Решение по делу № 2-105/2023 от 30.06.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру, передаче квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке, исключении квартиры из описи ареста.

УИД 50RS0№-30

Дело №______________________________________________________________

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Лыткарино Московской области 30 июня 2023г.

.

Лыткаринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи А.Б. Эрдниевой,

при секретаре А.С. Рязанцевой,

с участием представителя истца по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру, передаче квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке, исключении квартиры из описи ареста,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М», мотивировав свои требования тем, что между нею и ответчиком 27.07.2021 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 56,70 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Цена договора составила 3 700 000 рублей, которую истец оплатила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 28.07.2021г., тем самым обязательства по предварительному договору исполнила. Ответчик, со своей стороны, обязательства по договору не исполнил, в установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи не заключил, квартиру истцу не передал. Также ответчиком не исполнены обязательства о снятии обременения (ипотеки в силу закона) на спорную квартиру.

Впоследствии из-за долгов ответчика на спорную квартиру были наложены ограничения о запрете регистрационных действий. Истец, с учетом уточнений, просит признать предварительный договор купли-продажи основным договором; признать за нею право собственности на спорную квартиру: возложить на ответчика обязанность по передаче квартиры; погасить регистрационную запись об ипотеке залогового имущества; исключить квартиру из реестра арестованного имущества по всем имеющимся исполнительным производствам в отношении спорного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик ООО «ГАРАНСТРОЙ-СЕРВИС+М» в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела надлежащим образом.

Третье лицо АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО) в судебное заседание в судебное заседание представителя не направил. Ранее в судебном заседании Банк против иска не возражал, по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 100-102).

Третьи лица: МО по ВИП № 1 ГУ ФССП России по Московской области, Люберецкий РОСП ГУ ФССП по Московской области, Управление Росреестра по Московской области, ООО «Славянское Подворье-Л», генеральный директор ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались о дате слушания дела.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Признание права, в силу ст. 12 ГК РФ, является одним из способов защиты гражданских прав.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как это следует из материалов дела, 27.07.2021 между истцом ФИО1 и ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № П-12-21/004-ЛТЦ2.

Согласно условиям предварительного договора истец ФИО1 выступает как Покупатель, с одной стороны, а ответчик ООО «Гарантстрой-Сервис+М», с другой стороны, как продавец.

Согласно п. 1.1 предварительного договора продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить одну целую квартиру под номером 4, состоящую из 2 комнат, расположенную в секции № 1 на 2 этаже, по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020107:14.

Общая площадь квартиры 56,70 кв.м., с учетом лоджии 58,50 кв.м.

Продавец ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» является участником долевого строительства квартиры № (пункт 1.2 предварительного договора). Права на квартиру принадлежат продавцу на основании Договора участия в долевом строительстве от 11.12.2012 № 0084-04/12-ЛЦ112, зарегистрированного 20.12.2012 за номером 50-50-53/012/2012-340.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 3 700 000 рублей.

Согласно п. 3.1.1 продавец обязуется не позднее 5 календарных дней после регистрации права собственности на квартиру №, находящуюся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № и снятия обременения, но не позднее 1 месяца с даты заключения данного договора, заключить с Покупателем (истцом) основной договор купли-продажи квартиры.

Пунктом 3.2.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить продавцу в сроки и в порядке, установленном ст. 2 настоящего договора.

Пунктом 3.3 предварительного договора предусмотрено, что обязательства продавца передать квартиру покупателю считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

28.07.2021 истец произведен платеж в сумме 3 700 000 рублей на расчетный счет ответчика в АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО), что подтверждается платежным поручением № 86485324 (л.д. 29).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено п. 8 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, заключенного между сторонами, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В силу п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Как следует из п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из условий предварительного договора от 27.07.2021 усматривается, что стороны согласовали предмет продажи, объект недвижимости идентифицирован, указан его адрес, а также стоимость, подлежащую оплате за объект недвижимости: 3 700 000 руб.

Таким образом, предварительный договор от 27.07.2021 имеет все признаки основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Денежные средства в сумме, определенной договором, а именно: 3 700 000 рублей, истцом перечислены на расчетный счет ответчика.

При этом, установленный договором сроки передачи квартиры, заключения основного договора истекли.

Как это следует из материалов дела, правообладателем спорной квартиры № расположенной по адресу: <адрес> является ответчик ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М». Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 16.09.2021 (л.д. 52).

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором и признании права собственности на квартиру, обязании ответчика передать квартиру истцу, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий фактически является договором купли-продажи, кроме того, после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме, истец приобрела право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Как это следует из доводов иска и подтверждается материалами дела, на день заключения предварительного договора спорная квартира имела обременение, находилась в ипотеке у АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО) (далее – Банк).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2021 по делу № А40-200646/19 между Банком и ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» заключено мировое соглашение. В обеспечение исполнения обязательств по мировому соглашению был утвержден перечень объектов, принадлежащих ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» на праве собственности, и переданных в залог Банку.

Пунктом 2.5 определения Арбитражного суда г. Москвы предусмотрено, что по соглашению сторон, реализации с целью погашения задолженности перед истцом в соответствии с условиями мирового соглашения подлежит залоговое недвижимое имущество, не ниже установленной начальной продажной цены.

Судом установлено, оплата стоимости спорной квартиры, в соответствии с условиями вышеуказанного мирового соглашения, поступила в Банк в полном объеме.

Данные обстоятельства в ходе разбирательства по делу подтверждаются представителем АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО).

13.10.2021 истец направила обращение в Банк с просьбой о снятии обременения со спорной квартиры, ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных предварительным договором.

По заявлению Банка о снятии залога поступило уведомление Росреестра по Московской области от 16.11.2021 о приостановлении государственной регистрации, ввиду наличия запрета на осуществление регистрационных действий с объектом недвижимости, связанные с собственником имущества.

Из выписки из ЕГРН (л.д. 51-56) следует, начиная с 15.10.2021 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый № собственником которой указан ответчик ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» были зарегистрированы следующие ограничения (обременения) по исполнительным производствам №№ 3515/22/50060-ИП; 323562/21/50021-ИП; 332765/21/50021-ИП, 162480/21/50021-ИП; 287901/21/50021-ИП; 301000/21/50021-ИП; 287900/21/50021; 262964/21/50021-ИП; 256932/21/50021-ИП; 262890/21/50021-ИП.

Судом установлено, что расчет между истцом и ответчиком по делу, а также третьим лицом - АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО) за приобретаемое ФИО1 недвижимое имущество был произведен в полном объеме, истцом фактически погашена задолженность ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» перед АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО), однако зарегистрировать свое право в отношении спорного объекта истец в установленном законом порядке не может ввиду наличия ареста на недвижимое имущество.

В силу ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительских документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поскольку истец ФИО1 спорный объект приобрела у ответчика ООО «Гарантстрой-Сервис+М» по договору купли-продажи, расчет за указанный объект, находящийся в залоге у АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО), произвела в полном объеме, погасив задолженность ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» перед АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО), принимая во внимание, что на момент совершения сделки каких-либо ограничений в отношении спорного объекта, кроме как ипотека (в силу закона) не имелось, что подтверждается выпиской из ЕГРН на спорную квартиру, суд приходит к выводу о наличии оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке залогового имущества и освобождении имущества от ареста.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру, передаче квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке, исключении квартиры из описи ареста удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № П-12-21/004-ЛТЦ2, заключенный 27.07.2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» (ИНН <***>) и ФИО1 (паспорт серии №), в отношении квартиры под номером 4, состоящей из двух комнат, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 56,70 кв.м., с учетом лоджии 58,50 кв.м., кадастровый № - основным договором купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 56,70 кв.м., с учетом лоджии 58,50 кв.м., кадастровый № расположенной по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №

Возложить на ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС+М» обязанность передать ФИО1 жилое помещение - квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 56,70 кв.м., с учетом лоджии 58,50 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, являющуюся предметом договора купли-продажи.

Произвести погашение регистрационной записи об ипотеке залогового имущества (номер регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ) - в отношении квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Исключить квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, из описи ареста по исполнительным производствам:

№№ 3515/22/50060-ИП; 323562/21/50021-ИП; 332765/21/50021-ИП, 162480/21/50021-ИП; 287901/21/50021-ИП; 301000/21/50021-ИП; 287900/21/50021; 262964/21/50021-ИП; 256932/21/50021-ИП; 262890/21/50021-ИП.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд Московской области.

Судья А.Б. Эрдниева