УИД 63RS0042-01-2022-000877-68
Дело № 2-824/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июля 2022 года г. Самара
Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего Маркеловой М.О.,
при секретаре Высотиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-824/22 по исковому заявлению ФИО1 к Титову ВВ о снятии запрета на совершение регистрационных действий,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: , кадастровый №. Снять запрет на регистрационные действия на квартиру, расположенную по адресу: , кадастровый №, который был наложен постановлением о запрете на совершение действий по регистрации № 52624178/6345 от 22.01.2021 Межрайонный отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области. В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что 18.01.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . В соответствии с п. 1.1 указанного договора покупатель ФИО1 за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» в кредит, купил в собственность у продавца ФИО2 квартиру с кадастровым номером 63:01:411009:1560. Цена квартиры согласована сторонами и составила 3 200 000 рублей, из которых 1 500 000 рублей покупатель оплатил собственными средствами, а 1 700 000 рублей за счет средств, взятых в кредит в ПАО «Сбербанк России». Обременение в силу ипотеки в пользу ПАО «РОСБАНК» было снято в связи с оплатой ФИО2 задолженности в размере 1 349 954,69 рубля. После внесения указанных денежных средств продавцом ФИО2 обременение было снято и ПАО «Сбербанк России» дало согласие на заключение договора купли-продажи спорной квартиры. Все обязательства покупателя, предусмотренные договором купли-продажи от 18.01.2021 были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается соответствующими расписками и кредитным договором между истцом и ПАО «Сбербанк России». В настоящее время истец выплачивает задолженность по ипотечному кредиту в ПАО «Сбербанк России». Однако зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение в установленном законом порядке истцу не удалось, так как в период регистрации сделки (9 рабочих дней) Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области было вынесено определение о запрете регистрации на квартиру от 22.01.2021. Основанием для запрета стало решение Ленинского районного суда г. Самары от 02.07.2020 о взыскании с ФИО2 материального ущерба, причиненного преступлением, в размере 1 265 000 рублей. Между тем, причиненный ущерб не связан со спорной квартирой, она не являлась объектом преступления. Истец при заключении с ответчиком договора купли-продажи предпринял все меры должной осмотрительности, так как добросовестность продавца и сведения в отношении приобретаемой квартиры были проверены ПАО «Сбербанк России», которое дало согласие на заключение сделки – договора купли-продажи. Просил исковые требования удовлетворить.
В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. Суду пояснила, что истец является добросовестным приобретателем, он проживает в спорном жилом помещении, зарегистрирован по спорному адресу, платит ипотеку, оплачивает коммунальные услуги.
В судебное заседание ответчик – ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил. В ранее поступившем в суд заявлении с исковыми требованиями согласился, указав, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, обязательства по исполнительному производству обязался исполнить самостоятельно.
В судебное заседание третье лицо - судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие в связи с занятостью в другом судебном процессе. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. В судебном заседании 07.06.2022 судебный пристав-исполнитель ФИО3 суду поясняла, что состоялось решение Ленинского районного суда г. Самары по гражданскому иску. ФИО2 был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ. В рамках возбужденного исполнительного производства был получен ответ о наличии единственного жилого помещения в собственности ФИО2, в котором он также зарегистрирован. Вынесено постановление о запрете регистрационных действий. Расчетные счета ФИО2 арестованы, однако списание произведено лишь в сумме 573,60 рубля. Иное имущество у должника отсутствует. Полагала, что запрет на регистрационные действия должен быть сохранен.
В судебное заседание представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 18.01.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» в кредит, покупает в собственность у продавца объект недвижимости, квартиру, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м, этаж 10, адрес: , кадастровый № (л.д. 17-18 т. 1).
В пункте 1.2 указанного договора указано, что объект недвижимости находится в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 18.11.2013 № 219542-КП-2013.
Пунктом 1.3 договора сторонами сделки согласована цена квартиры в размере 3 200 000 рублей.
Договором установлен порядок расчетов между сторонами, в соответствии с которым сумму в размере 1 500 000 рублей покупатель ФИО1 оплатил собственными средствами до подписания основного договора купли-продажи, сумма в размере 1 700 000 рублей подлежит оплате посредством кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк» по кредитному договору <***> от 18.01.2021 на банковскую ячейку в отделении ПАО «Сбербанк» перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Кроме того, п. 1.4 договора купли-продажи указано, что продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора квартир никому не подана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, не имеется. Также продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.
Истец, как покупатель, принятые на себя обязательства по оплате предмета договора купли-продажи – , расположенной по адресу: исполнил надлежащим образом, что подтверждается распиской от 21.12.2020 на сумму 1 500 000 рублей (л.д. 21 т. 1) и распиской от 18.01.2021 на сумму 1 700 000 рублей (л.д. 20 т. 1).
Истец, с целью регистрации за собой права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 18.01.2021 жилое помещение, 18.01.2021 обратился в орган государственной регистрации с соответствующим заявлением № КУВД-001/2021-1170379 и пакетом документов.
Однако уведомлением от 27.01.2021 № КУВД-001/2021-1170379/1Отдела регистрации ипотеки Управления Росеестра по Самарской области ФИО1 сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что в отношении квартиры с кадастровым номером 63:01:0411009:1560, расположенной по адресу: , наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 22.01.2021 № 52624178/6345, выданного Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области (л.д. 99 т. 1). В последующем истцу регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации прав.
Так, судом установлено, что вступившим в законную силу приговором Октябрьского районного суда г. Самары от 09.09.2019 ФИО2 и ФИО5 признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, им назначено наказание в пределах санкции указанной статьи, однако указанные лица от наказания освобождены на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за истечением срока давности уголовного преследования.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от 02.07.2020 удовлетворены частично исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО5 о возмещении имущественного вреда, причиненного преступлением и компенсации морального вреда.
С ФИО2 в пользу ФИО6 взыскан материальный ущерб, причиненный преступлением, в размере 1 265 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Указанное решение суда вступило в законную силу 22.10.2020 (л.д. 32-34 т. 1).
Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области ФИО7 от 12.01.2021 в отношении должника – ФИО2 возбуждено исполнительное производство № 63711/20/63045-ИП, предмет исполнения: ущерб, причиненный преступлением в размере 1 265 000 рублей, взыскатель – ФИО6 (л.д. 121-123 т. 1).
В рамках возбужденного исполнительного производства № 63711/20/63045-ИП от 12.01.2021, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области ФИО3 от 18.03.2022 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, расположенного по адресу: (л.д. 94 т. 1).
Обременение спорного объекта недвижимости в виде запрещения регистрации зарегистрировано в ЕГРН 25.01.2021, номер государственной регистрации 63:01:0411009:1560-63/460/2021-2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН № от .
Наличие указанных обременений не позволяет истцу надлежащим образом зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную на основании договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 18.01.2021.
Истцом выбран способ защиты права путем признания его добросовестным приобретателем и снятия запрета на регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости.
В рамках разрешаемого правового конфликта у суда не имеется оснований полагать, что ФИО1 является недобросовестным приобретателем.
При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 18.01.2021 приняты надлежащие меры к установлению наличия (отсутствия) каких-либо ограничений в отношении квартиры.
Более того, объект недвижимого имущества, приобретаемый ФИО1 за счет кредитных средств, также являлся объектом проверки ПАО «Сбербанк России», которое на основании заключенного с истцом кредитного договора <***> от 18.01.2021 (л.д. 104-109 т. 1) предоставило заемщику денежные средства в сумме 1 700 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: .
Материалами дела подтверждается, что ФИО1, являясь покупателем по договору купли-продажи от 18.01.2021, действовал добросовестно, обратился с заявлением о государственной регистрации права на свое имя, проживает и зарегистрирован по спорному адресу (л.д. 12 т. 1), несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные платежи, а также производит платежи в счет погашения кредитной задолженности по договору №28929 от 18.01.2021, заключенному с ПАО «Сбербанк России».
В силу п. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.
Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Анализ приведенных правовых норм в их совокупности и установленные по делу обстоятельства, позволяют суду сделать вывод о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 18.01.2021 заключен между сторонами до наложения запрета на регистрационные действия в отношении спорной квартиры (25.01.2022) в рамках возбужденного исполнительного производства. На момент отчуждения ответчиком ФИО2 жилого помещения, в отношении него не был наложен арест, не было запрета на проведение регистрационных действий.
С учетом указанного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, суд полагает возможным снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения – квартиры, с кадастровым номером 63:01:411009:1560 находящейся по адресу: .
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры, с кадастровым номером 63:01:411009:1560 находящейся по адресу: .
Снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения – квартиры, с кадастровым номером 63:01:411009:1560 находящейся по адресу: .
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 13.07.2022.
Судья М.О. Маркелова