Решение по делу № 3А-3/2025 от 28.01.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 22 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000855 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2024-001200-74

Дело № 3а-3/2025 (3а-516/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при секретаре Молоковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 22 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000855 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее - ООО «Абсолют», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 55/07/2024 от 1 июля 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просила суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 22 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000855, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно выводам эксперта ФИО1 в размере 22 496 383 рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация администрацию Цимлянского городского поселения Ростовской области.

От генерального директора ООО «Абсолют» ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель административного истца ФИО5 в судебном заседании поддержала уточненные требования, указала на необоснованность выводов эксперта, сделанных по результатам проведения повторной судебной экспертизы, возражала против возложения судебных расходов на административного истца, ссылаясь также на их завышенный размер.

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и их представителей, выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 64 224 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - базы отдыха, молодёжные лагеря отдыха, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец ООО «Абсолют» указано в качестве собственника данного земельного участка с 9 декабря 2020 года (том 2 л. д. 120-123).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 28 августа 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 38 468 249,28 рублей (том 1 л. д. 32).

29 июля 2024 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 55/07/2024 от 1 июля 2024 года, выполненный оценщиком ФИО2, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 20 680 000 рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

22 августа 2024 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000855 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: отсутствие однозначно установленной цели оценки, без указания ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов (п.5.1); расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований области без обоснования (п. 5.2); информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.3); ссылки на стандарты оценки, утратившие силу; использование информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем (п. 5.4); отсутствие анализа рыночных данных сегмента, к которому относится оцениваемый объект; отсутствие обоснования примененных корректировок; использование несопоставимых объектов-аналогов (п. 5.5) (том 1 л.д. 207-212).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

3 сентября 2024 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 035/1АД-06 от 30 октября 2024 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт установила, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и подтвердила недостатки отчета, перечисленные в решении ГБУ РО от 22 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000855 (том 2 л.д. 72).

По состоянию на 1 марта 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 22 496 383 рублей.

На заключение эксперта поданы возражения ГБУ РО в части, касающейся исследования по вопросу о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указано на несопоставимость сегмента рынка земельных участков под рекреацию по виду фактического использования и ценообразующим факторам с земельными участками под индивидуальную жилую застройку, СНТ, ДНТ, которые использованы экспертом в качестве объектов-аналогов (том 2 л.д. 145-146).

Эксперт ФИО1 допрошена в судебном заседании, представила суду письменные пояснения на возражения (том 2 л.д. 148-152).

В целях проверки обоснованности заключения эксперта ФИО1, учитывая возражения административного ответчика, по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО3

Согласно заключению эксперта ФИО3 № 150/2024 от 10 января 2025 года отчет № 55/07/2024 от 1 июля 2024 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Экспертом подтверждены недостатки отчета, указанные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 3 л.д. 124-125).

По состоянию на 1 марта 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО3 в размере 34 488 000 рублей (том 3 л.д. 125).

На заключение повторной судебной эксперты представителем административного истца поданы возражения, в которых указано на сомнения в его обоснованности (том 3 л.д. 214-217, 231-233). В частности, в возражениях отмечено, что экспертом не выполнено требование об указании на допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра объекта исследования, не проанализировано влияние на рынок недвижимости общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, не применены корректировки на назначение, вид разрешенного использования, местоположение, отсутствуют поправки на обстоятельства совершения сделки, необоснованно расширена территория исследования рынка недвижимости.

Экспертом ФИО3 подготовлены письменные пояснения на возражения (том 3 л.д. 220-228).

По мнению суда, оба экспертных заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ.

Вместе с тем, суд полагает, что заключение повторной судебной экспертизы содержит более аргументированные выводы, описание проведенного исследования и его результатов.

Суд считает неубедительными выводы эксперта ФИО1 относительно допустимости сравнения исследуемого земельного участка, принадлежащего сегменту «земельные участки под объекты рекреации», с земельными участками под индивидуальное жилищное строительство. Эксперт исходила из того факта, что в г. Цимлянске не выявлены объекты-аналоги из сегмента, к которому относится объект оценки, а также из расположения в зонах рекреации г. Цимлянска садовых и дачных участков (СНТ, ДНТ), участков под ИЖС.

Эксперт ФИО3 исходя из категории, вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН (базы отдыха, молодежные лагеря отдыха), его фактического использования с учетом расположения на участке базы отдыха «Чайка», градостроительного зонирования Цимлянского городского поселения, обоснованно отнесла исследуемый земельный участок к сегменту земельных участков под объекты рекреации и отдыха, исходя из чего подобраны объекты-аналоги, описаны и применены все необходимые корректировки. При этом, эксперт ссылается также на классификацию, приведенную в Справочнике оценщика недвижимости - 2024, Земельные участки Часть I, под редакцией ФИО6 (том 3 л.д. 61-62).

Вопреки утверждениям представителя административного истца, экспертом ФИО3 обосновано проведение исследования без осмотра объекта недвижимости (том 3 л.д. 36). При этом, учитывается ретроспективный характер определения рыночной стоимости исследуемого объекта, а также достаточность имеющихся в материалах административного дела сведений обо всех характеристиках, позволяющих идентифицировать земельный участок и определить основные ценообразующие факторы. Положения, императивно обязывающие эксперта проводить осмотр земельного участка при такого рода исследованиях, отсутствуют.

Ссылки на отсутствие в заключении повторной судебной экспертизы анализа социально-экономического развития Российской Федерации и Ростовской области опровергаются его содержанием. Экспертом в разделе 2.4.1 «Анализ влияния общей политической и социально экономической обстановки в стране и регионе на рынок исследуемого объекта» раскрыты основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации и Ростовской области, сделаны соответствующие выводы (том 3 л.д. 44, 48, 51)

Экспертом расширена территория исследования, что соответствует подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Объекты-аналоги экспертом ФИО3 подбирались в г. Цимлянске и в г. Волгодонске Ростовской области со ссылкой на сопоставимость этих городов по основным социально-экономическим характеристикам, территориальному расположению и удаленности от областного центра, географическим и топографическим особенностям территории районов, природным ландшафтам (том 3 л.д. 223).

Вопреки утверждениям представителя административного истца, в заключении правильно отражена информация об объектах-аналогах, что подтверждается текстом приложенных к заключению объявлений, экспертом объяснены и верно применены все корректировки либо мотивирован отказ от их применения.

Доказательств с достоверностью опровергающих выводы эксперта ФИО3 суду не представлено.

Экспертами подтверждены недостатки отчета об оценке, выявленные ГБУ РО и указанные в оспариваемом решении.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления общества у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2024 года подлежат удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО3

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 29 июля 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, учитывая положения статей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, судебные расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» и ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представили в суд финансово-экономические обоснования стоимости оказания услуг по экспертизам на суммы 74 000 и 80 000 рублей (том 2 л.д. 3, том 3 л.д. 2, том 3 л.д. 208-212).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема объекта экспертного исследования по заданным вопросам, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения, принимая во внимание сложность характеристик объекта исследования.

Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 22 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000855 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 64 224 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - базы отдыха, молодёжные лагеря отдыха, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 марта 2024 года в размере 34 488 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 июля 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с административного истца ООО «Абсолют» в пользу ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 74 000 рублей.

Взыскать с административного истца ООО «Абсолют» в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 4 февраля 2025 года.

Судья В.Ю. Водяная