Дело № 2-17/2022

УИД 24RS0047-01-2021-000418-05

Категория 2.211

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2022 года Северо-Енисейский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Тявлиной М.А.,

при секретаре Команич М.О.,

с участием представила истца администрации Северо-Енисейского района ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО1 – третьего лица ФИО9, действующего на основании доверенности от 22.04.2021 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Северо-Енисейского района к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности и признании права собственности, обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Северо-Енисейского района обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что ответчик ФИО1 является собственником <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: гп. Северо-Енисейский, <адрес> земельного участка, общей площадью 820 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №). Данный земельный участок распоряжением Главы Северо-Енисейского района № 1-pгoc от 15.01.2020 года изъят для муниципальных нужд в целях жилищного строительства в гп. Северо-Енисейский путем планируемого строительства 60 квартирного жилого дома в центральной части гп. Северо-Енисейский, ограниченной улицами Ленина, Советская и четной стороной улицы Коммунистическая. Поскольку ответчик отказалась от заключения соглашения о выкупе, выражая несогласие с определенной выкупной ценой, просят изъять спорное имущество для муниципальных нужд в собственность муниципального образования Северо-Енисейский муниципальный район Красноярского края, определив возмещение в пользу ФИО1 в размере 963 417 рублей, прекратить право собственности ответчика на спорное имущество, признать право муниципальной собственности на спорное имущество, а также обязать ответчика освободить спорный земельный участок от принадлежащего ему и третьим лицам имущества в течении десяти дней, с даты получения возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истца администрации Северо-Енисейского района – ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что экспертом при проведении экспертизы завышена стоимость объектов недвижимости, неправильно произведен износ жилого помещения и строений, а также неправильно определен расчет бани, веранды, погреба, сарая, туалета, забора, септика и гаража. Кроме того, отсутствуют основания для выплаты убытков, в связи с досрочным прекращением обязательств по договору найма жилого помещения перед ФИО11, поскольку данный договор заключен не с целью фактического проживания ФИО11 по данному адресу, а с целью извлечения выгоды, в связи с принятием администрацией района решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен заказной почтой, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не заявлено. Доверил представление своих интересов ФИО9

Представитель ответчик – третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором выражает несогласие с выкупной ценой изымаемого земельного участка, поскольку считает её явно заниженной, не отвечающей рыночной стоимости. Просит возместить, понесенные в связи с изъятием недвижимости, убытки, согласно отчета об оценке ООО «Бессон» № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 5 312 553 рубля.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО11, ФИО10, действующий в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела заказными письмами, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств не заявляли.

Представитель третьего лица Управления образования администрации Северо-Енисейского района в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела заказными письмами, о причинах неявки суд не уведомил, в письменных пояснениях ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика - третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу частей 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Согласно частям 1, 2, 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Как следует из п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения; выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, земельного участка и многолетние насаждения на нем, общей площадью 820 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №) (т. 1 л.д. 20-22, 56-58).

В соответствии с распоряжением администрации Главы Северо-Енисейского района от 15 января 2020 года № 1-ргос (т. 1 л.д. 15), с учетом приложений, спорные объекты недвижимости подлежат изъятию в целях строительства 60-квартирного жилого дома в гп. Северо-Енисейский.

17 января 2020 года и 14 февраля 2020 года ФИО1 направлено предложение об обсуждении условий соглашения по определению размера возмещения убытков (т. 1 л.д. 16, 25).

07 сентября 2020 года ФИО6 направлено уведомление об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, о необходимости заключения соглашения по определению размера возмещения, в связи с изъятием недвижимого имущества (т. 1 л.д. 60), которое получено представителем ответчика по доверенности 12.10.2020 года (т. 1 л.д. 62).

Согласно исследованию специалиста о проведении внесудебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № А-166/20, представленного стороной истца, рыночная стоимость жилого помещения квартиры, земельного участка и иных строений, относящихся к данному помещению по адресу: <адрес>, а также стоимость права требования компенсации убытков, связанных с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на дату проведения исследования составляет 1 739 289 рублей (т. 1 л.д. 73-146).

17.03.2021 года ФИО1 направлено уведомление об ознакомлении с оценочной стоимостью спорных объектов недвижимости и иного имущества, связанного с данной недвижимостью (т. 1 л.д. 146), которое получено ответчиком 09.04.2021 года (т. 1 л.д. 149).

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований муниципального образования Северо-Енисейский район об изъятии для муниципальных нужд в собственность муниципального образования спорных объектов недвижимости после возмещения ответчику денежной компенсации за изымаемые объекты, о прекращении права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости, о признании права собственности на спорное имущество за муниципальным образованием Северо-Енисейский район, обязании ФИО1 освободить спорный земельный участок от принадлежащего ему и третьим лицам имущества в течении десяти дней, с даты получения возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

Суд исходит из того, что изъятие обусловлено в целях строительства шестидесяти квартирного жилого дома в центральной части гп. Северо-Енисейский, ограниченной улицами Ленина, Советская и четной стороной улицы Коммунистическая, решение об изъятии земельного участка принято компетентным органом, соблюдена предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника.

В судебное заседании представителем ответчика – ФИО9 представлена оценка рыночной стоимости спорных объектов недвижимости № 2283 от 26.07.2021 года, подготовленная ООО «Бессон», согласно которой рыночная стоимость права требования причиненных убытков составляет 5 312 553 рубля. Именно данную стоимость убытков ответчик в судебном заседании просил возместить за счет истца. При разрешении спора сторон по стоимости выкупаемого имущества, суд в целях проверки обоснованности требования истца в связи с возражениями стороны ответчика назначил по делу оценочную экспертизу (т. 3 л.д. 36-37).

Согласно заключению эксперта ООО Оценочное бюро «Эксперт» № 01/06/22 от 02 июня 2022 года рыночная стоимость подлежащего изъятию имущества составляет 2 728 850 рублей (т. 3 л.д. 206-257).

Вместе с тем, в судебном заседании была выявлена неполнота исследования ООО Оценочное бюро «Эксперт» объекта оценки, в частности площадь земельного участка рассчитана на 810 кв.м., вместо фактической 820 кв.м., не рассчитаны расходы по государственной регистрации обременения объектов недвижимости, расчет погреба ошибочно произведен по классу КС-1 вместо класса КС-7, в связи с чем суд пришел к выводу об уточнении экспертом ООО Оценочное бюро «Эксперт» своего заключения, с учетом вышеизложенных недостатков.

При этом в судебном заседании эксперт ООО Оценочное бюро «Эксперт» ФИО3 пояснила, что физический износ объектов недвижимости в размере 60% был установлен в связи с тем, что на земельном участке есть объекты с продолжительным сроком эксплуатации и не продолжительным сроком, поэтому данный процент износа является обоснованным. Процент износа забора 20 % установлен по его визуальному состоянию, а также в соответствии с материалами дела, при этом для установления более точного процента износа забора нужно проводить техническую экспертизу, что повлекло бы за собой дополнительную плату и увеличило срок проведения экспертизы. Определить из какого материала сделан септик невозможно, но как показывает практика, септик обложен бетонными кольцами, в связи с чем ею был применен класс КС-9. Сама она на место нахождения объекта не выезжала, в связи со значительной удаленностью от г. Красноярска, в связи с чем, для обследования объектов недвижимости, на основании доверенности и договора подряда, ею был привлечен специалист ФИО7, которая произвела описание исследуемых объектов и составила акт, при этом, от сторон, каких-либо замечаний и возражений к акту, на момент осмотра, не поступило. Процент износа гаража, с применением аналога, она определила в 60 %, при этом, при данном расчете не имеет значения наличие выгреба. Также в заключении имеется ошибка в указании даты обследования спорных объектов недвижимости 07.06.2021 года и 18.04.2022 года, это является технической опиской, так как в соответствии с актом, обследование было произведено 18.04.2022 года, что соответствует действительности. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод и никаких корректировок по МКД быть не может, поскольку исследуемый объект фактически является типичным домовладением, в связи с чем определенный шестимесячный срок, для приобретения равноценного объекта недвижимости, является вполне разумным. При проведении оценки экспертом в полной мере соблюдена вся методология, применены коэффициенты перехода цен, применён северный коэффициент и т.д. Кроме того, капитальный ремонт производится только региональным оператором с законтрактованным подрядчиком, поэтому в проведенной оценке взяты только закрытые акты, которые были заключены с региональным оператором по каждому виду работ, и этот вид работ был умножен на северный коэффициент 1,2, таким образом был высчитан климатический коэффициент. Что касается насаждений, то учету подлежат только многолетние плодово-ягодные насаждения, к каким черемуху отнести нельзя.

Согласно дополнений к заключению эксперта ООО Оценочное бюро «Эксперт» № 01/06/22 от 02 июня 2022 года, рыночная стоимость подлежащего изъятию имущества составила: <адрес> – 673 000 рублей, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая долю в праве долевой собственности на земельный участок – 54 000 рублей, убытки, связанные с досрочным погашением обязательств перед третьими лицами – 400 000 рублей, убытки, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости – 4 350 рублей, убытки, связанные с перебазированием – 16 500 рублей, убытки, связанные с услугами риэлторов – 30 000 рублей, убытки, связанные с арендой квартиры – 37 000 рублей, убытки, связанные с утратой насаждений – 57 000 рублей, убытки, связанные с утратой улучшений земельного участка в виде надворных построек – 1 233 000 рублей, упущенная выгода в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 253 000 рублей, итого размер равноценного возмещения составляет 2 757 850 рублей.

При определении размера выкупной цены, суд полагает возможным исходить из данного заключения ООО Оценочное бюро «Эксперт» и дополнения к нему, поскольку экспертом дана надлежащая оценка объектов с приложением обширных и подробных расчетов. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод. В отчете содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик, климатического коэффициента. Отчет составлен специалистом, имеющим право на проведение такого рода оценки, специалист предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд полагает, что заключение эксперта соответствует положениям пункта 2 статьи 86 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя истца о том, что убытки, связанные с досрочным погашением обязательств перед третьими лицами не подлежат возмещению, суд не принимает, поскольку истцом не доказан факт заключения договора найма спорного жилого помещения от 16.01.2020 года между ответчиком и ФИО11, с целью извлечения выгоды, поскольку данный договор найма зарегистрирован в Управлении Росреестра (т. 3 л.д. 1-2), о чем имеются сведения в ЕГРН (т. 3 л.д. 12-14), и от полученного за наема жилого помещения дохода ответчиком уплачивается налог, что подтверждается справкой № о состоянии расчетов (доходах) по налогу на профессиональный доход за 2020 год от 15.04.2021 года (т. 3 л.д. 20). Кроме того, ФИО11 зарегистрирован по адресу: <адрес>. Также, суд принимает во внимание, что договор найма спорного жилого помещения был заключен сторонами 16.01.2020 года, а уведомление по вопросу обсуждения условий соглашения по определению размера возмещения убытков, в связи с изъятием объектов недвижимости, получено ответчиком лишь 26.02.2020 года (т. 1 л.д. 16-19).

Наличие у ФИО11 иных договор на жилые помещения также не свидетельствуют об умысле ФИО1 получить выгоду.

Доводы стороны истца о том, что экспертом при проведении экспертизы завышена стоимость объектов недвижимости, неправильно произведен расчет объектов, улучшающих земельный участок, объективно ничем не подтверждены.

Доводы стороны ответчика о недопустимости экспертного заключения ООО Оценочное бюро «Эксперт», со ссылкой на то, что эксперт на место объектов самостоятельно не выезжала, не является основанием к назначению повторной экспертизы, поскольку, как пояснила эксперт ФИО3 в судебном заседании, ФИО7 является привлеченным специалистом, действующим на основании доверенности и договора подряда, при этом каких-либо возражений по данному факту сторонами в акте осмотра не отражено. Кроме того, как следует из экспертного заключения, в нем приведено достаточное количество фотоиллюстраций, позволяющих получить полное представление об объектах экспертного исследования и их окружения; применены данные, имеющиеся в открытом доступе (Интернет, СМИ, справочная и методическая литература).

Доводы представителя ответчика о том, что экспертом не в полном объеме рассчитаны убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств с третьими лицами суд признает необоснованными, поскольку как верно указано экспертом ФИО3, квартира ответчика не является уникальным объектом недвижимости, а имеет много аналогов на территории гп. Северо-Енисейский, а потому ответчик не лишен возможности, после получения от администрации выкупной стоимости спорного имущества, в течении 6 месяцев, подыскать себе аналогичный объект и продолжить сдавать его в наём. При этом суд учитывает, что каких-либо штрафных санкций перед нанимателем, в связи с досрочным прекращением, договор найма от 16.01.2020 года не содержит.

Учитывая результаты судебной оценочной экспертизы, размер выкупной цены имущества ответчика ФИО1, с учетом расходов, связанных с изъятием объектов недвижимости, определяется судом в размере 2 757 850 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о выкупе у ответчика спорного имущества, после выплаты истцом выкупной цены за вышеуказанное недвижимое имущество в сумме 2 757 850 рублей.

В связи с удовлетворением исковых требований об изъятии имущества, право собственности ответчика ФИО1 на объекты недвижимого имущества подлежит прекращению, после выплаты возмещения, с признанием права муниципальной собственности Северо-Енисейского района на указанное имущество.

Поскольку ответчик ФИО1 уклоняется от добровольного урегулирования вопроса об изъятии жилого помещения, суд считает требования администрации Северо-Енисейского района об обязании ответчика освободить спорный земельный участок от принадлежащего ему и третьим лицам имущества в течении десяти дней, с даты получения возмещения за изымаемое недвижимое имущество, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку неосвобождение участка ответчиком может затруднить исполнение решения суда.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также расходы на оплату услуг представителей.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку при назначении судебной экспертизы обязанность по ее оплате была возложена судом на администрацию Северо-Енисейского района, однако указанная обязанность исполнена не была, суд считает необходимым взыскать с администрации Северо-Енисейского района в пользу ООО Оценочное бюро «Эксперт» стоимость проведения экспертизы в сумме 40 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования администрации Северо-Енисейского района удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд в собственность <адрес>: жилое помещение – <адрес>, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, гп. Северо-Енисейский, <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №), общей площадью 820 кв.м.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – <адрес>, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, гп. Северо-Енисейский, <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, гп. Северо-Енисейский, <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №), общей площадью 820 кв.м, после выплаты возмещения в пользу ФИО1 в размере 2 757 850 рублей.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования Северо-Енисейский муниципальный район <адрес> на жилое помещение – <адрес>, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №), общей площадью 820 кв.м.

ФИО1 обязан освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (примыкает к восточной границе земельного участка с кадастровым номером №), общей площадью 820 кв.м, от собственного имущества и имущества третьих лиц, в течение 10-ти (десяти) рабочих дней после получения денежной компенсации.

Взыскать с администрации Северо-Енисейского района Красноярского края в пользу ООО «Оценочное бюро «Эксперт» оплату экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Северо-Енисейский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: М.А. Тявлина

Мотивированное решение изготовлено 04 октября 2022 года.