УИД 74RS0017-01-2025-002201-07
Дело № 2-2249/2025
Мотивированное решение изготовлено 02.06.2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 мая 2025 года г.Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Серебряковой А.А.,
при секретаре Кудрявцевой Х.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 60 000 руб., а также понесенных судебных расходов.
В обоснование своих исковых требований сослалась на то, что она проживала в <адрес>, через сайт Авито нашла объявление о продаже подходящей ей квартиры на вторичном рынке в <адрес> за 1 700 000 руб.. Квартира продавалась через агентство недвижимости «Самолет Плюс» ИП ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ истица была записана на просмотр понравившейся квартиры по адресу: <адрес>. Затем истица вместе с риелтором проехала в офис агентства недвижимости, где был заключен агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком ФИО2 в офисе агентства был заключен предварительный договор купли-продажи, истицей передан задаток в размере 30 000 руб., о чем составлена расписка. Впоследствии истице стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ риелтор вновь показывал данную квартиру потенциальным покупателям, ДД.ММ.ГГГГ она вновь увидела объявление о продаже квартиры на сайте «Дом Клик». ДД.ММ.ГГГГ ответчик ей сообщила, что отказывается от продажи квартиры, так как не нашла себе подходящую однокомнатную квартиру и передумала продавать эту. Истец потребовала расторгнуть предварительный договор купли-продажи между ней и ответчиком агентство недвижимости, но их выгнали на улицу, в связи с чем она обращалась в полицию. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ей пояснила, что задаток, который ей передала истец, остался в агентстве недвижимости, ей его не отдают, так как стороны должны заплатить агентству недвижимости неустойку. ДД.ММ.ГГГГ истек срок действия расписки о передаче задатка, квартиру истице так и не продали, задаток не вернули, договор не расторгли.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания, (л.д. 19-20) к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ИП ФИО3
Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что она намерена была приобрести квартиру ответчицы за 1,8 млн. руб. с использованием ипотеки, поскольку на тот момент ее жилье в <адрес> не было продано. При просмотре квартиры у нее уже была одобрена ипотека, агентство недвижимости запросило одобрение ей на ипотеку на гораздо большую сумму, в которой она не нуждалась. Кроме того, впоследствии у нее изменились обстоятельства, продала свою квартиру в <адрес> за наличные, ей не нужна была ипотека в сумме, запрошенной агентством недвижимости в банке. Ответчик не могла найти подходящую ей по цене однокомнатную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщила, что не будет продавать квартиру, так как не может найти себе однокомнатную, покупать квартиру ответчика по цене, указанной в предварительном договоре купли-продажи за 2,2 млн. руб., истец была не готова, и стороны пришли к обоюдному решению о расторжении договора, для чего обратились в агентство недвижимости, но переданный задаток им не вернули. ДД.ММ.ГГГГ она приобрела себе другую квартиру.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась. Суду пояснила, что трехкомнатную квартиру хотела продать и купить себе квартиру однокомнатную, погасить долг по ипотеке. Договоренность была о продаже квартиры за 1 700 000 руб., но данной суммы ей не хватало на покрытие кредитных обязательств и покупку однокомнатной квартиры. В предварительном договоре была указана сумма 2 200 000 руб., но реально сумма была другая озвучена. Сделку не заключили, так как она не смогла найти себе подходящую по цене квартиру и истец тоже отказалась от сделки, сказала, что у нее не хватает денег на покупку квартиры. Переданный истцом задаток остался в агентстве недвижимости, им его не вернули.
Представитель третьего лица ИП ФИО3 - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не поддержал. Полагает, что она сама отказалась от сделки, поскольку нашла себе более приемлемый вариант, при этом ее предупреждали о том, что она потеряет задаток, она была согласна с этим. Дополнительно суду пояснил, что к ним обратилась ФИО5 с целью продать свою квартиру и приобрести жилье меньшей площадью. Документы ФИО5 были взяты в работу, с ней ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор. Объект продавался с августа, покупателей не было. В ноябре в агентство обратилась истица, хотела купить данную квартиру ответчика, готова была подписать документы на покупку квартиру, даже несмотря объект. Выехали на объект, все понравилось, договорились о подписании предварительного договора купли-продажи. Действительно у Мартыновой на тот момент была одобрена ипотека, но на меньшую сумму, в агентстве ей сказали, что возьмут ее заявку в работу, переоформят ипотеку на большую сумму, так как объект стоит 2 200 000 рублей, после чего будут выходить на сделку. Стороны подписали предварительный договор купли-продажи, расписку, сторонам были разъяснены последствия отказа от сделки. Через неделю ФИО1 сообщила, что нашла более дешевый вариант квартиры, данную квартиру покупать не будет, хочет расторгнуть договор. До окончания срока предварительного договора стороны действительно вместе приходили в офис агентства недвижимости, где истец заявила об отказе от сделки, так как купила другую квартиру.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 заключен агентский договор № (л.д. 46-47), согласно условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск покупателя объект недвижимого имущества, площадью 47,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Ориентировочная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости составляет 2 250 000 руб.
Из пояснений ответчика следует, что принадлежащая ей квартира была выставлена на продажу на сайте Авито <адрес> за 2 250 000 руб., поскольку квартира длительное время не продавалось, агентство недвижимости предложило снизить цену.
Из искового заявления и пояснений истицы следует, что она проживала в <адрес>, через сайт Авито нашла объявление о продаже подходящей ей квартиры на вторичном рынке в <адрес> за 1 700 000 руб.. Квартира продавалась через агентство недвижимости «Самолет Плюс» ИП ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ истица была записана на просмотр понравившейся квартиры по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен агентский договор № (л.д. 46-47), согласно условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск объекта недвижимого имущества – трехкомнатной квартиры, приблизительной площадью 40 кв.м., стоимостью не более 1 900 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель обязался купить принадлежащее продавцу недвижимое имущество – трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> (л.д. 14)
Согласно п. 2.2. договора объект недвижимости оценивается сторонами в размере 2 200 000 руб. Объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк
Из п. 2.3. предварительного договора следует, что стоимость объекта недвижимости оплачивается в следующем порядке: 450 000 руб. за счет собственных средств, которые передаются покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи по расписке, 1 770 000 руб. за счет кредитных средств.
П. 7.1. договора предусмотрено, что основной договор купли-продажи между продавцом и покупателем заключается в течение 30 дней с момента подписания данного договора.
В силу п. 7.3. предварительного договора купли-продажи, в обеспечение обязательств по заключению основного договора купли-продажи покупатель при подписании настоящего предварительного договора передает продавцу задаток в сумме 30 000 руб. наличными денежными средствами по расписке.
Передача ФИО1 задатка в размере 30 000 руб. ФИО2 подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13) и не оспаривается сторонами.
Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, задаток ответчиком истцу не возращен.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе задатком.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п 2 - 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Исходя из п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).
В силу ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).
Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.
По смыслу положений ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Из разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 года, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
По смыслу пункта 4 статьи 1109 ГК РФ неосновательное обогащение не подлежит возврату, если воля лица, передавшего денежные средства или иное имущество, была направлена на передачу денег или имущества в отсутствие обязательств, то есть безвозмездно и без какого-либо встречного предоставления в дар, либо в целях благотворительности. При предъявлении иска о возврате неосновательного обогащения бремя доказывания наличия обстоятельств, в силу которых неосновательное обогащение не подлежит возврату, либо того, что денежные средства или иное имущество получены правомерно и неосновательным обогащением не являются, возложено на приобретателя.
Как следует из материалов дела, стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали срок заключения основного договора, указав, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней с момента подписания данного договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14 об.).
Истец, обращаясь в суд с настоящим иском и заявляя требование о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, ссылалась на то, что продавец отказался от заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец пояснила, что обе стороны сделки не желали заключения основного договора купли-продажи. Ответчик вынуждена была отказаться от сделки, так как не могла найти подходящую однокомнатную квартиру, истец не хотела приобретать квартиру по цене 2,2 млн. руб., установленной в предварительном договоре купли-продажи, так как изначально цена оговаривалась 1,8 млн.руб., деньги от продажи своей квартиры у нее были наличными, в ипотеке в заявленной агентством недвижимости сумме она не нуждалась. ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в агентство недвижимости, где заявили об отказе от договора, просили вернуть задаток, однако переданный задаток им не вернули, по данному факту истец обращалась в полицию с заявлением.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснения истца подтвердила. Не оспаривает, что она действительно сообщила истцу, что не будет продавать квартиру, так как не может найти себе подходящую однокомнатную, но и истец уже не желала покупать ее квартиру, так как ей не хватало денег. Вернуть задаток истцу она не смогла, так как он с момента передачи находился в агентстве недвижимости.
Факт совместного обращения сторон в агентство недвижимости с отказом от сделки до истечения срока предварительного договора купли-продажи подтверждается материалами проверки по обращению ФИО1 ОП «Новозлатоустовский» КУСП № (л.д.53-78)
ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела в собственность другую квартиру (выписка из ЕГРН л.д.15).
Таким образом, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами в ходе судебного разбирательства, что ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, не совершалось, что свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора купли-продажи. Следовательно, обязательство из предварительного договора, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ (п. 6 ст. 429 ГК). В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 ГК), в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что сделка купли-продажи не была заключена по вине ответчика, истцом суду не представлено.
Исходя из пояснений сторон в судебном заседании, сделка не была заключена по обоюдному решению сторон из-за наличия объективных обстоятельств, так как продавец не мог найти себе квартиру для приобретения, у истца также изменились обстоятельства, квартиру она была готова приобрести за наличные средства по меньшей стоимости, чем предусмотрено предварительным договором купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ни одна из сторон не ответственна за незаключение основного договора вследствие стечения объективных обстоятельств, что исключает основания для возникновения у ФИО2 обязательства по возврату задатка в двойном размере.
Принимая во внимание, что судом в ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, равно как и прекращено обеспечивающее обязательство – задаток, уплаченная ФИО1 денежная сумма в размере 30 000 руб. для ФИО2 является неосновательным обогащением, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о законности удержания указанной суммы после прекращения обязательств у ФИО2 не имеется.
В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 двойной суммы задатка следует отказать.
Доводы ФИО2 о том, что полученный от истца задаток в размере 30 000 руб. у нее отсутствует, поскольку указанные денежные средства остались в агентстве недвижимости, с которым у нее был заключен договор, не может являться основанием для отказа истцу в удовлетворении требований о возврате суммы задатка. Каким образом ответчик распорядилась переданной ей суммой задатка юридического значения для дела не имеет.
Ответчик, если полагает нарушенными свои права, вправе обратиться в судебном порядке с требованием о возврате денежных средств.
Согласно ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб. (л.д. 6-7)
Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 000 руб. пропорционально удовлетворенной части исковых требований (30 000 руб. * 4 000 руб. /60 000 руб.)
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., а всего – 32 000 (тридцать две тысячи) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий А.А. Серебрякова