Дело № 2-1012/2022
УИД № 61RS0009-01-2022-000550-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 августа 2022 года г. Азов
Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Нижников В.В., при секретаре Севостьяновой Е.В., с участием представителя истца по доверенности ФИО10, представителей ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 и ФИО8, представителя ответчика администрации <адрес> по доверенности ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4 и администрации <адрес> о признании договоров аренды и купли-продажи недействительными, о признании постановлений администрации Азовского района <адрес> недействительными, о признании права собственности отсутствующим, о восстановлении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Комитет имущественных отношений <адрес> (далее также истец или КИО) обратился в суд с иском к ФИО3 о признании незаконным постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>», о признании незаконным постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес> о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка <адрес>, о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с <адрес>, о восстановлении права собственности на земельный участок с <адрес>.
Истец свою позицию мотивировал следующим.
На основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжения КИО от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО1 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка <адрес>
Согласно пункту № аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> принято постановление № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> по <адрес>, <адрес>». На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО1 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
Согласно пункту № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на ДД.ММ.ГГГГ
Истец считает, что переоформление договора аренды без проведения торгов являлась незаконным, нарушающим положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), так как преимущественного права заключения договора аренды у ФИО1 не имелось.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> принято постановление № «О переоформлении с ФИО3 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>». На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО3 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
Согласно пункту № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на <данные изъяты>.
Истец неоднократно уточнял круг ответчиков и требования и в окончательной редакции просил суд:
- признать незаконным постановление администрации <адрес> Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
- признать незаконным постановление администрации <адрес> Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №»;
- признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка <адрес>
- признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №
- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка <адрес>
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №
- восстановить права собственности на земельный участок с кадастровым номером №
Представитель истца по доверенности ФИО10 в судебное заседание явился, иск просил удовлетворить.
Ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.
Представители ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 и ФИО5 в судебное заседание явились, в удовлетворении иска просили отказать по доводам, изложенным письменно.
Представитель ответчика администрации <адрес> по доверенности ФИО9 в судебное заседание явилась, иск просила удовлетворить.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.
Судебное заседание проведено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ) и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Статьей 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (пункт 5).
В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Кроме того, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22.06.2017 № 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.
Из приведенных норм материального права и актов их толкования следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.
Для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения.
Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.
Нарушение порядка предоставления земельных участков гражданину государственными или муниципальными органами, порядка издания, регистрации и хранения документов, ведения делопроизводства само по себе не означает выбытие имущества из владения помимо воли собственника.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
На основании статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 34-35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Судом установлено, что на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжения КИО от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО1 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <адрес>
Согласно пункту № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> принято постановление № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, перед домом по <адрес>, предоставленного ранее для строительства магазина». На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО1 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с №
Согласно пункту № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на <данные изъяты>.
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции действовавшей в период заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Таким образом, ФИО1 обладал правом преимущественного право на заключение нового договора аренды земельного участка.
При этом утверждение истца о том, что ФИО1 с заявлением о переоформлении договора аренды обратился не своевременно ничем не подтверждено, тогда как на истце лежит обязанность доказательств нарушение условий перезаключения договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> принято постановление № «О переоформлении с ФИО3 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, перед домом по <адрес>». На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ФИО3 был заключен договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №.
Согласно пункту № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок был предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО3 в установленном законом порядке было возведено строение на спорном земельном участке. Впоследствии между ФИО3 и истцом на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № был заключен договор купли-продажи данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на земельный участок ФИО3 зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, приобретая земельный участок у истца на основании вступившего в законную силу решения суда, построив на данном земельном участке строение, на основании выданного разрешения, ФИО3 не знала и не могла знать о каких-либо пороках договора арены земельного участка. При этом истец не представил доказательств неправомерности постановления администрации <адрес> Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, перед домом по <адрес>, предоставленного ранее для строительства магазина» и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка №, заключенного между истцом и ФИО1
Согласно позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по делу № № и в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № лицо, утратившее право собственности на имущество на законном основании, не вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения. В частности, если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее праве право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворении; совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность контрагента, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем, он не имеет права на основании статьи 301 ГК РФ требовать его возврата.
Как следует из пункта 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» у добросовестного приобретателя не может быть истребовано имущество, выбывшее из владения собственника по его воле.
Земельный участок выбыл из владения истца по воле истца (владение утрачено в результате действий самого истца, направленных на передачу имущества в аренду и в собственность). Истец утратил право собственности на законных основаниях.
Таким образом, иск не подлежит удовлетворению.
Ответчиками заявлено о применении срока исковой давности.
Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. При этом при подаче соответствующего искового заявления стороной сделки, срок начинает течь со дня, когда началось ее исполнение (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Это день, когда одна сторона приступила к фактическому исполнению, а другая - к его принятию (пункт 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25). Общие положения о начале течения срока исковой давности в данном случае не применяются, поскольку пункт 1 статьи 181 ГК РФ является специальной нормой по отношению к статье 200 ГК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-63).
Исковое заявление о признании недействительными договоров аренды и договора купли-продажи земельного участка подано в суд стороной сделки - Комитетом имущественных отношений <адрес>.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 73-КГ13-4) срок исковой давности по иску о виндикации находящегося в публичной собственности земельного участка, который был предоставлен с нарушением земельного законодательства, исчисляется с момента принятия решения о предоставлении указанного участка.
Таким образом, иск не подлежит удовлетворению, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правомерных обоснований законности требования истца не представлено, при этом истцом пропущен срок исковой давности, следовательно, в удовлетворении иска надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4 и администрации <адрес> о признании договоров аренды и купли-продажи недействительными, о признании постановлений администрации <адрес> недействительными, о признании права собственности отсутствующим, о восстановлении права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 30.08.2022 года.