РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2025 года г. Шелехов
Шелеховский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Романовой Т.А., при секретаре судебного заседания Шаучунайте Е.Ю.,
с участием представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности, представителя ответчика – ФИО4, действующей на основании доверенности, третьего лица ФИО5 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-56/2025 по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь с настоящим иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, представитель ФИО6, ФИО8 в обоснование требований указал, что *дата скрыта* заключили договор, по условиям которого истец у ответчика приобрела земельный участок и жилой дом, местоположение: *адрес скрыт*.
Согласно дополнительному соглашению от *дата скрыта* стороны оценили объекты недвижимости в 5 000 000,00рублей. Расчет покупателем произведен, что подтверждается расписками от *дата скрыта* и от *дата скрыта*.
В процессе эксплуатации дома обнаружены существенные недостатки, которые не возможно было обнаружить при первоначальном осмотре дома и которые не были оговорены продавцом.
Истец обратился к эксперту для выявления недостатков, ответчик извещался об осмотре дома. Согласно заключению ООО <данные изъяты>» от *дата скрыта* установлено, что проектная документация на строительство дома, договор с подрядной организацией на строительства дома отсутствуют; наружные стены дома не отвечают требованиям теплопередачи; недостаточно выполнено утепление чердачного перекрытия, толщина слоя составляет от 200 до 250 мм, должна быть не менее 400 мм; имеется раскрытая трещина на внутренней стороне дома, указывающая на некачественную кладку стен и отсутствие армирования; расположение септика и скважины не соответствует нормативам.
Недостатки следует отнести к скрытым поскольку они не могли быть установлены без специальных познаний. Это относится к определению толщины ограждающих конструкций; электропроводке; чердачному перекрытию; расстоянию между септиком и скважиной, домом, ограждением с соседним участком.
Выявленные недостатки существенно ухудшают состояние жилого дома и делают его практически непригодным для проживания без рисков для жизни и здоровья людей.
Перечисленные недостатки возможно исправить, так дополнением к заключению от *дата скрыта*, выполненному *дата скрыта* установлено следующее:
Расположение септика и скважины можно считать скрытым дефектом, поскольку это не оговорено договором, фактическое расположение септика и скважины на участке запрещено нормативными документами. Невозможность выявления расположения септика обусловлена тем, что осмотр дома с инженерными сооружениями проводился зимой, крышка септика находилась под слоем льда и снега, ответчиком не было указано место их действительного расположения.
Истец указывает, что действиями ответчика причинен моральный вред.
Ссылаясь на положения ст. 309,310,420, 421, 424, 469, 475, 549, 557, 151 ГК РФ, ст.1, 51.1 ГрК РФ, истец проси взыскать с ответчика стоимость восстановительных работ в сумме 934 125,85 рублей; компенсацию морального вреда в размере 200 000,00рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 301,00рубль; расходы проведенную экспертизу в размере 55 000,00рублей.
Истец ФИО6, извещена судом о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, внесла заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Представитель истца – ФИО3 в судебных заседаниях требования искового заявления поддержал. Указав на то, что застройщик, возводя дом для собственных нужд обязан соблюдать градостроительные нормы и правила, противном случае, объект может быть признан самовольной постройкой, что может в будущем повлечь его снос. Дополнительно пояснил, что дом был приобретен в ноябре 2022 года, недостатки, первое что увидели – трещины по стенам, впервые обратились с претензией по трещинам на стенах в феврале 2023года, в последующем обратились в июле – августе 2023года. Продавец не может быть освобожден от ответственности, поскольку недостатки возникли по вине покупателя, а по вине застройщика. Со слов доверителя все переговоры велись с ФИО5
Ответчик ФИО7 извещена судом о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика – ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, по доводам возражений на исковое заявление, ссылаясь на то, что покупатель согласилась с техническим состоянием дома, дом приобретен по цене ниже той, что сложилась на рынке недвижимости, с учетом имеющихся недостатков, в случае взыскания денежных средств на стороне истца возникнет неосновательное обогащение. Кроме того, при замене элементов, таких как оконные блоки, входная дверь, кольца колодцев у истца останутся годные остатки. Застройсщиком жилого дома являлся сын ответчика ФИО5, к нему в случае удовлетворения требований намерены предъявить регрессный иск. ФИО5 действовал от имени в интересах и за счет ФИО7 при строительстве жилого дома. Собственником жилого дома являлась ФИО7
Третье лицо – ФИО5 в судебном заседании сообщил, что в качестве самозянятого или индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, дом был выстроен для собственных нужд, возникли финансовые проблемы и дом был отчужден, строительством дома занимался сам, до отчуждения дом не эксплуатировался. Истец неоднократно приезжал осматривать дом с агентом в том числе три раза без него, четыре раза просили подъехать, показывал дом. Приезжали в октябре 2022 года, в то время снега еще не было. Покупатели ранее жили в квартире, открывал люки скважины и септика, показывал как работает скважина, как откачивать септик. Место расположения и септика и скважины видели. Трещины внутренней отделки имелись. Стали звонить в феврале 2023г., претензии были только по трещинам, предложил встретиться в апреле и устранить недостатки, в ответ сказали что им нужно 1 500 000,00 рублей и не будет никаких претензий. В июле – августе 2023 года позвонили сказали что нужны деньги. Готов устранить недостатки, восстановить стены, однако, создать отмостки, провести устройство отливов, заменить окна, установить фасадную систему в виде сайдинга, улучшать жилой дом за счет средств продавца не согласен, поскольку окна, входную дверь, отсутствие сайдинга покупатель видел, с такими характеристиками согласился.
Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.
Суд, выслушав участников, эксперта, исследовав материалы дела, проверив доводы искового заявления и возражений, пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению частично, с учетом следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
В силу пунктов 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя ст. 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Судом установлено, что истцом ФИО6 и ответчиком ФИО7 *дата скрыта* заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям договора ФИО7 продает, а покупатель ФИО6 покупает земельный участок, кадастровый *номер скрыт*, площадью <данные изъяты>м. и здание (жилой дом), назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый *номер скрыт*, местоположение: *адрес скрыт* (пункт 1 Договора) (л.д.14-16).
Согласно п.4 Договора стоимость земельного участка и жилого дома составляет 1 000 000,00рублей.
Согласно пункту 5 договора купли-продажи, покупатель до подписания настоящего договора осмотрел объекты недвижимости, ознакомился с их техническим состоянием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Стороны пришли к соглашению том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанных объектов недвижимости, считается исполненной.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи объектов недвижимости от *дата скрыта*, составленным *дата скрыта* стороны установили, что стоимость объектов недвижимости составляет 5 000 000,00 рублей, в том числе стоимость объектов недвижимости 1 000 000,00рублей, стоимость неотделимых улучшений – 4 000 000,00рублей (л.д.16).
В судебном заседании стороны подтвердили, что при заключении договора купли – продажи, продавался земельный участок и жилой дом, объект завершенный строительством, стоимость объектов недвижимости составляет 5 000 000,00 рублей. Оплата по сделке о приобретении земельного участка и жилого дома произведена истцом в полном объеме.
Расписками от *дата скрыта* и *дата скрыта* подтверждается оплата покупателем стоимости на общую сумму 5 000 000,00рублей (л.д.17-19).
Выписками из ЕГРН подтверждается регистрация права собственности истца *дата скрыта* на земельный участок, кадастровый *номер скрыт*, площадью <данные изъяты> кв.м. и здание (жилой дом), назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый *номер скрыт*, местоположение: *адрес скрыт* (л.д. 20-25).
Из выписок усматривается, что право собственности на здание зарегистрировано ФИО7 *дата скрыта*, право собственности на земельный участок – *дата скрыта*, прекращено право ФИО7 на жилой дом и земельный участок – *дата скрыта*.
Согласно техническому плану здания, выполненному по заказу ФИО7, год завершения строительства здания 2022 (л.д.57-64-73).
По ходатайству представителя истца судом назначена по делу строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО1 и ФИО2 АНО «Экспертный центр Урала».
Из заключения *номер скрыт* эксперта ФИО2 следует, что экспертом-строителем проведено натурное освидетельствование объекта исследования.
По результатам освидетельствования установлено следующее:
Наружные стены и внутренние межкомнатные перегородки имеют многочисленные трещины. Недопустимая деформация (в данном случае несущих стен) говорит о том, что застройщик не принял конструктивных решений, снижающих риск прогрессирующего обрушения сооружения или его частей и обеспечивающих «живучесть» сооружений при сейсмических воздействиях.
Трещины в межкомнатных перегородках свидетельствуют о том, что конструкция крепления перегородок к несущим элементам здания и узлов их примыкания не исключает возможность передачи на них горизонтальных нагрузок, действующих в их плоскости. ФИО9 в сейсмопоясе, свидетельствует о том, что застройщик принял неверное конструктивное решение при распределении нагрузок на перекрытия, масс и жесткостей конструкции в плане и по высоте.
Эксперт пришел к выводу о том, что застройщик не применил конструктивных решений, обеспечивающих требуемую несущую способность и долговечность.
Относительно наружной фасадной системы установлено, что фасадная система при простукивании – «бухтит», а при надавливании – двигается, что говорит о том, что слой наружного утеплителя (плита ППС) не прикреплен к основанию и не закреплен должным образом тарельчатым анкером. Зафиксированы локальные вздувшиеся участки фасадной системы.
В отношении окон установлено следующее.
ПФХ профиль всех оконных конструкций имеют искривления по длине превышающие нормативные значения, отсутствует несмываемая маркировка стеклопакетов.
Эксперт пришел к выводу о том, что толщина ПВХ профиля не соответствует требованиям СП 50.133330.2012 Тепловая защита зданий, не является достаточной для эксплуатации в климатических условиях Восточной Сибири, оконные конструкции подлежат замене.
Относительно отмостки, экспертом установлено, что железобетонное крыльцо имеет глубокие трещины и сильный крен по горизонтали в сторону дома; железобетонный фундамент имеет вертикальные трещины; отмостка смонтирована с левой стороны дома (со стороны участка) имеет локальные участки с обратным уклоном в сторону дома. Застройщиком не учтены передаваемые на фундамент нагрузки и воздействия; не учтено воздействие пучинистых грунтов; фундамент не защищен от неблагоприятного воздействия внешней среды.
Эксперт пришел к выводу о том, что застройщик не обеспечил мероприятий, понижающих агрессивное воздействие внешней среды и защищающих фундамент и грунт под ним от чрезмерного увлажнения атмосферными осадками.
В отношении входной двери экспертом установлено, что маркировка входной двери – отсутствует, возможность идентификации отсутствует, установить характеристики дверного блока в части соответствия требований шумоизоляции, тепловой защиты, воздухопроницаемости и взломостойкости – не предоставляется возможным. Следовательно, входня дверь не соответствует требованиям технических регламентов. Крепление замков выполнено заклёпками, а не на винты с потайной головкой и резьбой, что является нарушением ГОСТ.
В отношении чердачного перекрытия экспертом установлено, что утепление перекрытия выполнено застройщиком в недостаточной степени, необходимо дополнительное нанесение слоя опилок поверх существующих слоем в 100мм.
Экспертом установлено, что расстояние от скважины водоснабжения по оси до фундамента дома составляет –2 м; сборного колодца самотечной канализации – 3,2м, что нарушает требования СП 42.13330.2016 и СанПиН 2.1.3684-21; СТО НОСТРОЙ 2.17.176-2015.
Эксперт пришел к выводу о том, что недостатки являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; явными и устранимыми, поскольку их устранение технически возможно и экономически целесообразно.
Выявленные осмотром недостатки не могли возникнуть в следствие нормального износа исследуемого объекта, так как объект передавался покупателю новым, без признаков эксплуатации, износ конструкций минимальный.
Выявленные недостатки возникли вследствие ошибок проектирования, строительства, применения некачественных материалов и технологий.
Согласно приведенному сметному расчету, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 934 125,85 рублей.
Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Как следует из обстоятельств дела и пояснений участников (представителя истца и третьего лица), обеспокоенность владельца вызвали трещины на стенах дома, которые обнаружили себя в феврале 2023г., в дальнейшем процесс деградации штукатурки внутри дома и снаружи развивался, трещины увеличивались в размере, увеличивалось и их количество.
В судебном заседании, истцом и его представителем не заявлялось о том, что недостатки (отсутствие маркировки) стеклопакетов из профилей ПФХ и входной двери влекут невозможность их эксплуатации по назначению; окна и входная дверь выявили такие скрытые недостатки, которые ухудшили их техническое состояние и свойства в сравнении с теми, что были на момент приобретения жилого дома в ноябре 2022г.
Третьим лицом ФИО5 в судебном заседании заявлено о том, что в жилом доме установлены трехкамерные стеклопакеты, которые обычно используются при строительстве в Иркутской области.
Довод ФИО5 представителем истца не опровергнут.
С учетом изложенного, суд критически оценивает довод экспертного заключения (стр.14 заключения *номер скрыт*) о том, что для соблюдения санитарно-гигиенических требований производитель рекомендует применять профиль 76мм. 6 камер.
Рекомендации производителя, допустимым доказательством того, что трехкамерные окна из профиля ПВХ подлежат замене как несоответствующие требования санитарно-гигиенических норм не являются, отсутствие маркировки не свидетельствует о недостатках качества и невозможности эксплуатации по назначению.
Кроме того, объем камер окон ПВХ, характеристики входной двери, способ крепления врезного замка, скрытыми характеристиками не являются, покупатель, осмотрев жилой дом, путем внутреннего осмотра, ознакомился с его техническим состоянием, которым был удовлетворен, как следует из п.5 Договора; дефектов и недостатков о котрых не сообщено продавцом не обнаружил.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороной истца не заявлено о каких-либо недостатках окон и входной двери сокрытых ответчиком при продаже жилого дома и выявленных истцом в процессе эксплуатации, о том что, в следствие недостатков, окна и входная дверь, не соответствуют характеристикам обычно приемлемым для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Истец при приобретении жилого дома не лишен был возможности уточнить наличие маркировки, о том, что был введен в заблуждение продавцом относительно свойств и характеристик окон и входной двери не заявлял.
Обсуждая вывод экспертного заключения о необходимости переустройства септика, суд исходит из следующего.
Как следует из пояснений третьего лица ФИО5, данных в судебном заседании, и не опровергнутым стороной истца, ФИО6 неоднократно приезжала осматривать дом, с агентом приезжала три раза, дом осматривали без ФИО5, ФИО5 просили подъехать четыре раза, осматривали при нем, приезжали в октябре 2022 года, в то время снега еще не было. Поскольку покупатели ранее жили в квартире, ФИО5 открывал люки скважины и септика, показывал как работает скважина, как откачивать септик. Место расположения и септика и скважины истец видел.
Сведения, сообщенные ФИО5, истцом и его представителем допустимыми доказательствами не опровергнуты.
При осмотре жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты>.м. истец не лишен был возможности оценить расстояние от септика, скважины и жилого дома.
С учетом обстоятельств приобретения жилого дома, суд критически оценивает довод представителя истца о том, что люки септика и скважины находились подо льдом и плотным слоем снега, установить их местонахождение было невозможно.
Истцом доводов о том, каким образом расположение септика и скважины влияет на технические характеристики дома, делает невозможным или затруднительным его эксплуатацию по назначению, что такое расположение скважины и септика послужило причиной ухудшения его технического состояния – не приведено.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусматривается, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого дома истцу каких-либо разногласий между продавцом и покупателем по качеству окон, входной двери, месторасположения септика, не имелось, объект принят покупателями без указания на наличие недостатков, эти конструктивные элементы открыты для визуализации, их характеристики являются видимыми.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете – жилом доме, септике и скважине, как неотъемлемых элементах благоустройства; техническом состоянии объектов, которым ФИО6 была удовлетворена, и не обнаружила дефектов и недостатков о которых не сообщил продавец, то оснований для взыскания стоимости работ по демонтажу и установке окон и входной двери, работ по устройству нового септика и инженерных устройств самотечной канализации, рассчитанной экспертом, не имеется.
Кроме того, как сообщено экспертом ФИО2 в судебном заседании, устройство нового септика и инженерных систем самотечной канализации, должно быть осуществлено методом прокола в том числе через существующий фундамент жилого дома, поскольку при освидетельствовании установлены трещины фундамента, нельзя исключить повреждения фундамента.
Вместе с тем, суд приходит к выводу о наличия скрытых недостатков при строительстве жилого дома, а именно, применение неверных конструктивных решений при распределении нагрузок на перекрытия, масс и жесткостей конструкций в плане и по высоте, обеспечивающих требуемую несущую способность и долговечность, что повлекло, в том числе:
возникновение трещин на наружных стенах и внутренних перегородках, конструкции крепления перегородок к несущим элементам здания и узлов их примыкания не исключают передачу на них горизонтальных нагрузок;
возникновение трещин в сейсмопоясе.
Установленные недостатки в фасадной системе свидетельствуют о том, что слой наружного утеплителя не прикреплен к основанию и не закреплен должным образом тарельчатым анкером, что повлекло возникновение локальных вздувшихся участков фасадной системы.
Установлены недостатки отмостки, поскольку при строительстве застройщиком не учтены передаваемые на фундамент нагрузки и воздействия; не учтено воздействие пучинистых грунтов; фундамент не защищен от неблагоприятного влияния внешней среды. Не обеспечены мероприятия, понижающие агрессивное воздействие внешней среды и защищающих фундамент и грунт под ним от чрезмерного увлажнения атмосферными осадками.
Установлены недостатки утепления чердачного перекрытия, требующие нанесения дополнительного слоя опилок поверх существующего, слоем в 100мм.
Эксперт ФИО2 в судебном заседании выводы экспертного заключения поддержал, дополнительно пояснил, что устранение выявленных недостатков необходимо для приведения дома в нормативное состояние, в том числе, необходимо правильно выполнить наружное утепление, согласно теплотехническому расчету установлено, что дом недостаточно утеплен и быстро остывает. Многочисленные трещины в несущих стенах и межкомнатных перегородках, в местах примыкания возникают вследствие того, что не обеспечена защита от морозного пучения. Атмосферная влага попадает под ленту фундамента, происходит пучение грунта и вздутие фундамента. Все проемы должны иметь металлическое обрамление, не обеспечено распределение нагрузок, дом качает, и нагрузки передаются на тонкие межкомнатные перегородки, они дают трещины. Внешне определить соблюдены ли условия сейсмики, гидроизоляции не специалисту не возможно. Основная проблема дома, его вертикальные трещины, трещины достаточно глубокие, имеются сквозные трещины, проходят через весь блок. В ходе осмотра в трещины погружались линейка, проволока. Дом будет пригоден к эксплуатации, после восстановления, для этого дом необходимо «раздеть», т.е. весь навесной фасад необходимо снять, поскольку не может эксплуатироваться, делать дренаж, отводить воду от попадания под фундамент, после чего дом «одеть» в фасад, чтобы он был теплый, после провести косметический ремонт. Без утепления фасада и выполнения гидроизоляции, выполнение косметического ремонта нецелесообразно, поскольку зимнее расширение влаги, будет в дальнейшем усиливать процессы деградации, увеличивать трещины фундамента и стен.
Оценивая показания эксперта, суд приходит к выводу о том, что экспертом даны ответы соответствующие выводам, отраженным в заключении, позиция эксперта подробно мотивирована, обоснована с научной и практической точек зрения, пояснения даны последовательно, аргументированно, оснований ставить под сомнение выводы эксперта относительно скрытых дефектов, не имеется.
Перечисленные недостатки, в том числе: применение неверных конструктивных решений, проведение работ и устройство конструкций без учета воздействия пучинистых грунтов; отсутствие защиты фундамента от неблагоприятного воздействия внешней среды, повлекшие деформации и трещины несущих стен и межкомнатных перегородок, трещин фундамента и крыльца, уклон отмостки, суд считает скрытыми, возможность их установления без специальных познаний невозможна, проявление негативных последствий недостатков имеет отсроченный характер и тенденцию к деградации явлений.
Указанные недостатки не были оговорены продавцом, не отражены в договоре купли-продажи при описании качества приобретаемого объекта недвижимости, и о существовании которых истец при обычных условиях оценки приобретаемого объекта узнать не могла.
Требования, связанные с недостатками товара, предъявлены истцом к продавцу, в сроки, предусмотренные ч.2 ст.477 ГК РФ, недостатки обнаружены в разумный срок.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований к ко взысканию с ответчика расходов на устранение недостатков жилого дома, в том числе:
ремонт штукатурки, пункт 3 и 4 локального сметного расчета *номер скрыт* (далее ЛСР) в сумме 127 162,90 рублей (34667,74 + 92495,16);
утепление крыши, в сумме 42 255,74 рублей (33 748,76 + 8 506,98) (п.8 и 8.1 ЛСР);
ремонт лопнувшего железобетонного армпояса, в сумме 4 673,74 рубля (2 055,37 + 254,36 + 2 364,01)(п.9, 9.1,9.2 ЛСР);
восстановление крыльца, в сумме 5 091,83 рубль (2 055,37 +254,36 + 1 477,51+ 997,46 + 307,13) (п.10, 10.1, 10.2, 11, 11.1 ЛСР);
окраска помещений, в сумме 91 535,24 рублей (88 088,18 + 3 447,06) (п.12, 12.1 ЛСР);
сайдинг (наружная облицовка поверхности стен), в сумме 209 703,19 рублей (108 019,83 + 3 336,02 + 427,34 + 97 920,00) (п. 15, 15.1, 15.2, 15.3 ЛСР);
отмостка (устройство основания под фундамент), в сумме 9 156,48 рублей (2 497,70 + 2 318,95 + 4 339,83) (п. 16, 16.1, 17 ЛСР).
Всего на сумму 489 579,12 рублей (127 162,90 рублей + 42 255,74 рублей + 4 673,74 рубля + 5 091,83 рубль + 91 535,24 рублей + 209 703,19 рублей + 9 156,48 рублей).
С учетом суммы удовлетворенных требований, требования истца в размере 444 546,73 рубля (934 125,85 рублей – 489 579,12 рублей), в соответствии с локальным сметным расчетом необходимые для замены окон, входной двери, устройства нового септика, удовлетворению не подлежат.
Обсуждая довод третьего лица о том, что истец могла видеть при осмотре что сайдинг отсутствует и устройство сайдинга приведет к улучшению характеристик, следовательно, и стоимости дома, суд исходит из следующего.
Визуальным осмотром возможно установить наличие или отсутствие сайдинга, в месте с тем, в ходе осмотра невозможно установить теплотехничкие характеристики жилого дома, которые проявляют себя в процессе эксплуатации.
Кроме того, как следует из заключения эксперта фасадная система, выполненная штукатурными слоями, выполнена с нарушениями, имеет недостатки, бухтит, подвижна, отсутствуют капельники, имеет трещины, необходим ее демонтаж.
Поскольку вследствие пучения грунтов образованы, в том числе, сквозные трещины газобетонных блоков, то эксперт пришел к выводу о том, что для приведения дома в состояние пригодное для эксплуатации, необходимо устройство гидроизоляции фундамента и устройство фасадной системы с использованием сайдинга и утеплителя.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к следующим выводам.
Не смотря на то, что отсутствие сайдинга явно для визуального восприятия, его отсутствие при обычных условиях не является недостатком, однако, с учетом установленных недостатков жилого дома, наличия трещин в наружных стенах, в том числе сквозных, возникших в результате ошибок конструктивных решений при строительстве жилого дома, возведение фасадной системы с использованием сайдинга является распространенным и приемлемым способом устранения возникших недостатков.
Ответчик и третье лицо доводов об ином способе более распространенном и целесообразном доводов не привели, доказательств наличия иного способа не предоставили.
Истец вправе требовать полного возмещения убытков.
Обсуждая довод представителя ответчика, что требование о взыскании расходов на устранение недостатков удовлетворению не подлежат, поскольку дом был куплен по цене ниже той, что сложилась на рынке, суд находит его несостоятельным, по следующим основаниям.
Как следует из заключения *номер скрыт* эксперта ФИО1, рыночная стоимость жилого дома на момент заключения договора составила 5 160 478,00рублей, при этом среднерыночная стоимость со сходными техническими характеристиками составляет 4 987 624,00 рублей.
При сравнительном анализе объектов оценки, экспертом для определения среднерыночной цены учитывалась площадь земельного участка (стр.28 заключения).
Принимая во внимание, что стороны пришли к соглашению о том, что стоимость объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) составляет 1 000 000,00рублей, стоимость неотделимых улучшений 4 000 000,00рублей, то среднерыночная стоимость жилого дома - 4 987 624,00 рублей, определенная экспертом, с учетом стоимости земельного участка, не превышает цены договора и не свидетельствует о приобретении жилого дома по цене значительно ниже рыночной.
Кроме того, поскольку предметом договора являлся жилой дом, то его технические характеристики, должны исключать недостатки конструктивных решений, не обеспечивающих живучесть сооружения, что продавцом соблюдено не было и в договоре не оговорено.
Договор не содержит условий (оговорок) об уменьшении стоимости жилого дома с учетом недостатков конструктивных решений, не обеспечивающих требуемую несущую способность и долговечность здания.
Обсуждая довод представителя ответчика о том, что при замене септика, окон и входной двери возникнут годные остатки, суд находит довод несостоятельным, в силу того, что ранее использованные в строительстве и демонтированные элементы не подлежат использованию. Соответствующие пояснения даны экспертом ФИО2 в судебном заседании.
Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующим выводам:
Согласно ч. 1 ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено достаточных относимых и допустимых доказательств того, что она испытывала физические или нравственные страдания, в связи с приобретением недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве..
Таким образом, требование истца о компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению.
В силу положений статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска истцом первоначально заявлены требования о взыскании расходов в сумме 2 020 195,06 рублей, размер государственной пошлины подлежащий уплате и уплаченный истцом, составил 18 301,00 рублей, что подтверждается чеком ордером от *дата скрыта* (л.д. 13), после изменения (уменьшения) исковых требований цена иска составила 934 125,85 рублей по требованию имущественного характера, размер госпошлина составляет 12 541,25 рублей.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований в размере 489 579,12 рублей или 52 % с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6 521,45 рублей (12 541,25 х52%).
Расходы по оплате судебной экспертизы истцом подтверждаются чеком по операции от *дата скрыта* на сумму 55 000,00рублей, с учетом размера удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в размере 28 600,00 рублей (55 000,00 х 52%).
Всего в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в размере 35 121,45 рублей (6 521,45 + 28 600,00).
Требование о взыскании судебные расходы в размере 32 419,80 рублей (55 000,00 + 12 541,25) – 35 121,45) удовлетворению не подлежат.
При уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 5 759,75 рублей (18 301,00 – 12 541,25) возвращается истцу в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО6 к ФИО7 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 расходы на устранение недостатков жилого дома в размере 497 228 рублей 85 копеек.
Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 судебные расходы в размере 38 391 рубль 25 копеек.
Требования ФИО6 к ФИО7 о взыскании расходов на устранение недостатков в размере 436 897 рублей 00 копеек, судебных расходов в размере 34 909 рублей 75 копеек, компенсации морального вреда в размере 200 000,00рублей – оставить без удовлетворения.
Вернуть ФИО6 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 032 рублей 00 копеек.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Шелеховский городской суд Иркутской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, 29 мая 2025 года.
Судья Т.А. Романова