещение, удовлетворить.
Признать за ФИО1, <дата обезличена> года рождения право собственности на реконструированное помещение с кадастровым номером 30:<№>:125 площадью 31,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом. <№>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Астраханский областной суд.
Судья: Г.А. Асламбекова
Мотивированное решение изготовлено <дата обезличена>.