Решение по делу № 2-2084/2025 от 26.09.2025 - об обязании предоставить в собственность за плату земельный участок.

Дело № 2-2084/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Головко С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2084/2025 по иску ФИО2 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону об обязании предоставить в собственность за плату земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 (далее истец) обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г. Ростова-на-Дону - ответчик) об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу предоставить ФИО1 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050814:10, площадью 869 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ему принадлежит на праве собственности жилой дом кадастровый №, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>. На участке также располагаются некапитальные хозяйственные строения: сарай и уличный туалет. Земельный участок 61:44:0050814:10, выделенный для эксплуатации указанного жилого дома имеет разрешенное использование ИЖС.

Истец проживает в указанном жилом доме и использует его для личного проживания себя и членов семьи.

С целью оформления прав на земельный участок, выделенный для эксплуатации указанного выше объекта индивидуального жилищного строительства, истец обратился с заявлением в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Письмом №.30-262/17-МУ от 03.02.2025г. Департамент имущественно- земельных отношений г. Ростов-на-Дону сообщил об отказе, в предоставлении в собственность за плату земельного участка. Основанием для отказа явилось то обстоятельство, что на земельном участке располагаются хозяйственные строения, не зарегистрированные в ЕГРН. По мнению ДИЗО города данные строения имеют признаки капитальности. Кроме того, испрашиваемый земельный участок частично располагается в рекреационной зоне. Следовательно, по мнению ДИЗО города относится к местам общего пользования и не подлежит приватизации.

С указанным отказом Департамента истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным.

Испрашиваемый земельный участок образован 30.12.2002г. и поставлен на кадастровый учет в существующих границах с указанного времени. Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, сведения о характеристиках объекта недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, г. Ростов-на-Дону, <адрес>и: - кадастровый №; - вид объекта недвижимости Здание; - дата присвоения: ДД.ММ.ГГГГ; - назначение: Жилой дом; - площадь общая: 127 кв.м.; - статус объекта: Учтенный (Актуальный); - количество этажей (в том числе подземных): 3; - количество подземных этажей: 1; - материал стен: Кирпичные; - завершение строительства: 2000 г.

Согласно спутниковым снимкам с дешифрированием местности подтверждается фактическое существования на местности указанного жилого дома с кадастровым номером 61:44:0050814:30 расположенного с северной стороны земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050814:10 на протяжении более 15 лет. Данный факт подтверждается заключением кадастрового инженера. При распознавании фотоизображений объектов местности на снимке за 2002 - 2024 годы, с использованием прямых и постоянных дешифровочных признаков (форма, размер, тон, структура изображения), специалистом установлено наличие: постоянство местоположения жилого дома с кадастровым номером 61:44:0050814:30, на исследуемом земельном участке.

Правила землепользования и застройки, которыми указанный земельный участок расположен в двух территориальных зонах в настоящей редакции утверждены Решением Думы № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №), а следовательно, уполномоченным органом власти при установлении границ территориальных зон была допущена ошибка, в результате которой уже сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок был размещен в двух территориальных зона: причём с нарушением его разрешённого использования.

Разрешенное использование земельного участка, предназначенного для эксплуатации спорного здания - ИЖС.

Также кадастровым инженером установлено, что строения (хозяйственное строение и уличный туалет), расположенные по адресу: <адрес>, г Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, не являются капитальными строениям, т.к. не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба своему назначению.

По изложенным основаниям истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом заказной корреспонденцией. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого дома общей площадью 127 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0050814:30, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Принадлежащий истцу жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050814:10 площадью 869 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

16.01.2025г. ФИО1 обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.

Ответом от 03.02.2025г. №.30-262/17-МУ Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказано ФИО1 в предоставлении в собственность за плату земельного участка, поскольку по результатам проведенного департаментом обследования установлено, что помимо жилого дома на земельном участке расположено строение с признаками капитальности (хозяйственное помещение и туалет).

Также, 12.05.2025г. ФИО1 обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050814:10 площадью 869 кв. м по адресу: <адрес> к территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

Ответом от 29.05.2025г. №.34.2/11681 Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в удовлетворении заявления отказано, поскольку по данным Публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра России, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050814:10, имеет статус ранее учтенного, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», дата присвоения кадастрового номера - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050814:10 по адресу: <адрес> большей частью отнесен к функциональной общественно-деловой зоне, частично к зоне транспортной инфраструктуры, частично к зоне рекреационного назначения.

Отнесение одного земельного участка к нескольким функциональным зонам в Генеральном плане не противоречит действующему законодательству. Установление территориальной зоны осуществляется с учетом преимущественного функционального использования территорий.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № данный земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

Градостроительный регламент территориальной зоны КД-1 разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения.

Вид с ко<адрес>.1 «Для индивидуального жилищного строительства» градостроительным регламентом зоны КД-1 не предусмотрен перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Внесение изменений в Генеральный план осуществляется в соответствии со статьями 9, 24, 25 ГрК РФ.

Согласно части 10 статьи 24 ГрК РФ заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

В соответствии с Областным законом <адрес> №-ЗС «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти <адрес>», с ДД.ММ.ГГГГ полномочия органов местного самоуправления в области территориального планирования в части подготовки, утверждения генеральных планов городских округов и внесения в них изменений перешли к Министерству строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>.

По поручению истца ИП ФИО5 составлено заключение о результатах исследования №-З от 14.01.2025г., исследуемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050814:10, по адресу: <адрес>, г Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, согласно Правилам землепользования и застройки г Ростова-на-Дону Решение Думы № отДД.ММ.ГГГГ ред. от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ №), территориально расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа (КД-1/4/1).

При сравнении фактического местоположения жилого дома с кадастровым номером 61:44:0050814:30, с данными о границах функциональных зон, содержащихся в Генеральном плане г. Ростова-на-Дону установлено, что граница планируемой зоны рекреационного назначения пересекает жилой дом с кадастровым номером 61:44:0050814:30 существующий на местности более 15 лет (год завершения строительства 2000г.).

В результате исследования специалист пришел к выводу о том, что строение (хозяйственное строение и туалет), расположенное по адресу: <адрес>, г Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, не является капитальным строением, т.к. не имеет прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба своему назначению - возможно, вследствие данных установленных при осмотре и данных, оговоренных требованиями п. 10.2 Статьи 1. «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе. "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.06.2025г. по делу назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм», с постановкой перед экспертами следующих вопросов: определить являются ли хозяйственные строения (сарай/туалет), расположенные на земельном участке с КН 61:44:0050814:10, разрешенное использование ИЖС, по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, объектом капитального строительства, прочно связанным с землей.

Согласно выводов заключения комиссии экспертов №-С от 08.08.2025г. ООО «ЦСЭ «Прайм», по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> расположен земельный участок с КН 1:44:0050814:10 площадью 869 кв.м.

В западной части земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> расположено одноэтажное кирпичное, шлакоблочное строение туалета, которое является объектом исследования.

Строение туалета по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> является одноэтажным бескаркасным строением с несущими продольными и поперечными стенами, прямоугольной геометрической формы, максимальными наружными габаритами в плане 3,42 м 3,00 м, высотой 3,00 м.

Туалет по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, согласно п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, не является объектом некапитального строительства, не связанным прочно с землей, перемещение которого возможно без ущерба для его назначения, в связи с чем, туалет по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, согласно п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без ущерба для его назначения.

Туалет по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> является прочно связанным с землей и его перемещение в другое место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению физически невозможно, и, согласно п.2 ст.130 ГК РФ оно не относится к движимому имуществу, согласно п.1 ст.130 ГК РФ, является недвижимым имуществом.

В судебном заседании был допрошен эксперт, проводивший исследование по назначенной судом экспертизе, который поддержал данное им заключение, указал на категоричность выводов.

Пунктом 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта является лишь одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Более того, заключение эксперта само по себе не служит основанием возникновения у сторон по делу каких-либо прав или обязанностей. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, для суда необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в заключении эксперта ООО «ЦСЭ «Прайм», у суда не имеется, поскольку исследование было назначено и проведено в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено наличия в выводах заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключения эксперта являются ясными, полными, объективными, определенными, содержащими подробное описание проведенного исследования и сделанный в результате выводы, неполноты заключений эксперта по вопросам, постановленным перед экспертом судом, не содержат.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо убедительных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы проведенной по делу судебной экспертизы, оснований подвергать сомнению выводы эксперта суд не усматривает, а потому при разрешении данного спора суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «ЦСЭ «Прайм».

Разрешая заявленные исковые требования, исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 39.3 ЗК Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания приведенных норм, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК Российской Федерации.

Так, согласно подпункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, основаниями для отказа в предоставлении истцу земельного участка в собственность явилось то, что помимо жилого дома на земельном участке расположено строение с признаками капитальности (хозяйственное помещение и туалет).

Также, в соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050814:10 по адресу: <адрес> большей частью отнесен к функциональной общественно-деловой зоне, частично к зоне транспортной инфраструктуры, частично к зоне рекреационного назначения.

Согласно исследовательской части заключения комиссии экспертов №-С от 08.08.2025г. ООО «ЦСЭ «Прайм», осмотром на месте определено, что строение туалета по адресу: <...> состоит из следующих основных конструктивных элементов: фундамент - сборный из бетонных плит и шпал; наружные стены - из шлакоблоков, кирпичные; перегородки - из шлакоблоков; перекрытие - деревянное; крыша - односкатная; кровля - из профлистов; полы - бетонные; двери - металлические; окна - металлопластиковые; выгреб - кирпичный; внутренняя отделка - отсутствует.

Исследуемый туалет по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> имеет следующие признаки капитального строительства: невозможность перемещения без ущерба его назначению; отсутствие сборно-разборного характера конструкций объекта; наличие фундамента и прочной связи с землей.

Таким образом, вопреки доводам истца, данное строение является объектом недвижимого имущества.

Статьей 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно Приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» собственник здания, сооружения либо помещения в здании, сооружении предоставляет документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН.

Документы, подтверждающие права на строение с признаками капитальности, возникшие до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истцом не представлены.

В ЕГРН отсутствуют подтверждения имущественных прав истца на строение с признаками капитальности, расположенное на испрашиваемом земельном участке.

Доводы истца о сносе строения (туалета), в подтверждение которых представлен акт №-ДС от 26.08.2025г., составленный экспертами ООО «ЦСЭ «Прайм», не свидетельствуют о незаконности принятого Департаментом решения об отказе истцу в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку на момент обращения истца в Департамент с соответствующим заявлением, строение существовало, демонтаж конструкций строения осуществлен в ходе рассмотрения настоящего дела (после проведения по делу судебной экспертизы).

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 12 ст. 85 ЗК РФ, пп. 4, 19 ст. 39.16 ЗК РФ, пп. 4, 18 пп. 2.9.2 п. 2,9 раздела 2 регламента Департаментом обоснованно отказано истцу в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050814:10.

При этом, истец не лишен права повторного обращения в уполномоченный орган для решения вопроса о возможности предоставления ему в собственность за плату земельного участка.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу об оставлении заявленных ФИО1 исковых требований, без удовлетворения.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону об обязании предоставить в собственность за плату земельный участок - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен 26 сентября 2025 года.

Судья: Г.А. Фаустова