Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 февраля 2023 года.
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Брижевской И.П.
При секретаре ФИО3
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Квазар» о расторжении соглашения,
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Квазар» о расторжении соглашения о расчетах от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квазар» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по окончании строительства дома ответчик приобретает право собственности на квартиру со строительным номером 3, общей проектной площадью 38,90 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, вблизи д. Марьино, корпус 3.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квазар» и ФИО1 было заключено соглашение о расчетах.
Указанное соглашение противоречит Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условиям договора участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском о расторжении соглашения о расчетах от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, указанным в отзыве.
Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом – судебными извещениями.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившегося истца.
Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квазар» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по окончании строительства дома ответчик приобретает право собственности на квартиру со строительным номером 3, общей проектной площадью 38,90 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, вблизи д. Марьино, корпус 3.
По окончании строительства дома, ответчик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию №RU № от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Администрации городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квазар» и ФИО1 было заключено соглашение о расчетах к договору участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
Квартира передана истцу акту передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1.4. договора объектом долевого строительства является квартира проектной площадью 38,90 кв.м. <адрес> объекта состоит из суммы площадей отапливаемых помещений, а также неотапливаемых помещений лоджий, балконов, террас с применением понижающего коэффициента для лоджий – 0,5, для балконов и террас 0,3. Все площади, указанные в договоре, являются планируемыми и определены в соответствии с проектной документацией.
Согласно техническому паспорту, площадь квартиры увеличилась на 2,5 кв.м. и составила площадь с учетом лоджии 41,4 кв.м.
Согласно п. 2.1. договора цена договора составляет 4739808 руб. цена договора является окончательной и изменению не подлежит, кроме случаев, прямо предусмотренных договором или законодательством РФ.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта по результатам обмеров организацией технической инвентаризации будет отличаться белее чем на 2% в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади, указанной в п. 1.4. договора, то цена договора подлежит соответствующему изменению, в связи с чем стороны производят дополнительные расчеты за величину недостающей или превышающей 2% разницы общей площади объекта по отношению к проектной площади объекта, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в п. 2.2. договора, на общую проектную площадь объекта, указанную в п. 1.4. договора. Расчет производится сторонами до подписания передаточного акта на основании отдельно подписанного соглашения
Таким образом, сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью (п. 2.3 договора), а фактическая площадь квартиры, переданная дольщику, более проектной.
Соглашением о расчетах от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что в оконченном строительством жилом доме по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>, истцу подлежит передаче <адрес>, фактической площадью 41,4 кв.м; размер доплаты в результате увеличения площади объекта составляет 209575 руб. 09 коп., при этом участник долевого строительства в течение 10 календарных дней с даты подписания соглашения обязался доплатить указанную сумму.
Руководствуясь положениями ст. 310, ст. 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, проанализировав условия заключенного между ООО «Квазар» и ФИО1 договора участия в долевом строительстве №-ДДУ-КВЗБЗ-Ж-1/2/003-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Квазар» о расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Квазар» - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: И.П.Брижевская
Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: И.П.Брижевская