Дело № 2-1602/2025

УИД 21RS0025-01-2024-009546-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2025 г. город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Чебоксары о расторжении договоров аренды земельных участков, об уменьшении арендной платы,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Чебоксары о расторжении договоров аренды земельных участков №-МГ от дата и №-МГ от дата с дата, об уменьшении арендной платы по указанным договорам за весь прошедший период аренды до 0,00 руб.

Требования мотивированы тем, что между ним (арендатор) и администрацией (арендодатель) были заключены указанные договоры, по условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки с кадастровыми номерами № общей площадью 179 кв.м и № общей площадью 490 кв.м с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта – для обслуживания временной стоянки металлических гаражей; срок аренды – с дата по дата.

Договоры были заключены по результатам торгов. На момент их проведения на участках находились посторонние металлические гаражи, о которых не было указано в информационном бюллетене №, протоколах об итогах аукциона от дата по лотам №№, 5. Ответчик не проявил должную степень осмотрительности перед проведением торгов и не указал состояние и характеристики земельных участков в аукционной документации и в проекте договора аренды, как и не указал, что после освобождения от имущества предыдущих пользователей земельные участки будут требовать дополнительных вложений для приведения их в состояние, пригодное для использования, и не установил обязанность приведения земельных участков в такое состояние. Таким образом, после подписания договоров истец не мог принять и использовать земельные участки по назначению.

В связи с выявлением недостатков арендованного имущества в период с дата года велись устные переговоры с администрацией, которая отказывалась каким-либо образом содействовать в приведении земельных участков в надлежащее состояние.

В дата была получена претензия с требованием о благоустройстве земельных участков за свой счет. На нее был дан ответ от дата о том, что участки переданы в ненадлежащем состоянии в нарушение договоров аренды и что арендатор готов благоустроить земельные участки в случае содействия арендодателя в получении соответствующих разрешений. На данное письмо получен ответ от дата о том, что к арендодателю данный вопрос не относится.

дата главе администрации <адрес> истцом было направлено письмо о согласовании мероприятий по благоустройству земельных участков, на которое получен ответ от дата о необходимости подачи заявки для получения ордера-разрешения на производство земляных работ в МБУ «Управление ЖКХ и благоустройства» с приложением документов, указанных в пункте 2.6 Административного регламента.

Ввиду затратности мероприятий, предусмотренных указанным регламентом, арендатором предпринимались попытки получить разрешения без разработки проектов, которые не привели к успеху.

дата истцом получено требование о благоустройстве земельных участков, а в случае неустранения недостатков – расторжении договоров. Не смотря на то, что недостатки обязан устранить арендодатель, на данное требование истцом дан ответ от дата о том, что он готов благоустроить земельные участки в случае выдачи разрешения.

В дальнейшем в связи с обстоятельствами, связанными с COVID-19, а также длительным игнорированием фактов ненадлежащего состояния земельных участков со стороны администрации истец прекратил попытки принять участки к использованию.

дата им было направлено требование о расторжении договоров аренды и возврате уплаченных сумм, на что получен ответ о том, что для расторжения договоров арендатор должен привести земельные участки в надлежащее состояние и вернуть его арендодателю.

Аналогичные письма были направлены 19 октября, дата, и получены аналогичные ответы от дата, дата.

В связи с указанным просит расторгнуть договоры аренды с дата и соразмерно уменьшить размер арендной платы до 0,00 руб. за весь прошедший период срока аренды, поскольку земельные участки он не принимал и не мог использовать по назначению в связи с их ненадлежащим состоянием.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал.

Представитель администрации г. Чебоксары ФИО2 возражала против удовлетворения требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, пояснила, что по условиям договоров арендатор обязан вернуть земельные участки в состоянии, пригодном для дальнейшего целевого использования путем заключения письменного соглашения с администрацией г. Чебоксары. ФИО1 обращался в ООО «Коммунальные технологии» для технологического присоединения к электрическим сетям автомоечного комплекса на земельном участке с кадастровым номером № площадью 490 кв.м, что свидетельствует о том, что участок планировался к использованию в нарушение условий договора аренды №-МГ, в соответствии с которым земельный участок предоставлялся для обслуживания временной стоянки металлических гаражей. После выявления указанного обстоятельства истец был предупрежден, что в случае нецелевого использования администрация обратится в суд с требованием о расторжении договора аренды. В письме от дата истец выразил позицию, что оснований для расторжения договоров аренды не имеется. Каких-либо претензий о состоянии земельных участков, выставленных на аукцион, по итогам проведения которых истец заключил договоры аренды, до заключения этих договоров в администрацию не поступало. Кроме того, просила применить последствия пропуска трехлетнего срока исковой давности. Учитывая, что иск предъявлен в суд дата, то по требованиям о расторжении договора аренды с дата, уменьшении арендной платы с дата до 0,00 руб. срок исковой давности пропущен.

Третье лицо МКУ «Земельное управление г. Чебоксары», надлежащим образом извещенное о рассмотрении дела, явку представителя в суд не обеспечило.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610).

В ходе рассмотрения дела установлено, что дата между администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 179 кв.м, в том числе, ограничения прав - охранные зоны: канализация - 79 кв.м, водопровод - 69 кв.м, газопровод - 45 кв.м, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта - для обслуживания временной стоянки металлических гаражей;

В этот же день между ними заключен договор аренды земельного участка №-МГ, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 490 кв.м, в том числе, ограничения прав - охранные зоны: канализация - 129 кв.м, водопровод - 98 кв.м, газопровод - 79 кв.м, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта - для обслуживания временной стоянки металлических гаражей.

Срок аренды по обоим договорам установлен с дата по дата.

Заявляя о расторжении обоих договоров с дата, истец указывает, что с момента их заключения он не имел возможности пользоваться арендованными земельными участками ввиду их ненадлежащего состояния (наличие мусора от прежних пользователей земельных участков, ям, рытвин), арендодатель (администрация г. Чебоксары) обязан был передать ему участки в состоянии, соответствующем условиям договоров.

В пункте 9.3 договоров перечислены случаи досрочного расторжения договоров: по соглашению сторон; по решению судебных органов; в случае отказа от договора; в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации и договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619) и арендатора (статья 620).

Так, в силу статьи 620 по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25-27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, среди которых: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Следовательно, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно условиям договоров ФИО1 принял во временное владение и пользование земельные участки с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта – для обслуживания временной стоянки металлических гаражей (пункт 1.1), обязательство арендодателя по передаче земельных участков считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта (пункт 8.3).

Пунктом 8.2 договоров предусмотрено, что арендатор за счет собственных средств обеспечивает и в установленном порядке несет ответственность за благоустройство и санитарное состояние территории, предоставленной в аренду.

Буквальное прочтение текста договоров свидетельствует о принятии сторонами прав и обязанностей, оговоренных в нем, в том числе истцом как арендатором – обязанности по благоустройству земельных участков. Кроме того, подписание договоров обеими сторонами подтверждает отсутствие разногласий между ними.

Представленные истцом акты осмотра земельных участков с фототаблицами, составленные ведущим специалистом МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары ФИО3 дата и дата, то есть по истечении длительного времени после заключения договоров, из которых усматривается, что на земельных участках находится мусор, не подтверждают того факта, что на момент передачи земельных участков они находились в состоянии, не пригодном для их использования.

Более того, акт от дата составлен в целях установления допущенных арендатором нарушений, касающихся накапливания бытового и дорожного мусора на арендованных земельных участках, и последующего направления в адрес ФИО1 претензии от дата, в которой администрации предложила ему устранить выявленные нарушения в срок до дата и предупредила о последующем расторжении договоров. На это требование ФИО1 сообщил о своем желании приступить к благоустройству земельных участков с просьбой оказать ему содействие в получении разрешения на производство рытьевых и иных земляных работ.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Действительно, дата ФИО1 направлял главе администрации г. Чебоксары заявление о расторжении договоров в связи с невозможностью использования земельных участков в приобретаемых целях.

В ответе от дата администрация сообщила о необходимости освободить земельные участки и вернуть их по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для их дальнейшего использования.

Приобщенное в материалы дела письмо от дата не является надлежащим доказательством соблюдения истцом претензионного порядка рассмотрения спора, поскольку с момента дачи администрацией ответа от дата и датой поступления искового заявления в суд дата прошло более четырех с половиной лет.

Таким образом, ФИО1 в разумные сроки не использовал право расторгнуть договор в судебном порядке после получения уведомления администрации. Ковидный период не является уважительной причиной такого бездействия. В связи с указанным суд признает требование истца о расторжении договоров с дата необоснованным и отказывает в его удовлетворении.

Ввиду отказа в удовлетворении основного требования не подлежит удовлетворению также требование об уменьшении арендной платы по указанным договорам за весь прошедший период аренды до 0,00 руб. Иное поставит под сомнение законность судебных актов, которыми с арендатора ФИО1 взыскана задолженность по арендным платежам за прошедший период.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации города Чебоксары о расторжении договоров аренды земельных участков №-МГ от дата и №-МГ от дата с дата, об уменьшении арендной платы по указанным договорам за весь прошедший период аренды до 0,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено 7 марта 2025 года.