Решение по делу № 2-403/2025 от 14.02.2025 - о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-403/2025 (2-5996/2024)

УИД – 39RS0001-01-2024-007106-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО4,

при секретаре Катоменковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» к Лущинскому ФИО19, Лущинской ФИО20, действующих за себя и за несовершеннолетних Лущинского ФИО17, Лущинского ФИО18 ФИО21 Юрию Андреевичу, ФИО3 ФИО22 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» обратился в суд с иском к ответчикам, в котором указал, что в мае 2024 года в комитет по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» обратились ФИО5 и ФИО2 по вопросу выдачи разрешения на совершение сделки купли-продажи 2/4 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежащих несовершеннолетним ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Продажа жилья была обусловлена разъездом родственников. На основании распоряжения комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» от 17.05.2024 № 486-р/КпСП-о было выдано разрешение на совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с переходом права собственности к ФИО3 (без установления залога в силу закона в пользу несовершеннолетних ФИО6, ФИО7) при условии последующего приобретения по ипотеке жилого помещения, общей площадью 60,6 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ООО «Балтик Штерн», по 40/100 долей в праве общей долевой собственности на которое будет принадлежать несовершеннолетним ФИО6 и ФИО7 В рамках осуществления контроля за исполнением распоряжения истцу стало известно, что право собственности на квартиру перешло к ФИО3, вместе с тем, в настоящее время ФИО5 и ФИО2 объект, расположенный по адресу: <адрес>, не приобретен, что нарушает жилищные и имущественные права несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7, а также нарушает условия распоряжения комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» от 17.05.2024 № 486-р/КпСП-о.

В последующем уточнив заявленные исковые требования, истец указал, что на основании договора купли-продажи квартиры от 19.06.2024 по ипотеке приобретено жилое помещение, общей площадью 63,6 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, Гурьевский муниципальный округ, <адрес>. Данный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 (10/100 долей) и несовершеннолетним ФИО6, ФИО7 (по 45/100 долей в праве каждому) и находится в залоге ПАО Сбербанк. Вместе с тем комитет по социальной политике предварительного разрешения отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними на залог (ипотеку) указанного объекта недвижимости не выдавал, то есть сделка совершена ФИО5 и ФИО2 с нарушением п. 2 ст. 37, ст. 157.1 ГК РФ. Поскольку указанная сделка нарушает права и законные интересы несовершеннолетних Лущинских, на основании вышеизложенного, истец просил суд признать сделку купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 03.06.2024 между ФИО8, ФИО2, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7, ФИО9 и ФИО3 недействительной; применить последствия недействительности сделки купли-продажи путем возврата жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, перевести стороны в первоначальное положение – до заключения сделки купли-продажи; восстановить в ЕГРН запись об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ФИО8 и ФИО2 на ? доли в совместной собственности, ФИО9, несовершеннолетних ФИО6, ФИО7 по ? доли в праве общей долевой собственности каждого.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске, уточненном иске а также письменных пояснениях основаниям, просил их удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3, действующий на основании доверенности, – ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Ответчики ФИО5, ФИО2, ФИО9, ФИО3, третьи лица ПАО Сбербанк, Управление по социальным вопросам администрации Гурьевского муниципального округа, Управление Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних их родители приравнены к опекунам и попечителям.

Пунктом 1 ст. 64 СК РФ предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.

В силу пункта 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 названной статьи указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6, ФИО2, ФИО9 и несовершеннолетние ФИО7, ФИО6 являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером №

На основании заявлений законных представителей ФИО6 и ФИО2 комитетом по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» выдано распоряжение №-р/КпСП-о от 17.05.2024 о разрешении сделки купли-продажи 2/4 долей в праве общей долевой собственности вышеуказанного жилого помещения, с переходом права собственности ФИО3 (без установления залога в силу закона в пользу несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7) и залога (ипотеки) приобретаемого жилого помещения, общей площадью 60,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по 40/100 долей в праве общей долевой собственности на которое будет принадлежать несовершеннолетним ФИО6 и ФИО7

3 июня 2024 года между ФИО5, ФИО2, действующими от себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7, ФИО9 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по стоимости 3 000 000 руб. Указанная сделка удостоверена нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО10, в п. 10 Договора содержатся сведения о наличии разрешения комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» № 486-р/КпСП-о от 17.05.2024.

18 июня 2024 года ФИО5 и ФИО2 представили в комитет по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» письменные пояснения, в которых указали, что соблюсти приказ (распоряжение) не представилось возможным по причине отказа ООО «Балтик Штерн» заключить договор (по приобретению квартиры, расположенной по адресу: <...>) за счет кредитных денежных средств ПАО Сбербанк России. При этом ПАО «Промсвязьбанк», с которым сотрудничает ООО «Балтик Штерн» 23 апреля 2024 года одобрил ипотечный заем, а 6 июня 2024 года был получен мораторный отказ без объяснения причин. В этой связи Лущинские были вынуждены выбрать другой объект и заключить кредитный договор с другим банком, который дал согласие на выдел доли детям.

В этих же пояснениях Лущинские указали, что 17 июня 2024 года принесли документы в отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними и просили пересмотреть условия разрешения.

Указанные выше обстоятельства относительно обращения Лущинских к истцу с просьбой пересмотреть условия выданного разрешения, в связи с невозможность заключения обусловленной сделки, подтвердили допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей риелторы ФИО11 и ФИО12, которые сопровождали сделки Лущинских.

Как следует из ответа ПАО «Промсвязьбанк» от 06.02.2025 за исх. № 8838/20318474 на запрос суда заявка ФИО5 по ипотечному кредиту отклонена Банком в связи с тем, что клиент отказался предоставлять в Банк документ, подтверждающий трудовую деятельность у работодателя – от которого была предоставлена справка о доходах.

19 июня 2024 года между ООО «КСК-Балтия» (продавец) и ФИО5, действующим за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО6, заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 63,6 кв.м., с кадастровым номером 39:03:030105:816, расположенной по адресу: Калининградская обл., Гурьевский муниципальный округ, <адрес>.

Стоимость указанного объекта составила 7 022 000 руб. и подлежала уплате в следующем порядке: 1 756 429,4 руб. – за счет собственных денежных средств покупателя; 5 265 570,6 руб. – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором <***> от 19.06.2024.

Согласно выписки из ЕГРН, 24 июня 2024 года зарегистрировано право собственности ФИО5 на 10/100 доли в праве общей долевой собственности и право собственности несовершеннолетних ФИО6, ФИО7 на 45/100 доли в праве общей долевой собственности каждого.

18 июля 2024 года ФИО2 направила в адрес отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» заявление и документы (отчет) относительно приобретения вышеуказанной квартиры.

В соответствии с положениями ст. 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Согласно п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

По смыслу приведенных императивных положений п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершенная без обязательного согласия органа опеки и попечительства сделка по отчуждению жилого помещения, доли в котором принадлежали несовершеннолетним, может быть признана судом недействительной только в случае установления судом обстоятельств, свидетельствующих о том, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки подобного согласия.

Полученное законными представителями ФИО5 и ФИО2 разрешение (согласие) уполномоченного органа на заключение сделки с имуществом несовершеннолетних по адресу: <адрес>, содержало в себе условие в части последующего приобретения по ипотеке жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

При этом приобретение взамен отчуждаемого другого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения с долей несовершеннолетних собственников, так как договорные условия фиксируют взаимные права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем.

Таким образом, наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делало отчуждение жилого помещения, доли в котором принадлежали несовершеннолетним, возможным.

Условие выданного согласия в части последующего приобретения ФИО5 и ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не могло охватываться содержанием заключенной между ответчиками сделки и относится к последствиям ее совершения.

На момент заключения оспариваемого договора, заключенного 3 июня 2024 года, ФИО3 не знала и не могла знать, что ФИО5 и ФИО2 не исполнят обязательства в рамках выданного комитетом по социальной политике разрешения на совершение сделки по отчуждению долей жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним ФИО6 и ФИО7

Доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки ФИО3 должна была усомниться в праве продавцов на отчуждение имущества, суду не представлено, равно как и не представлено доказательств, свидетельствующих о притворности условия договора купли-продажи о цене.

Таким образом, сделка, заключенная ФИО6 и ФИО2 от имени несовершеннолетних, была совершена с соблюдением норм действующего законодательства, в надлежащей форме и при наличии разрешения уполномоченного органа.

Вопреки доводам истца, не исполнение законными представителями обязанности по приобретению в собственность детей долей в жилом помещении, указанном в разрешении органа опеки, не может свидетельствовать о недействительности оспариваемой сделки по смыслу статей 167, 168, 169 ГК РФ и влечь для добросовестного приобретателя ФИО3 неблагоприятные последствия. Иное, привело бы к невозможности совершения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние, и нарушению баланса публично-правовых и частно-правовых интересов.

Кроме того, требования истца в части признания сделки недействительной на всю спорную квартиру являются необоснованными, поскольку 2/4 доли спорной квартиры принадлежали на праве собственности ответчикам ФИО5, ФИО2, ФИО9, которые не оспаривают сделку по продаже спорного недвижимого имущества.

По общему правилу, родители вправе и обязаны действовать в интересах несовершеннолетних детей, в качестве законных представителей, при этом должны быть установлены эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущение их дискриминации, восстановление нарушенных прав ребенка, если причиной их нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать, с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции, повышенный уровень гарантий жилищных прав несовершеннолетних детей, как уязвимой в отношении с родителями стороны.

Учитывая вышеприведенные требования закона при проверке законности сделки, в результате которой несовершеннолетние утрачивают право на недвижимое имущество, необходимо устанавливать соответствует ли она интересам несовершеннолетних и не ухудшаются ли их имущественные права, не уменьшается ли их собственность в случае, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры.

Главным критерием является то, чтобы условия у сделки каким бы то ни было образом не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетних

Как следует из акта, составленного управлением по социальным вопросам администрации Гурьевского муниципального округа 10 февраля 2025 года, по результатам обследования жилищных условий семьи Лущинских по адресу: <адрес> было установлено, что обследуемое жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на пятом этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 63,6 кв.м., состоящую из кухни, двух жилых комнат, совмещенного санузла, коридора. Дом введен в эксплуатацию в 2023 году. В квартире имеются: электроснабжение, центральное водоснабжение и канализация, газ природный, автономное отопление. Во всех помещениях произведен косметический ремонт. В помещении кухни на полу постелен ламинат, стены окрашены, имеется мебель и бытовая техника: встроенные кухонные шкафы, диван (спальное место ФИО5 и ФИО2), кухонный стол и стулья, холодильник, телевизор, установлен двухконтурный котел. В помещениях двух жилых комнат и коридора на полу постелен ламинат, стены окрашены, имеется мебель: в детской комнате установлены две кровати (спальные места несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7), шкаф для одежды, комод, напольная этажерка для игрушек и книг. Во второй комнате имеются восемь стульев, иная мебель в данной комнате отсутствует. В помещении санузла полы и стены облицованы плиткой, оборудована душевая кабина, установлена стиральная машинка и необходимая сантехника. Во всех помещениях поддерживается порядок. Со слов ФИО2 в жилом помещении зарегистрированы: ФИО5 (отец), ФИО2 (мать), несовершеннолетние ФИО6 (сын), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7 (сын), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9 (старший сын), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а фактически проживают указанные лица, кроме ФИО9 (старшего сына).

В заключении управление по социальным вопросам администрации Гурьевского муниципального округа указало, что жилищные условия семьи Лущинских, в том числе несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7, по адресу: <адрес>, - удовлетворительные. В жилом помещении созданы все необходимые условия для полноценного проживания и развития несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7

Изложенные в акте обстоятельства, в том числе подтверждаются, представленной в материалы дела фототаблицей указанной квартиры.

Несовершеннолетние ФИО6 и ФИО7 обучаются по месту жительства в МБОУ гимназия им. Героя РФ ФИО13 в 3 «А» классе, о чем свидетельствуют справки №№ 993 и 994 от 23.10.2024.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки по приобретению в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, законные представители ФИО6 и ФИО7 действовали в интересах несовершеннолетних детей, стремясь улучшить их имущественное положение, в результате чего, наделили несовершеннолетних долями в праве собственности в жилом помещении, которое по своей площади превышает площадь спорной квартиры.

Кроме того, суд учитывает добросовестность поведения ФИО5 и ФИО2, которые предпринимали все необходимые меры по уведомлению истца, с целью получения разрешения на заключение сделки по приобретению квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, однако какого-либо ответа со стороны истца не получили.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 7 марта 2025 года.

Судья В.Э. Прокопьева