78RS0005-01-2023-013688-97

Дело № 2-2471/2024 17 декабря 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Сафронова Д.С.,

При секретаре Гулиевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о признании право собственности на самовольную постройку, об обязании совершения определенных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с вышеназванным иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга, в обоснование которого указал, что истец на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16 февраля 2021 года, заключенного с ФИО1, является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый №, общей площадью 351,5 кв.м., расположенного по <адрес> степень готовности 97%. ФИО1 являлась собственником данного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества № от 2 апреля 2018 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Из заключения СПб ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 15 августа 2018 года следует, что прежний собственник ФИО2 работы на объекте реконструкции по <адрес>, произвел в соответствии с той проектной документацией, которая была представлена заказчиком.

Истцом был выполнен новый технический план здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес>, от 19 февраля 2024 года, в связи с завершением строительства.

Согласно декларации об объекте недвижимости от 16 февраля 2024 года, назначение здания – нежилое, количество этажей – №, год завершения строительства – 2021, общая площадь – 432,9 кв.м., то есть площадь строения увеличилась. Данное увеличение произошло из-за изменений подсчета площадей, а именно цокольного этажа.

Согласно пункту 3.42. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года №, при определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим: объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

Согласно основным понятиям, используемым в вышеуказанной Инструкции, «этаж цокольный» - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (положение 1 обязательное, СниП 2.08.01-89*). При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. Срок действия данного документа с 1 января 1990 года по 30 сентября 2003 года.

Согласно пункту 2.4 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» этаж цокольный - это этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

В соответствии с пунктом 3.29 СП 118.13330.2012 года этаж (помещения) с отметкой пола ниже планировочной отметки земли с наружной стороны стены на высоту не более половины высоты помещений.

В действующей редакции СП. 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» понятия цокольный этаж - отсутствует.

Таким образом, при осуществлении прежним собственником ФИО2 реконструкции здания с 2009 года по 2013 год, действовал СП 118.13330.2012 года, согласно которому цокольный этаж (помещения) с отметкой пола ниже планировочной отметки земли с наружной стороны стены на высоту не более половины высоты помещений. Цокольный этаж не входил в объем здания по СП 118.13330.2012 года, тогда по ныне действующей редакции СП 118.13330.2022 цокольный этаж считается просто этажом и входит в общий объем здания.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 39 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Судебной строительной технической экспертизой было установлено, что относительно угрозы жизни и здоровью граждан, в здании имеются аварийные выходы из помещений (кроме дополнительного аварийного выхода со второго уровня мансардного этажа), имеется возможность подъезда пожарной техники; относительно конструктивной жесткости здания, экспертами не выявлено дефектов, свидетельствующих о выходе конструкции из плоскостей, трещин и иных дефектов; нарушения прав и законных интересов третьих также не выявлено, так как объект исследования соответствует градостроительным нормам и правилам, а также требованиям, указанным в правилах землепользования и застройки; для устранения несоответствия - отсутствия выхода на открытую наружную лестницу второго уровня мансардного этажа необходимо продлить лестницу до второго уровня мансардного этажа и оборудовать выход на наружную открытую лестницу путем демонтажа оконного блока и устройства дверного проема.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец ФИО4 просит суд признать за ним право собственности на самовольную постройку – реконструированное здание, общей площадью 432,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес> возложить на истца проведение следующих работ: устроить выхода на открытую наружную лестницу второго уровня мансардного этажа путем продления лестницы до второго уровня мансардного этажа и оборудовать выход на наружную открытую лестницу путем демонтажа оконного блока и устройства дверного проема в реконструированном здании общей площадью 432,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес> в течение шести месяцев.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 ФИО5 поддержал уточненные исковые требования по доводам, указанным в иске в уточнениях к нему, представитель ответчика Администрации Калининского района Санкт-Петербурга по доверенности ФИО6 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Истец ФИО4, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Суд надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению истца и третьих лиц о судебном заседании, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено.

На основании статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Выслушав представителя истца ФИО4 по доверенности ФИО5, представителя ответчика Администрации Калининского района Санкт-Петербурга по доверенности ФИО6, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что на основании Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года № (л.д.1/23-24) определено осуществить продажу расселенного трехэтажного жилого дома, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, по <адрес> общей площадью 153 кв.м., кадастровый № (далее Объект), совместно с земельным участком из земель поселений по <адрес> кадастровый №, площадью 96 кв.м. (далее Земельный участок), занимаемым Объектом и необходимым для его использования. Способ отчуждения Объекта и Земельного участка: продажа на аукционе. Совершение сделок с указанным имуществом возложено на ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Определено в договор купли-продажи Объекта и Земельного участка включить в качестве существенного условия обязанность покупателя осуществить снос Объекта в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести на освобожденном Земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи или реконструкцию Объекта в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, предусмотрев в качестве последствия невыполнения данного условия расторжение договора с возвратом Объекта и Земельного участка в государственную собственность.

Согласно договору купли-продажи аварийного жилого здания и земельного участка, на котором оно расположено от 15 сентября 2004 года (л.д.1/25-26), с учетом Дополнительного соглашения от 22 октября 2004 года (л.д.1/27-29), продавцом ФИО3 в собственность покупателя ФИО2 передан Объект: расселенное трехэтажное жилое здание по <адрес>, общей площадью 153 кв.м., кадастровый №; земельный участок по <адрес>, площадью 96 кв.м., кадастровый №, входящий в состав земель поселений, предоставленный для размещения административно-управленческих и общественных объектов (пункты 1.1.1. и 1.1.2.). Объект принадлежит продавцу на праве частной собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права: <адрес>, регистрационный № от 25 августа 2004 года; серия №, регистрационный № от 25 августа 2004 года (пункт 1.4.). Отчуждение Объекта из государственной собственности Санкт-Петербурга было произведено Фондом Продавцу в соответствии с заключенным по результатам аукциона от 21 июля 2004 года договором купли-продажи от 26 июля 2004 года № основании распоряжения КУГИМ Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года № (пункт 1.5.).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 10 ноября 2004 года серии № (л.д.1/30), серии № (л.д.1/31) дата регистрации права ФИО2 на Земельный участок и Жилой дом – 10 ноября 2004 года.

ФИО2 15 апреля 2005 года выдано санитарно-эпидемиологическое заключение № (л.д.1/34) о соответствии 3-х этажного кирпичного здания, общей площади 153 кв.м. перед реконструкцией под офисные помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; 31 июля 2008 года выдано положительное заключение управления государственной экспертизы № (л.д.1/35).

Из иска следует, что проект реконструкции жилого здания под офисный центр по <адрес>, который был изготовлен в 2007 году ООО «КАМЕЛОТ» и согласован в 14 декабря 2007 года.

8 октября 2008 года ФИО2 выдано Разрешение на строительство № сроком действия до 8 июня 2009 года (л.д.1/36-37), согласно которому разрешена реконструкция объекта капительного строительства: жилое здание под офисный центр со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка – 96,0 кв.м., площадь застройки – 96,0 кв.м., общая площадь здания – 351,52 кв.м., строительный объем – 1880,40 куб.м.; этажность – 4 этажа, мансарда по <адрес>

5 мая 2015 года ФИО2 получено свидетельство о государственной регистрации права Объекта права (л.д.1/32): объект незавершенного строительства, общей площадью 351,5 кв.м., степень готовности 97%, находящегося по <адрес>

Из заключения СПб ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга от 15 августа 2018 года (л.д.1/56-142):

Приложение 3 Описание общего состояния объекта, следует, что обследование технического состояния выполнено в отношении объекта по <адрес>. На основании разрешения на строительство № реконструкция здания была начата в октябре 2008 года. Проектом реконструкции 3-х этажного жилого здания под офисный центр предусмотрена надстройка 4 этажа и мансарды, усиление основания фундамента здания, усиление стен и перекрытий, устройство наружной эвакуационной лестницы.

На момент проведения осмотра объекта, здание имеет 4 кирпичных надземных этажа и двухэтажную мансарду, основные несущие конструкции которой выполнены из металла (фото 1, 14). Здание без подвала.

По результатам реконструкции в здании сохранены два существующих входа. Один вход устроен в помещение теплового центра и это помещение, посоле реконструкции не изменило своего функционального назначения (фото 6,7). Второй вход устроен на междуэтажную лестницу, с которой осуществляется вход в помещения здания на всех этажах, в том числе и на мансарду (фото 5).

На каждом этаже здания имеется санузел и умывальник (фото 12, 13).

Эвакуационная лестница выполнена металлической, размещена снаружи здания и выход на эвакуационную лестницу осуществляется с балконов второго, третьего и четвертого этажей здания, а также непосредственно с пятого, мансардного этажа (фото 3).

В ходе реконструкции был сделан железобетонный приямок у оси А, между осями 3-4 для входа в здание (фото 5).

Основными несущими конструкциями здания являются:

- Ленточные бутовые фундаменты, которые усилены железобетонной плитой пола первого этажа с вертикальными ребрами, для укрепления надземной части фундаментов. Класс бетона - №;

- Продольные и поперечные кирпичные стены первого, второго, третьего, четвертого этажей здания, объединенные монолитными железобетонными перекрытиями с классом бетона №, которые уложены по металлическим балкам;

- Жесткий пространственный металлический каркас мансарды из колонн, балок, гнутых ригелей покрытия мансарды, продольных и поперечных связей;

- Лестницы из железобетонных ступеней, уложенные по металлическим косоурам;

Кроме того, были выполнены монолитные железобетонные распределительные пояса из бетона класса № (фото 15).

В здании выполнены отделочные работы и на момент проведения осмотра, какие-либо строительно-монтажные работы на объекте реконструкции не производились.

Приложение 4. Описание конструкций объекта, их характеристик и состояния. 4.5 Выводы и рекомендации, на основании визуального и инструментального обследования технического состояния, объекта реконструкции установлено следующее: 1. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 фундаменты находятся в работоспособном техническом состоянии. Деформаций и повреждений конструкций здания, свидетельствующих о неравномерных осадках, недостаточной несущей способности основания фундаментов не обнаружено. По результатам лабораторных испытаний неразрушающими методами контроля класс бетона монолитной фундаментной плиты соответствует проектному классу бетона по прочности на сжатие В25. 2. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 перекрытия находятся в работоспособном техническом состоянии. Деформаций и повреждений конструкций перекрытий, свидетельствующих о недостаточной несущей способности перекрытий и балок не обнаружено. По результатам лабораторных испытаний неразрушающими методами контроля класс бетона монолитной плиты перекрытия соответствует проектному классу бетона по прочности на сжатие В15. 3. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 кирпичные стены здания находятся в работоспособном техническом состоянии. Деформаций и повреждений конструкций стен, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не обнаружено. 4. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 облицовочные покрытия фасадов здания (штукатурка) находятся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии в следствии многочисленных дефектов - трещин, сколов и отдельных обрушений конструктивных элементов фасада из-за отсутствия эксплуатационного обслуживания фасадов здания. Перед вводом здания в эксплуатацию, необходимо устранить все дефекты фасадов и восстановить утерянные элементы декора фасада здания. 5. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 металлические конструкции мансарды здания находятся в работоспособном техническом состоянии. В результате инструментального и визуального контроля качества изготовления, и монтажа металлических конструкций мансарды, и монтажных узлов этих конструкций, дефекты, деформации и повреждения металлических конструкций, указывающих об их недостаточной несущей способности, не обнаружено. Обнаруженные отступления от проектной документации при монтаже соединительных узлов металлических конструкций, таких как нехватка болтов в местах соединений, необходимо устранить в соответствии с требованием проектной документации. Дефекты: поры, наплывы, подрез, несоответствие катета шва необходимо устранить до ввода объекта в эксплуатацию. 6. Работы, выполненные на объект реконструкции соответствуют той проектной документации, которая была представлена заказчиком.

Из иска следует, что 7 сентября 2023 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказано в проведении регистрационных действий прав собственности на спорный объект недвижимости с указанием предоставления документации на вновь образовавшейся объект. По мнению истца, из содержания данного отказа следует, что вышеуказанное реконструированное здание является самовольной постройкой, право собственности, на которое может быть признано в судебном порядке.

В связи с противоречиями, имеющимися в документах, представленных сторонами определением суда от 26 июня 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Из заключения эксперта № от 30 сентября 2024 года (л.д.2/143-187) следует, что согласно действующему градостроительному законодательству Российской Федерации, строительные работы, в ходе которых был создан объект по <адрес> кадастровый №, имели характер реконструкции объекта капитального строительства; при возведении здания по <адрес>, кадастровый №, допущено нарушение, которое характеризует самовольное строительство - отсутствие Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (акта ввода объекта в эксплуатацию); В объекте недвижимости по <адрес>, кадастровый №, содержатся признаки нежилого дома; строение по <адрес>, кадастровый №, соответствует проектной документации, градостроительным и строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам. В ходе проведения исследования было установлено несоответствие пожарным нормам - отсутствие эвакуационного выхода на открытую наружную лестницу 2-го уровня мансардного этажа; в ходе исследования было установлено не соответствие СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» п.7.1.2 - отсутствие эвакуационного выхода на открытую наружную лестницу 2-го уровня мансардного этажа; относительно угрозы жизни и здоровью граждан, в здании имеются аварийные выходы из помещений (кроме дополнительного аварийного выхода со 2-го уровня мансардного этажа), имеется возможность подъезда пожарной техники. Относительно конструктивной жесткости здания, экспертом не выявлено дефектов, свидетельствующих о выходе конструкций из плоскостей, трещин и иных дефектов. Нарушение прав и законных интересов третьих лиц также не выявлено, так как объект исследования соответствует градостроительным нормам и правилам, а также требованиям, указанным в правилах землепользования и застройки. Для устранения несоответствия - отсутствия выхода на открытую наружную лестницу 2-го уровня мансардного этажа, необходимо продлить наружную открытую лестницу до 2-го уровня мансардного этажа и оборудовать выход на наружную открытую лестницу, путем демонтажа оконного блока и устройства дверного проема.

Суд принимает заключение эксперта № от 30 сентября 2024 года ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку экспертное исследование проведено и составлено экспертом, обладающим специальными познаниями в соответствующей области, обладающим необходимой квалификацией для проведения такого рода исследований и предупрежденным об уголовной ответственности, выполнено на научной основе, отвечает требованиям полноты и объективности. Не доверять выводам данного заключения оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца ФИО4, исходя при этом из того, что со стороны истца не доказано соблюдение всех условий указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности на самовольную постройку – реконструированное здание, общей площадью 432,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>

Поскольку в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку судом отказано, не могут быть удовлетворены и производные требования о возложении на истца обязанностей по проведению работ, связанных с устройством выхода на открытую наружную лестницу второго уровня мансардного этажа путем продления лестницы до второго уровня мансардного этажа и оборудованием выходы на наружную открытую лестницу путем демонтажа оконного блока и устройства дверного проема в реконструированном здании.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о признании право собственности на самовольную постройку, об обязании совершения определенных действий, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Судья <данные изъяты>

Решение изготовлено в окончательной форме 09.01.2025 года.