Производство №2-3425/2025

(уникальный идентификатор дела

91RS0024-01-2024-009038-24)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Ялта 18.09.2025

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Судьи Ж.Е., при секретаре Копыловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (далее по тексту - Департамент) обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 3200 кв.м с кадастровым номером №<номер> расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 27.04.2020 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ФИО1, зарегистрированный в установленном порядке 01.12.2020 №<номер>.

Исковые требования мотивированы следующим. 17.12.2004 между Ялтинским городским советом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью 3200 кв.м, кадастровый №<номер> (№<номер>), расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке 24.01.2005 за №<номер>. В соответствии с п. 5.1 указанного Договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания мини-пансионата рекреационного типа. 27.04.2020 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта и ФИО1 в порядке переоформления прав заключен договор аренды земельного участка (далее по тексту - Договор) площадью 3200 кв.м, кадастровый №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке 01.12.2020 за №<номер>. Согласно п. 1.1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3200 кв.м, кадастровый №<номер>, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель – «Земли населенных пунктов». Согласно п. 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка – «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Договор заключен на срок до 23.01.2054 (п.2.1 Договора). Согласно п. 4.1.3 Договора Арендодатель вправе требовать от Арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.1 Договора. В соответствии с п.п. 4.4.3, 4.4.4 Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора. 03.09.2024 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым проведено обследование фактического использования земельного участка площадью 3200 кв.м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>. В ходе осмотра было установлено, что на земельном участке расположен одноуровневый объект незавершенного строительства ориентировочной площадью 30 кв.м, на земельном участке произрастают зеленые насаждения. Территория земельного участка не огорожена, доступ третьих лиц не ограничен. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. Таким образом, по состоянию на 03.09.2024 арендатор не приступил к освоению земельного участка, тем самым существенно нарушил условия Договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Из возражений представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, имеющихся в материалах гражданского дела следует, что в процессе освоения земельного участка ФИО1 было начато строительство нежилого здания, право собственности на которое зарегистрировано на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 03.09.2012, арендатором оплачивалась арендная плата в соответствии с условиями заключенного договора, ответчик следил за надлежащим состоянием земельного участка, производил необходимые подготовительные работы для начала строительства и осуществлял строительство на земельном участке. Кроме того 27.04.2020 в порядке переоформления прав договор аренды был перезаключен на срок до 23.01.2054. На основании ФИО1 от 17.05.2021 №01.1-15/215 был получен градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. Таким образом, ответчиком совершались действия по освоению земельного участка, подготовки документации по строительству на нем объекта недвижимости, переоформления договора аренды для приведения его в соответствие с законодательством Российской Федерации, что является необходимыми действиями для освоения земельного участка. Кроме того, 25.06.2025 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор дарения нежилого здания, согласно которого ФИО1 подарил ФИО2 нежилое здание, площадью 41,7 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, неявившихся в судебное заседание.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, площадью 3200+/-20 кв.м находится в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (т.1 л.д.49-58).

Решением 23 сессии 4-го созыва Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым от 07.10.2004 был утвержден проект землеустройства и передан в аренду СПД ФИО1 земельный участок для строительства и обслуживания пансионата рекреационного типа, в отношении земельного участка получена земельно-кадастровая информация, составлен кадастровый план земельного участка, план (схема) земельного участка, а также составлен акт перенесения границ земельного участка в натуру перенесения в натуру границы зоны ограничения – соблюдения режима использования земель для охранных и санитарно-защитных зон – охрана зелёных насаждений (т.1 л.д.8,9-12).

17.12.2004 между Ялтинским городским советом и субъектом предпринимательской деятельности – физическим лицом ФИО1 заключен договора аренды земельного участка (т.1 л.д.4-7).

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приёма-передачи земельного участка (т.1 л.д.13).

27.04.2020 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым с ФИО1 в порядке переоформления прав заключен договор аренды земельного участка (т.1 л.д.17 оборот-20).

01.12.2020 между сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка (т.1 л.д.21).

Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок (далее - Участок) общей площадью 3200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №<номер> из категории земель – «Земли населенных пунктов» в границах, указанных в выписке, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Категория земель: «Земли населенных пунктов» (п.1.2. Договора).

Из пункта 1.3. Договора следует, что на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО1, на праве собственности.

Договор заключен на срок до 23.01.2054 и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.1 Договора).

Арендодатель имеет право требовать надлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 4.4 настоящего Договора (п.4.1.3 Договора), которым предусмотрены обязанности Арендатора, в том числе п. 4.4.4 Договора, согласно которому Арендатор обязан приступить к освоению Участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Из абзаца 3 пункта 6.2. Договора следует, что Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке, в связи с неисполнением Арендатором пункта 4.1.5. Договора.

Подпунктом «Д» пункта 4.1.5 Договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив Арендатора за месяц до наступления такого события в случае: неиспользования (неосвоения) участка в установленные договором сроки и порядке.

Согласно акту от 03.09.2024 осмотра территории (обследования) по адресу: <адрес>, 03.09.2024 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым осуществлен выезд к земельному участку по адресу: <адрес>. В ходе осмотра было установлено, что на земельном участке расположен одноуровневый объект незавершенного строительства ориентировочной площадью 30 кв.м. На земельном участке произрастают зеленые насаждения. Территория земельного участка не огорожена, доступ третьих лиц неограничен. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено, что также отражено в фото-таблице (т.1 л.д.28, 29).

18.09.2024 за №9243/02.1-40 в адрес ответчика истцом направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора аренды (т.1 л.д.25-26).

Неудовлетворение требований, изложенных в предупреждении, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что в нарушение требований договора арендатор не приступил к освоению земельного участка в установленный на то договором срок, не осуществлено строительство соответствующего объекта недвижимого имущества.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из положений ст. 42 ЗК РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Положениями п. 1 ст. 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Наряду с указанными в п.1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Так, в силу положений п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Действующее законодательство Российской Федерации разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером №<номер> расположены объекты с кадастровыми номерами №<номер>

Выписками из ЕГРН в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества подтверждается, что объект с кадастровым номером №<номер> является сооружением трубопроводного транспорта, а именно – газопроводом – ввод <адрес>, а объект с кадастровым номером №<номер> является нежилым зданием, площадью 41,7 кв.м, литер А, этажность 1, год завершения строительства объекта указан – 2008 (т.1 л.д.219-227).

30.08.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Ялта Республики Крым по заявлению ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №<номер> (т.2 л.д.82-111).

В настоящее время нежилое здание с кадастровым номером №<номер>, расположенное в пределах спорного земельного участка принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора дарения нежилого здания серии №<номер> от 25.06.2025 (т.2 л.д.63-66), в связи с чем, к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка по спорному договору аренды.

С даты заключения первоначального договора аренды земельного участка, ответчиком было возведено на земельном участке нежилое здание площадью 41,7 кв.м, год возведения – 2008, перезаключен договор аренды в 2020 году, разработан градостроительный план земельного участка, что свидетельствует о совершении активных действий по освоению земельного участка.

Вышеуказанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что совокупность действий, совершенных ответчиком за период действия договора аренды не может расцениваться как существенное нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды, поскольку не свидетельствует о не освоении земельного участка, переданного ответчику по договору аренды.

Резюмируя изложенное, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований – отказать.

Руководствуясь статьями 194 - 199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (ИНН/КПП <***>/910301001) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ж.Е. Судья

Мотивированное решение суда составлено 18.09.2025.