дело №2-445/2025 (2-3290/2024)
56RS0026-01-2024-005158-17
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 января 2025 г. г.Орск
Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кумпеева Ч.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мустафиной С.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г.Орска о признании права собственности на блокированный жилой дом.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником блокированного жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью 59,2 кв.м., который является частью многоквартирного дома с кадастровым номером №. Указанный многоквартирный дом состоит из двух квартир и расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0114018:317 площадью 1158 кв.м., который принадлежит ФИО1 на праве собственности. Собственником другого блокированного жилого дома является ФИО2 К своему дому истец ФИО1 сделала пристрой, в результате чего возник новый объект недвижимости – блокированный жилой <адрес> в <адрес> общей площадью 80,7 кв.м., жилой – 55,3 кв.м. Согласно заключению специалистов внутренняя планировка соответствует действующим нормативам, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций находятся в исправном состоянии, блокированный жилой <адрес> в <адрес> пригоден к эксплуатации.
В связи с указанными обстоятельствами, истец просит суд признать право собственности на блокированный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 86 кв.м.
Определением судьи Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 26 декабря 2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен комитет по управлению имуществом администрации г. Орска Оренбургской области.
Истец ФИО1, представитель ответчика администрации г. Орска, третье лицо ФИО2, представитель третьего лица комитета по управлению имуществом администрации г. Орска Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела судом установлено, что ФИО1 является собственником блокированного жилого дома, общей площадью 59,2 кв.м., который расположен на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>.
В настоящее время жилой дом реконструирован путем возведения пристроя литер А1,А2 в результате чего произошло увеличение площади объекта до 26,8 квадратных метров.
Из материалов дела следует, что реконструкция рассматриваемого объекта недвижимости производились в отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.
Доказательства обратного в материалах дела также отсутствуют.
В установленном законом порядке рассматриваемый объект недвижимости (с учетом его реконструкции) в эксплуатацию не вводился.
2 ноября 2024 г. ФИО1 обратилась в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением от 8 ноября 2024 г. №№ в выдаче разрешения на ввод отказано в виду отсутствия разрешения на строительство, акта о подключении объекта к инженерно техническим сетям, схемы расположения объекта на земельном участке, технического плана объекта капитального строительства, договора, заключенные между застройщиком и иным лицом, в случае, если обязанность по финансированию строительства или реконструкции здания, сооружения возложена на иное лицо, и предусматривающее возникновение права собственности на здание, сооружение.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истцом в обоснование заявленных требований представлены заключения.
Так, из заключения ООО «ПожЦентр» от 18 ноября 2024 г. № следует, что условия соответствия требованиям пожарной безопасности для жилого дома (литер А) по адресу: <адрес> выполнены.
Согласно заключениям санитарно-эпидемиологических экспертиз ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» от 3 декабря 2024 г. следует, что условия проживания по адресу: Российская Федерация, <адрес> соответствует СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», раздел VIII; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», раздел V.
Из заключения ООО «ГеоСтар» от 30 октября 2024 г. о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г. Орска, следует, что размещение объекта – блокированного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> в территориальной зоне Ж1 –зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки не противоречит градостроительным нормативам и регламентам, предусмотренным ПЗЗ <адрес> для основных разрешенных видов использования объектов недвижимости на данной территории.
В заключении о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций одноэтажного блокированного жилого дома (литер А) по адресу: <адрес>, указано, что обследуемые конструкции фундаментов, наружных стен, перегородок, покрытия, кровли и полов находятся в работоспособном техническом состоянии; пространственная жесткость и прочность конструкций строения в целом обеспечивается. На момент обследования конструкции жилого строения находятся в работоспособном техническом состоянии. Эксплуатация строения в качестве блокированного жилого дома по адресу: <адрес> – возможна. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Оценивая представленные заключения, обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что указанные выше заключения в полной мере являются допустимыми и достоверными доказательствами. Суд принимает во внимание заключения, поскольку они подготовлены экспертами, имеющими высшее образование, профессиональную переподготовку. Заключения содержат описание проведенного исследования, ссылки на правовые акты, регулирующие производство экспертиз и методические рекомендации, выводы экспертов мотивированы, никем не оспорены. Исследовательскую основу заключений составили результаты непосредственного обследования жилого помещения.
Ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в совокупности с нормами статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что истцом фактически произведена реконструкция уже имеющегося строения, ФИО3 просила признать право собственности на самовольно реконструированный объект.
В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Соответственно, любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.
Перечисленные выше требования распространяются, в том числе и на реконструкцию объекта недвижимости.
Предусмотренных приведенными нормативно-правовыми нормами разрешений на реконструкцию объекта недвижимости истцом в материалы дела не представлено.
В нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Федерального закона об архитектурной деятельности реконструкция спорных объекта недвижимости начата без получения разрешения на строительство, что позволяет отнести данный объект к категории самовольных построек в соответствии с пунктов 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, как созданный без получения необходимых разрешений.
Следовательно, фактически истец просит признать за ним право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка, лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 39).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Как следует из вышеприведенных норм закона и разъяснений по их применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможности нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
ФИО1 относится к числу субъектов, за которым в соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано право собственности на самовольную постройку, поскольку земельный участок под спорным объектом недвижимости принадлежат истцу на праве собственности.
Ответчиком не оспаривается, что размещение спорного объекта недвижимости (с учетом произведенной самовольной реконструкции) не нарушает границы земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности. Оснований для критической оценки доводов истца в указанной части судом также не усматривается. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Документами, представленными в материалы дела, подтверждается соответствие спорного объекта недвижимости требованиям, указанным в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
Указанное обстоятельство подтверждается вышеназванными заключениями о соответствии спорного объекта строительно-техническим, градостроительным, санитарным нормам, правилам пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При рассмотрении требований о признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что он принял все необходимые меры для того, чтобы начать строительство с соблюдением установленного законом порядка.
То есть иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен подменять собой упрощенный порядок легализации самовольной постройки, что ставит добросовестного застройщика, соблюдающего все требования действующего законодательства по получению разрешительной документации, в неравное положение с самовольным застройщиком.
Исследовав доводы сторон в рассматриваемой части, суд установил, что истец предпринял необходимые меры для согласования реконструкции здания, однако, он лишен возможности получить их во внесудебном порядке, и, как следствие, лишен возможности во внесудебном порядке оформить право собственности на реконструированный объект недвижимости.
Так, после окончания строительных работ в полном объеме, ФИО1 обратилась в администрацию г. Орска по вопросу выдачи разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию.
В выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию отказано по мотиву непредставления необходимого пакета документов.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом были предприняты меры к получению необходимого документа, однако она лишена возможности устранить имеющиеся нарушения.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом с соблюдением требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказано наличие совокупности обстоятельств, допускающих возможность признания за истцом в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.
Принимая во внимание, что спорное строение реконструировано истцом на принадлежащем ей земельном участке, при реконструкции строения не были допущены нарушения, которые создавали бы угрозу жизни и здоровью и имуществу граждан, суд приходит к выводу о признании права собственности на объект недвижимости.
Поскольку после проведенных строительных работ создан новый объект недвижимости, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на спорное жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 о признании права собственности на самовольно реконструированный объект – удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №), право собственности на блокированный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 86,0 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация <адрес>, городской округ <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 11 февраля 2025 г.
Председательствующий (подпись) Ч.Х. Кумпеев