Дело № 2-913/2022
УИД 75RS0025-01-2022-001543-29
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2022 года г. Чита
Читинский районный суд Забайкальского края
в составе председательствующего судьи Шокол Е.В.,
при секретаре Шаньгиной К.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил :
Истец обратилась в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:
Она, ФИО1, и ФИО2, заключили Договор купли-продажи садового дома и земельного участка от 21.09.2021 г., согласно которого истец продал, а ответчик приобрел в собственность земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: Россия, <адрес>. Стоимость объектов недвижимости определена соглашением сторон и составляет 385 000 руб., из низ 15 000 руб. выплачено ответчиком до подписания настоящего договора в качестве задатка, 370 000 руб. должны быть оплачены не позднее трёх дней поле государственной регистрации право собственности покупателя путем безналичного перечисления денежных средств истцу ФИО3 на расчетный счет № в Сбербанке.
Переход права собственности на объекты недвижимого имущества был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 24.09.2021г., однако полный расчет за объекты недвижимости в размере 370 000 руб. ответчиком до сих пор не произведен, что является существенны нарушением условий договора.
В настоящее время у истца есть покупатель на данное имущество, готовый полностью оплатить его, однако оспариваемый договор является обременением в продаже недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимости был заключен истицей с целью получения денежных средств на отделку квартиры в новостройке по адресу: <адрес>. Истица приобрела указанную квартиру по ипотечному кредитному договору от 14.09.2021 г. Однако не получив в полном объеме денежные средства от ответчика, не смогла своевременно произвести отделку квартиры и вселиться в неё. Вследствие этого истец ФИО1 была вынуждена привлечь заемные денежные средства на ремонт ипотечной квартиры, а также на время проведения отделочных работ заключить договор аренды квартиры по адресу: <адрес>.
Ответчику ФИО2 неоднократно предлагалось расторгнуть договор купли-продажи недвижимости путем подписания соглашения о расторжении договора, однако эти предложения ответчиком были проигнорированы. 18.12.2021 г. ответчику была направлена претензия по неисполнению договора купли-продажи недвижимости и соглашение о расторжении договора купли-продажи. Данная претензия была возвращена истице в связи с выбытием адресата ФИО2
18.03.2021 г. при телефонных переговорах, ответчик ФИО2 пояснила, что находится на работе вахтовым методом на Камчатке. Электронный или почтовый адрес для направления соглашения о расторжении договора купли-продажи, ФИО2 предоставить отказался.
Неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для расторжения Договора купли продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 г. Таким образом, единственным способом защиты нарушенных прав является расторжение договора в судебном порядке.
На основании изложенного, просит суд:
- расторгнуть договор купли продажи садового дома и земельного участника от 21.09.2021 г., заключенный ФИО2 и ФИО1;
- взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истица ФИО1 неосновательное обогащение в натуре – садовый дом и земельный участок по адресу: Россия, <адрес>
- признать прекращённым право собственности ответчика ФИО2 на садовый дом и земельный участок по адресу: <адрес>
- признать за ФИО1 право собственности на садовый дом и земельный участок по адресу: <адрес>
- взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины оплаченной при подаче искового заявления.
Истец ФИО1 о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела извещалась надлежащим образом, в суд не явилась, письменно просила суд рассмотреть дел в её отсутствие в связи с отдаленностью мета проживания, о чем представила соответствующее заявление, в котором просила о рассмотрении дела в порядке заочного производства (л.д.__).
Ответчик ФИО2 в суд не явился, о дне слушания дела извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела на более срок не заявлял, рассмотреть дело в его отсутствие не просил.
Суд, с учетом мнения истца, не возражавшего против рассмотрения дела без участия ответчика и просившего вынести по делу заочное решение, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика, поскольку его неявка при условии его извещения судом о месте и времени рассмотрении разбирательства не препятствует рассмотрению дела по существу.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
21.09.2021 г. между ФИО1, от имени и в интересах которой действует на основании доверенности ФИО4, с одной стороны, ФИО5, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи садового дома и земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 приобрел в собственность земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения садоводства и огородничества, площадью 400 м?, расположенного по адресу: Россия, <адрес> с расположенным на нем садовым домом, <адрес>
Переход права собственности на объекты недвижимого имущества был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 24.09.2021 г. (л.д.__).
Как следует из материалов дела, расчеты по указанной сделке были произведены следующим образом: 15 000руб. были уплачены до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021г., оставшаяся сумма в размере 370000 коп. должна была быть оплачена за счет собственных средств покупателя не позднее трех дней после госудратвенной регистрации права собственности покупателя путем безналичного денежного перевода по следующим реквизитам: номер счета 40№ открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО1 (п. 3.2 договора купли-продажи от 21.09.2021 г.)
Однако же, после заключения договора и регистрации права собственности, истец за садовый дом с земельным участком денежную сумму в размере 370 000 руб. 00 коп., которая должна была быть оплачена за счет собственных средств ответчика ФИО6, не получала.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Сторонами при заключении договора земельного участника и садового дома согласованы все существенные условия договора, в том числе цена в размере 385 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи).
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу по договору кули-продажи 3385 000 руб.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи садового дома и земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истцом ФИО7 в адрес ответчика ФИО2 направлялась претензия по неисполнению договора купли-продажи, в котором истица предлагала ответчику заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Данная претензия была направлена 17.12.2021 года.
Согласно отчета об отслеживании отправлен я с почтовым идентификатором, адресат отсутствует. Почтовое отправление выслано обратно отправителю.
В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
В силу частей 2 - 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для расторжения договора купли продажи недвижимого имущества от 21.09.2021г.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом верно избран способ защиты нарушенных прав путем обращения в суд с иском о расторжении ранее заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости.
При этом, суд исходит из того, что ответчиком допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества.
С учетом разъяснений, содержащихся в п. 65 Пленума Верховного Суда Российской N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с чем имущество, переданное по этому договору, исходя из положений, предусмотренных статьями 1102 ( Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса), 1104 ГК РФ, (Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.), подлежит возврату истцу.
В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.
В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ расходы истца в части оплаты госпошлины подлежат возмещению ответчиком в сумме 7050 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.
Расторгнуть договор купли продажи садового дома и земельного участника от 21.09.2021 г., заключенный ФИО2 и ФИО1;
Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истица ФИО1 неосновательное обогащение в натуре – садовый дом и земельный участок по адресу: Россия, <адрес>
Признать прекращённым право собственности ответчика ФИО2 на садовый дом и земельный участок по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право собственности на садовый дом и земельный участок по адресу<адрес>
Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7050 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья: Е.В. Шокол
Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2022 года.