Решение по делу № 2-4/2023 от 22.02.2023 - о признании действительным и состоявшимся (исполненным) договора купли-продажи нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание.

68RS0027-01-2022-000459-52

Дело № 2-4/2023 (2-482/2022)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года г. Уварово Тамбовской области

Уваровский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Кольцовой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Колчинской А.Н. и Катышевой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика – финансового управляющего ФИО5 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Мурадову Мирсахибу М.О. о признании действительным и состоявшимся (исполненным) договора купли-продажи нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в интересах которого действует ФИО2, обратился в Уваровский районный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Мурадову Мирсахибу М.О. о признании действительным и состоявшимся (исполненным) договора купли-продажи нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание, указав, что между истцом и ответчиком заключена сделка по продаже здания, расположенного по адресу: <адрес> А в форме письменного договора купли-продажи. Здание, расположенное по адресу: <адрес>., было в ветхом состоянии, можно смело утверждать, что в аварийном и в основной своей части имеющее значительные разрушения. Государственная регистрация права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес> А, не произведена, поскольку полномочия представителя ответчика на тот момент не позволяли совершить сделку в полном объеме по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, что привело к затягиванию процесса регистрации права собственности приобретенное здание. Между истцом и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, объект недвижимого имущества принят в установленном законном порядке и длительное время открыто им пользуется, неся бремя его содержания и обслуживания. В связи с тем, что срок действия доверенности представителя ответчика истек, в настоящий момент истец лишен самостоятельно в ином порядке зарегистрировать за собой право собственности и перевести на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного для размещения здания. Истец обращается в суд за защитой своего нарушенного права за признанием заключенного договора купли продажи, факта передачи и владения спорным зданием и признанием за ним права собственности на него и прекращение права собственности у ответчика. Истец пользуется спорным зданием в силу заключенного и исполненного договора купли-продажи, который ответчик не признает. Согласно представленным доказательствам подтверждено, что 21 января 2016 года между продавцом ФИО5, в интересах которого на основании нотариально удостоверенной доверенности действует Ш.А.А., с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, заключен договор купли-продажи (купчая), согласно которому ФИО5 продал ФИО1 нежилое здание, общей площадью 411,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> А. Договор заключен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами собственноручно. Согласно п. 9 договора прием и передача продаваемого имущества произведена, договор несет силу передаточного акта. Согласно п. 3 договора покупатель приобретает нежилое здание за <данные изъяты> рублей, уплаченных продавцу полностью до подписания договора. Договор купли - продажи от 21.01.2016 г. в установленном законом порядке в Росреестре не зарегистрирован. Из представленного свидетельства о регистрации права собственности нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>А, собственником указан ФИО5 Договор купли-продажи от 21.01.2016 г. исполнен сторонами в полном объеме, в настоящее время никем не оспорен, доказательств обратного никому не представлено. На основании изложенного, ссылаясь на положения статьи 35 Конституции РФ, статьи 1, 8, 12, 181, 218, 309, 310, 431, 432, 549, 550, 551 ГК РФ, ФИО2 просит суд признать действительным и состоявшимся (исполненным) договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 411,3 кв.м., расположенного по адресу <адрес> А.; признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес> А, имеющее кадастровый №; установить решение суда основанием для внесения записи в ЕГРН.

30.06.2022 года в адрес суда поступил отзыв ответчика – финансового управляющего ФИО5 – ФИО3, из которого следует, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № № ФИО5 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО3. Сообщение о признании ФИО5 банкротом и реализации имущества гражданина, опубликовано наhttp://bankrot.fedresurs.ruот 15.10.2020г., номер сообщения №, а также опубликовано сайте в газете «Коммерсантъ» № (6917) от ДД.ММ.ГГГГ стр. 22 номер сообщения 77210518267. В адрес финансового управляющего ФИО5 - ФИО3 поступила судебная повестка о явке в Уваровский районный суд в качестве третьего лица по гражданскому делу № по исковому заявлению о признании права собственности на объект недвижимости. Согласно п. 1 ст. 213.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу. В соответствии с п.п. 5, 7 ст. 213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданин не подлежат исполнению; исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении Финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично. 26.11.2020г. финансовым управляющим ФИО5 - ФИО3 в рамках дела о банкротстве должника проведена опись имущества гражданина, по результатам которой не жилое здание, площадью 411,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>А включено в конкурсную массу имущества должника. Также финансовым управляющим проведена оценка вышеуказанного здания, которая согласно решения об оценки имущества от 26.11.2020г. составила <данные изъяты> руб. После того, как Арбитражный суд <адрес> удовлетворил ходатайство финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника на вышеуказанный объект недвижимости /нежилое здание/, Финансовый управляющий должника ФИО3 организовал первичные и повторные торги имущества должника, о чем им были сделаны объявления о проведении торгов на ЕФРСБ от 19.03.2021г. N №, от 26.04.2021г. N 6571966 и назначал торги N №-ОАОФ 20.03.2021г. и N №ОАОФ 27.04.2021г. на электронной площадке ООО «МЭТС», размещенной в сети интернет по адресу: www.m-ets.ru в виде открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене, которые не состоялись в виду отсутствия заявок. (Объявления на ЕФРСБ N № от 26.04.2021г., N № от 09.06.2021г.). В связи с чем ФУ были организованы открытые торги посредством публичного предложения, о чем им было сделано объявление о проведении торгов на ЕФРСБ от 12.06.2021г. N 6820615 и назначены публичные торги N №ОТТП на электронной площадке ООО «МЭТС», размещенной в сети интернет по адресу: www.m-ets.ru. В ходе проведения торгов посредством публичного предложения появился претендент на участие в данных торгах, который изъявил желание осмотреть имущество по лоту N 1 - не жилое здание, расположенное по адресу: <адрес> А, кадастровый № для принятия решения об участии в торгах N №-ОТПП, объявленных организатором торгов 12.06.2021г. В нарушение исполнения обязанностей финансовым управляющим, предусмотренных п.8 ст. 213.9 Закона о Банкротстве (по обеспечению сохранности имущества должника) ФИО1 был ограничен доступ (в виде закрытия своими замками на дверях) на вход в вышеуказанное здание, что является не правомерным действием при банкротстве, в связи с чем финансовым управляющим в деле о банкротстве ФИО5 было подано заявление о принятии мер по обеспечению сохранности имущества должника, которое было 22.09.2021г. определением Арбитражного суда <адрес> принято к производству и 22.11.2021г. решено передать для рассмотрения в суд общей юрисдикции. Определением Тамбовского областного суда от 14.01.2022г. решено дело по иску финансового управляющего ФИО3 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом направить для рассмотрения в Уваровский районный суд, где иск заявителя был принят к производству и в рамках дела №.04.2022г Уваровским районным судом <адрес> принято решение; исковые требования Финансового управляющего /ФИО5/ ФИО3 к Ш.А.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения нежилого здания удовлетворить и обязать Ш.А.А. передать нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> А, кадастровый № ФУ ФИО3 На основании ст. 213.9 и в силу п.п.1,5 ст.213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом и утверждения финансового управляющего все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина, выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу. Все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляется финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст. 8.1 ГК РФ, введен Федеральным законом от 30.12.2012г. N 302-ФЗ). В силу пунктов 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. На основании п.1, п.2.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 30.12.2020г.) «O государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте распоряжения недвижимого имущества на момент совершения сделки. На дату возбуждения дела о банкротстве в отношении ФИО5 (12.12.2019г.), на дату признания его банкротом (29.06.2020г.) и введении процедуры реструктуризации долгов гражданина право собственности на спорный объект недвижимого имущества, а именно на здание, расположенное по адресу: <адрес> А, за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано не было. По общему правилу, с момента признания должника банкротом и введения в отношении него процедуры банкротства - реализация имущества гражданина, требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве и разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ №). Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона. Таким образом, после открытия в отношения должника (ФИО5 процедуры банкротства - реализация имущества гражданина его обязательство по передаче в собственность Ш.А.А. спорного объекта недвижимости, подлежавшего продаже, трансформировалось в денежное, наступление основного предусмотренного договором купли-продажи правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю стало невозможным. Иной подход повлек бы преимущественное (по отношению к другим кредиторам должника) исполнение обязательства перед ФИО1, вопреки правилам статей 61.3, 134 и 142 Закона о банкротстве. В период действия доверенности, выданной нотариусом <адрес> П.Д.В. 24.01.2013г., зарегистрированной в реестре за N 278 от ФИО5 на имя Ш.А.А. со всеми правами на отчуждение (переход и прекращение права собственности в Росреестре и т.д.), и соответственно не зависящим от должника ФИО5 причинам (обстоятельствам), то есть возбуждения дела о банкротстве и введения процедуры банкротства в отношении ФИО5 (12.12.2019г.), доверяемый не воспользовался наделенным в доверенности правом, срок которой истек 24.01.2016г., тем самым вышеуказанный объект недвижимости остался зарегистрированным за должником. На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 6 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ, в соответствии с нормами Гражданского кодекса и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, финансовый управляющий ФИО5 – ФИО3 просил отказать в признании права собственности за заявителем ФИО1 нежилого здания, кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес> А, площадь <данные изъяты> кв. м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, год постройки 1968г., принадлежащего ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило дополнение к отзыву ответчика – финансового управляющего ФИО5 – ФИО3, из которого следует, что Ш.А.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользовался не жилым спорным зданием, а налог на имущество начислялся должнику, в результате начисленного налога на имущество уполномоченным органом была инициирована процедура банкротства в отношении ФИО5, что, по мнению финансового уполномоченного, указывает на злоупотребление правом или заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Доводы ответчика о невозможности регистрации в Росреестре спорного объекта по договору купли-продажи от 21.01.2016г. в связи с тем, что истек срок действия нотариальной доверенности не состоятельны, поскольку полномочия по доверенности у доверяемого имелись в период с 24.01.2013г. по 24.01.2016г., а сам договор купли-продажи был заключен лишь 21.01.2016г. Кроме того, в доверенности от 24.01.2013г. имелись полномочия у доверяемого для заключения договора аренды земельного участка с последующей регистрацией самого спорного объекта по вышеуказанному договору купли-продажи; ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства обращения в период действия нотариальной доверенности с 24.01.2013 г. по 24.01.2016г. в Росреестр для регистрации права собственности объекта по вышеуказанному договору, а также в <адрес> с заявлением на заключение или отказа в заключении договора аренды земельного участка, расположенного под спорным не жилым зданием. Считает, что заявленный истцом иск о признании права собственности на спорный объект не может быть удовлетворен в силу того, что права ФИО1 на спорное имущество по договору купли-продажи от 21.01.2016г. возникли после вступления Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Названного Закона, что разъяснено пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В ходе рассмотрения дела финансовый управляющий ФИО5 – ФИО3 представил в материалы дела дополнение к отзыву, в котором указал на нарушение, по его мнению, условий оплаты, предусмотренных п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а согласно п. 7 того же договора, с момента подписания настоящего договора покупатель должен был произвести государственную регистрацию договора и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В связи с указанным, просил считать договор купли-продажи от 21.01.2016 г. на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>А, кадастровый №, не исполненным – не заключенным и отказать ФИО1 в признании права собственности на указанное здание.

Истец ФИО1, своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, уважительных причин неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, в материалах дела имеется доверенность на представление его интересов в суде ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал исковые требования ФИО1 по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам. Дополнительно пояснил, что между истцом и ответчиком заключена сделка по продаже двух зданий, расположенных по адресам: <адрес> Б и <адрес> А, на основании договоров купли – продажи. Здание по адресу <адрес>А было в ветхом состоянии, в основной своей части имеющее значительные разрушения, в связи с чем, размер его стоимости указан в договоре с учетом его состояния. Представленные в материалы дела документы, по его мнению, подтверждают открытое пользование спорным объектом недвижимого имущества и его содержание ФИО1 с 2013 года, после фактической передачи ему этого здания. В данном здании подключена электроэнергия, которая уплачивалась своевременно, имеется подвод холодного водоснабжения, которое также оплачивается. Он считает, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку с его стороны приняты меры на принятие этого спорного имущества, была произведена его уплата, стороны исполнили обязательства друг перед другом и у ФИО1 возникло право собственности на данное здание. Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на указанное здание, по его мнению, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО5, своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, в направленном отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что в производстве Уваровского районного суда находится дело № по иску ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> А, кадастровый № к ФИО5 В ходе судебного заседания представителем заявителя была представлена расписка о получении им денежных средств 25.01.2013 от Ш.А.А. в сумме <данные изъяты> рублей за вышеуказанное здание. О данной расписке ему сообщил и показал при встрече на обозрение финансовый управляющий ФИО3, в связи с чем он хочет пояснить суду, что названная расписка им не составлялась и не подписывалась лично, денежных средств в размере <данные изъяты> руб. или в размере других сумм, он никогда не получал от Ш.А.А. и от ФИО1, а с названными людьми никогда не встречался и с ними не знаком. В 2013г. им подписывалась нотариальная доверенность на переоформление объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, но так как прошло много времени, он не помнит через кого и каким способом были переданы эта доверенность и регистрационные документы на спорное здание Ш.А.А. В судебное заседание по состоянию здоровья, он не являлся и сейчас не может явиться, так как в январе ему сделали операцию на сердце и кроме этого у него больные ноги, в связи с чем он плохо передвигается. На основании вышеизложенного, ФИО5 просил суд представленную представителем заявителя расписку не считать достоверной и доказательством передачи ему денег за спорное здание.

Финансовый управляющий ФИО5 – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, а также исходя из позиции М.о.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – администрации <адрес> З.В.В., своевременно и надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, в направленном заявлении просила рассмотреть дело в отсутствие администрации <адрес>, при принятии решения по делу положилась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – заместитель руководителя УФНС России по <адрес> Г.В.В., своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, в направленном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, в удовлетворении требований Ш.А.А. о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>А, отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результатеприобретенияимущества по основаниям, допускаемым законом.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основаниидоговоракупли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из пункта 1 статьи454Гражданского кодекса Российской Федерации подоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимостик покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании достоверно установлено, что М.о. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь: № кв.м., инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ /т.2, л.д. 76/.

Истцу Ш.А.А. на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ М.о. выдал Ш.А.А. нотариально удостоверенную доверенность 68 № в соответствии с которой Ш.А.А. был наделен полномочиями продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему здание, назначение: нежилое, литер: Б, инвентарный №, адрес (местоположение): Россия, <адрес>, с условным №. Указанная доверенность была выдана сроком на три года, без права передоверия полномочий другому лицу /т.2, л.д. 74/.

Факт выдачи ФИО5 Ш.А.А. в 2013 году указанной доверенности стороной ответчика не оспаривался.

При этом, суд отмечает, что из письменного отзыва М.о. следует, что в 2013 году им подписывалась нотариальная доверенность на переоформление объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, но так как прошло много времени, он не помнит через кого и каким способом были переданы эта доверенность и регистрационные документы на спорное здание Ш.А.А.

21.01.2016 года ФИО5, за которого по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес>, действовал Ш.А.А. и ФИО1 заключили договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил здание, назначение: нежилое, площадь: общая 411,3 кв.м., инвентарный №, литер: Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, условный № /т.2, л.д. 75/.

Как следует из пункта 3 указанного договора купли-продажи, стоимость здания определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно пункту 7 указанного договора купли-продажи, покупатель приобретает право собственности на указанное здание с момента подписания настоящего договора, с последующей государственной регистрацией договора и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Пунктами 8, 9 указанного договора купли-продажи определено, что передача недвижимости в собственность и принятие её в собственность осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Стороны по передаваемому зданию, назначение: нежилое, площадь: общая 411,3 кв.м., инвентарный №, литер: Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, условный №, претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор имеет силу Передаточного акта.

Таким образом, между ФИО5, интересы которого представлял Ш.А.А. по доверенности и ФИО1, состоялась сделкакупли-продажинедвижимогоимущества – здания, назначение: нежилое, площадь: общая 411,3 кв.м., инвентарный №, литер: Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, условный №, которую стороны сделки оформили в надлежащей форме в соответствии с требованиями ст.550 ГК РФ, определив предметдоговораи его стоимость.

По мнению суда, вопреки утверждению финансового управляющего ФИО5 – ФИО3, указанная сделка была сторонами исполнена в полном объеме, поскольку из заключенного сторонами договора купли-продажи прямо следует, что стоимость здания определена сторонами в размере 50000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, указанное здание передано Ш.А.А. на основании заключенного договора, имеющего силу передаточного акта.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ш.А.А. показал, что ФИО1 – его отец. По обстоятельствам дела он может пояснить, что ФИО1 изначально купил здание по <адрес> <адрес>. Затем он приобрел здание 19А по <адрес> под гараж для грузовых машин, поскольку у него в собственности была машина с прицепом, длинной 30 метров и это здание позволяло его разместить. В момент приобретения это было старое здание, где раньше была мойка автобусов, на крыше здания росли деревья, окна были выбиты, здание находилось в полуразрушенном состоянии. Организация, которая была собственником этого здания, банкротилась, поэтому это здание выставлялось на торги. ФИО1 работал в этой организации водителем до пенсии. Здание по <адрес> приобретал ФИО5 у конкурсного управляющего ФИО6, который банкротил данное предприятие, все имущество было оформлено на ФИО5. Потом ФИО5, как собственник, продавал эти здания. Он неоднократно виделся с ФИО5 Его отец ФИО1 проявил интерес к этому зданию. ФИО5 передал ему доверенность на продажу здания по <адрес>, при передаче которой получил деньги за здание. Деньги передавались им и его отцом ФИО1 лично ФИО5 Поскольку здание находилось в полуразрушенном состоянии, то для того, чтобы его оформить, его надо было привести в порядок, для чего был проведен свет, сделана яма, поставлены ворота. Через здание на <адрес> провели воду, так как там был колодец на мойке, поставили счетчик и оплачивали воду. В установленный срок право собственности не зарегистрировали, так как изменилось законодательство и без оформления земли нельзя было его оформить. Он обращался в администрацию <адрес> с целью оформления земельного участка. В администрации ему сказали, что полномочий для оформления земли под зданием в доверенности не хватает, а без отсутствия договора на землю здание не переоформляется. Он неоднократно с 2016 года ездил в Тамбов к ФИО5 для того, чтобы получить от него дополнительные полномочия на право оформления земли, но по адресу, который указан в доверенности, М. не проживает. В настоящее время у них нашелся документ – расписка о передаче и получении денежных средств, согласно которой ФИО5 получил от него денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Эту расписку он нашел в пакете документов, переданных им М. Другой расписки нет. Сумма в расписке и договоре отличается потому, чтобы на торгах не платить налоги, это было условие М.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М.И.Н. показал, что ему и К.Т.П. на праве собственности по 1/2 доле принадлежит здание по <адрес>, которое он приобретал в 2013-2014 году у внешнего управляющего автоколонны. Он работал в автоколонне с 1978 года. Перед автоколонной имеется здание механизированной мойки, которое приспособлено для размещения грузовой техники. ФИО7 эксплуатировали это здание, делали в нем ремонт. Он также хотел выкупить это здание, но не успел, так как Ш-вы уже его купили. У него право собственности зарегистрировано в 2013 году, а Ш-вы уже пользовались зданием. ФИО8 также принадлежит здание конторы.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К.В.М. показал, что ему знакомы ФИО1 и ФИО5 По адресу <адрес> раньше было предприятие автоколонны 1704, где он работал с 1979 года. На территории автоколонны расположены: здание конторы с правой стороны, далее производственное здание, стоянки автобусов, столовая, мойка, здание производственно-ремонтных мастерских, здание диагностики, конторка и пункт ОТК. Сейчас часть зданий в собственности у физических лиц: Подъяблонского, ФИО8, ФИО9, полздания у ФИО10 и здание у ФИО8. Эти здания приобретались по процедуре банкротства. Его супруга ФИО11 и ФИО10 имеют в собственности по 1/2 доле здания. Продавал здания М.о., которому передавались денежные средства. Зданием мойки с 2013-2014 года пользовался ФИО1 Он давал ФИО1 электроэнергию, а от его здания мойки с 2014 года пользовался водой. Раньше у здания мойки стояли только стены, текла крыша, обвалилась яма. ФИО1 сделал на здании мойки крышу, поставил ворота, установил электрический счетчик, подвел воду.

08 декабря 2022 года представителем ФИО1 – ФИО2, финансовым управляющим ФИО5 – ФИО3 и Ш.А.А. организован визуальный осмотр зданий, расположенных по адресу: <адрес>, № А и № Б, в ходе которого составлены акты осмотра.

Как следует из акта совместного осмотра здания № по <адрес>, здание находится в рабочем состоянии, со следами строительных работ, ухоженное, имеющее отдельное подключение электроэнергии. При осмотре колодца ввода холодного водоснабжения из здания № по <адрес>, счетчиков учета не установлено, учет осуществляется по показаниям счетчика в здании № по <адрес> /т.1, л.д. 180/.

Согласно акту совместного осмотра здания № А по <адрес> от 08 декабря 2022 года, здание находится в рабочем состоянии, со следами производства капитальных строительных работ, на внешней стороне счетчик учета электричества со смотанными проводами от точки подключения, в колодце заведена подводка холодного водоснабжения, как первая точка подключения со счетчиком № с пломбой марки СГВ-15, с ответвлением после счетчика в здание № Б по <адрес> /т.1, л.д. 181/.

Совокупность представленных стороной истца доказательств свидетельствует о том, что здание, расположенное по адресу: Россия, <адрес>А, фактически с 2013 года находится в пользовании истца ФИО1, то есть с того момента, когда М.о. принял решение продать указанное здание, для чего выдал Ш.А.А. нотариальную доверенность, а также передал оригинал свидетельства о государственной регистрации права на указанное здание, которое до настоящего времени находится у ФИО1

Именно с 2013 года истец ФИО1 не только открыто и непрерывно владеет и использует указанное здание, но и несет расходы на его содержание и ремонт, что подтверждается не только показаниями допрошенных в качестве свидетелей Ш.А.А., М.И.Н. и К.В.М., но и представленными стороной истца письменными доказательствами:

- актом о нарушении от ДД.ММ.ГГГГ, составленном сотрудниками Уваровского филиала ОАО «Тамбовская сетевая компания» именно в отношении потребителя - ФИО1, в котором было зафиксировано бездоговорное и безучетное потребление холодной воды по 2-м точкам /т.1, л.д. 160/;

- квитанциями об уплате коммунальных платежей за период с 2013 года по настоящее время, в которых, в том числе, отражены сведения о приборе учета №, который установлен именно в здании № А по <адрес> /т.1, л.д. 161, 163-164, 167-177/;

- актом проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, составленном специалистами АО «Тамбовская сетевая компания» Уваровский филиал в отношении потребителя – ФИО1, по точке потребления – <адрес> /т.1, л.д. 178/;

- паспортом счетчика холодного водоснабжения и свидетельством о поверке № от ДД.ММ.ГГГГ, установленном в здании № А по <адрес> /т.1, л.д. 162, 179/;

- ответом генерального директора ООО «Инвест-Гарант» О.А.А. от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что по данным бухгалтерского учета и записей, сохранившихся на текущий момент, в действительности общество поставляло в адрес Ш.А.А. строительные материалы до адреса <адрес> А – здание бывшей механизированной мойки автоколонны в период с 2016 по 2017 годы, с указанием списка стройматериалов /т.1, л.д. 182/;

- фотоматериалами, на которых, со слов представителя истца, зафиксирован ввод холодного водоснабжения в здание № А и выход в здание № Б, внутренняя обстановка в здании №А, общий вид местности около зданий, подвод линии электрической энергии к зданию № А, ввод холодного водоснабжения в здание № Б, прибор учета холодного водоснабжения здания № А, внешний вид здания № А по <адрес> /т.1, л.д. 184 – 199/.

Суд отмечает, что указанные выше доказательства стороной ответчика в ходе судебного заседания не оспаривались. При этом, не соглашаясь с заявленными Ш.А.А. исковыми требованиями, финансовый управляющий ФИО5 – ФИО3, указывал, что, по его мнению, выданная ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 Ш.А.А. нотариальная доверенность позволяла Ш.А.А. оформить надлежащим образом права на земельный участок, находящийся под спорным зданием № <адрес> по <адрес>.

Суд считает указанные доводы финансового управляющего ФИО5 – ФИО3 не состоятельными, по следующим основаниям.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ш.А.А. сообщал суду, что он неоднократно обращался в администрацию <адрес> с целью оформления земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, однако получал отказы, в связи отсутствием полномочий на оформление земельного участка в выданной ему М.о. доверенности.

В подтверждение показаний свидетеля Ш.А.А. об обращении в администрацию <адрес> представителем истца представлена расписка в получении документов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой М.о., интересы которого представлял Ш.А.А., обращался в администрацию <адрес>, предоставив свидетельство о гос.рег. права на нежилое здание, доверенность и заявление /т.2, л.д. 27/.

Согласно постановлению администрации <адрес> № от 30.12.2015 года «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду Мурадову Мирсахибу М.О.», М.о. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № из категории земель населенных пунктов, общей площадью 659 кв.м., разрешенное использование – для размещения здания механической мойки, расположенного по адресу: <адрес>А, - на основании подпункта 1 статьи 39.16 – с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а именно представитель Ш.А.А., действующий на основании доверенности реестровый № от ДД.ММ.ГГГГ, не имеет полномочий на подачу заявления о предоставлении прав на земельные участки от имени ФИО5 /т.2, л.д. 54/.

Таким образом, указанными доказательствами опровергаются доводы финансового управляющего ФИО5 – ФИО3 о наличии у Ш.А.А. полномочий на оформление прав на земельный участок и подтверждаются показания свидетеля Ш.А.А. о невозможности надлежащего оформления прав на земельный участок, находящийся под спорным зданием №А по <адрес>, что, в свою очередь, не позволило истцу Ш.А.А. своевременно зарегистрировать в ЕГРН свое право собственности на приобретенное здание, расположенное по адресу: <адрес>А.

Также в качестве доказательств, подтверждающих заявленные требования, стороной истца представлены следующие документы:

- договор купли-продажи грузового автомобиля от ДД.ММ.ГГГГ/т.1, л.д. 165/;

- справка о принадлежности Ш.А.А. транспортного средства /т.1, л.д. 166/;

- свидетельства о регистрации ТС и паспорт ТС в отношении автомобиля ЗИЛ №. номер №, а также прицепа гос.№ /т.2, л.д. 18-20/;

- карточка учета транспортного средства в отношении автомобиля <данные изъяты>, гос.номер № /т.2, л.д. 21/;

- выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Инвест-Гарант» и справка о принадлежности указанной организации автомобиля <данные изъяты> /т.2, л.д. 22-23, 24/;

- расписка о получении М.о. от Ш.А.А. денежных средств в количестве <данные изъяты> рублей, за проданное здание механизированной мойки в <адрес> А Ш.А.А. /т.2, л.д. 26/;

- договор купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Р.И.И., действующим в интересах М.о. с одной стороны и К.Т.П. и М.И.Н. с другой стороны, в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес>, а также свидетельство о государственной регистрации права М.И.Н. на указанное здание /т.2, л.д. 28, 29/;

- копия паспорта транспортного средства в отношении автомобиля № /т.2, л.д. 52/;

- показания свидетеля С.В.И., из которых следует, что примерно в 2014 году его попросил М.Ю.В. пригнать машину. Он приехал к зданию гаража, где были одни высокие ворота. На территорию между зданиями №А и 19Б по <адрес> ему выгнали автомобиль ГАЗ на площадку, он его забрал и уехал;

- а также материалы проверки в отношении ФИО5 /т.2, л.д. 13-17/.

Оценивая указанные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье59Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья60Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд считает, что представленные стороной истца в качестве доказательств: договор купли-продажи грузового автомобиля от ДД.ММ.ГГГГ/т.1, л.д. 165/; справка о принадлежности Ш.А.А. транспортного средства /т.1, л.д. 166/; свидетельства о регистрации ТС и паспорт ТС в отношении автомобиля ЗИЛ №, гос. номер №, а также прицепа гос.№ /т.2, л.д. 18-20/; карточка учета транспортного средства в отношении автомобиля <данные изъяты>, гос.номер № /т.2, л.д. 21/; выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Инвест-Гарант» и справка о принадлежности указанной организации автомобиля <данные изъяты> /т.2, л.д. 22-23, 24/; договор купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Р.И.И., действующим в интересах М.о. с одной стороны и К.Т.П. и М.И.Н. с другой стороны, в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес>, а также свидетельство о государственной регистрации права М.И.Н. на указанное здание /т.2, л.д. 28, 29/; копия паспорта транспортного средства в отношении автомобиля <данные изъяты> /т.2, л.д. 52/, показания свидетеля С.В.И., а также материалы проверки в отношении М.о. /т.2, л.д. 13-17/. - не имеют непосредственного отношения к предмету спора - зданию с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь: 411,3 кв.м., инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с чем указанные документы и показания свидетеля С.В.И. не принимаются в качестве доказательств по делу.

Также, суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу представленную стороной истца расписку о получении М.о. от Ш.А.А. денежных средств в количестве 200000 рублей, за проданное здание механизированной мойки в <адрес> ФИО1 /т.2, л.д. 26/.

При этом суд исходит из того, что указанная расписка противоречит заключенному 21.01.2016 года между ФИО5, за которого по доверенности от 24.01.2013 г., удостоверенной нотариусом <адрес>, действовал Ш.А.А. и ФИО1 договору купли-продажи, а именно пункту 3, из которого прямо следует, что стоимость здания определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Суд считает, что все существенные условия состоявшейся сделки по купле-продаже спорного здания были оговорены сторонами именно в договоре купли-продажи от 21.01.2016 года, в связи с чем указанная расписка не имеет правового значения для принятия итогового решения по делу.

Суд отмечает, что действующее гражданское законодательство не обязывает стороны при наличии письменного договора купли-продажи дополнительно составлять расписку о получении продавцом денежных средств за продаваемый объектнедвижимости.

Таким образом, суд не принимает представленную стороной истца расписку в качестве доказательства по делу.

В связи с указанным, суд не усматривает оснований как для удовлетворения ходатайства ответчика ФИО5 о направлении указанной расписки в следственный комитет по Тамбовской области для проведения проверки и приостановлении производства по делу до окончания выяснения подлинности его подписи в указанной расписке, так и для проведения по настоящему гражданскому делу почерковедческой экспертизы.

На основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств суд приходит к выводу, что истец ФИО1, несмотря на отсутствие государственной регистрации его права собственности в едином государственном реестре недвижимости, фактически с 2013 года является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку именно ФИО1 с 2013 года не только открыто и непрерывно владеет и использует указанное здание, но и несет расходы на его содержание и ремонт, что не оспорено стороной ответчика. Государственная регистрация сделки на момент составления договора купли-продажиздания не была осуществлена сторонами, в связи с отсутствием у представителя ФИО5 – Ш.А.А. надлежащим образом оформленных полномочий на оформление земельного участка под спорным зданием.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями) разъяснено, что пунктом1статьи551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание, <адрес>, не свидетельствует о недействительности заключенного 21.01.2016 года между представителем М.о. - Ш.А.А. и ФИО1 договора купли-продажи, и, таким образом, не может служить основание для отказа в удовлетворении заявленных истцом ФИО1 исковых требований, поскольку отсутствие указанной государственной регистрации на основании заключенногодоговоракупли-продажи, в данном случае, является лишь препятствием для перехода права собственности на указанное здание к покупателю – ФИО1

При этом суд учитывает также, что с момента передачи ФИО1 в 2013 году спорного здания и до 2019 года никаких правопритязаний иных лиц на указанное здание заявлено не было, каких-либо претензий по заключенному сторонами ДД.ММ.ГГГГ договору, также не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что именно истец ФИО1 является законным владельцем спорного объектанедвижимости, расположенного по адресу: <адрес>Аи имеет право на защиту своего законного владения, в связи с чем суд считает возможным признать состоявшимся и исполненным договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 21 января 2016 года между ФИО1 и Ш.А.А., действующим в интересах ФИО5, а также признать за ФИО1 право собственности на указанное здание.

Утверждение финансового управляющего ФИО5 – ФИО3 о необходимости применения к сложившейся ситуации специальных норм «О банкротстве» суд признает необоснованным, поскольку на основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что фактическая передача ФИО5 ФИО1 здания, расположенного по адресу: <адрес>, а также последующее заключение договора купли-продажи указанного здания имели место задолго до введения в отношении ФИО5 процедуры банкротства, в связи с чем на указанные правоотношения сторон не могут быть распространены положения закона, регулирующие вопросы банкротства.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Мурадову Мирсахибу М.О. о признании действительным и состоявшимся (исполненным) договора купли-продажи нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать состоявшимся и исполненным договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО12.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, право собственности на здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь: <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Уваровский районный суд Тамбовской области.

Председательствующий

Судья И.В. Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2023 года.

Судья И.В. Кольцова