Решение по делу № 2-3255/2025 от 29.07.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки.

По делу №2-3255/2025 ДД.ММ.ГГГГ г.

УИД №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,

с участием секретаря Гуща А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, законный представитель несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ФИО2, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки

установил:

ФИО1 с учетом принятых в порядке ст.39 ГПК РФ уточнений (л.д.6-10,125-130) обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между истцом и несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения в лице ее законного представителя ФИО2, о применении последствий недействительности сделки, восстановлении прав собственности истца на указанную квартиру в ЕГРН.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что квартира по адресу: <адрес> была предоставлена ФИО1 как лицу, относящемуся к числу детей-сирот. В целях оформления прав собственности на указанную квартиру, им была выдана на имя ФИО2 нотариально удостоверенная доверенность. После регистрации права собственности, ФИО2, воспользовавшись указанной доверенностью оформила от имени истца договору купли-продажи квартиры в пользу своей несовершеннолетней дочери ФИО4 Вместе с тем, никаких денежных средств по договору купли-продажи от ФИО2 истец не получал, о совершенной сделки узнал случайно. Данное жилое помещение является его единственным жильем, в котором он по настоящее время проживает, намерение на продажу квартиры он не имел.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Поскольку ответчики, извещенные о времени и месте судебного заседания, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, выслушав представителя истца, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Пунктом 3 ст. 182 ГК РФ установлено, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на имя ФИО2 была оформлена доверенность серии №, которой он предоставил ФИО2 полномочия от его имени совершать определенные действия (управлять и распоряжаться) всем принадлежащим ему имуществом. Доверенность удостоверена ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9 Железногорского нотариального округа <адрес> (л.д.89).

ФИО1 на праве собственности на основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении жилого помещения, отнесенного к жилым помещениям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из муниципального специализированного жилищного фонда и договора социального найма, договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-27,48-49,96).

ДД.ММ.ГГГГ были внесены сведения в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 в отношении указанного объекта недвижимости.

Внесены сведения о регистрации права собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ рождении в отношении указанного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91-92).

Согласно указанному договору купли-продажи от имени продавца ФИО1 действовала ФИО2 на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ. От имени покупателя ФИО4 договор заключен ее законным представителем ФИО2

Согласно п.2.1 договора стоимость квартиры определена в размере 3900000 рублей.

Факт передачи денежных средств должен быть подтвержден распиской в получении средств продавцом (п.2.2.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано распоряжение серии №, удостоверенное ФИО10, исполняющим обязанности нотариуса Гатчинского нотариального округа <адрес> ФИО11 об отмене доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9 Железногорского нотариального округа <адрес> (л.д.18-20).

Судом установлено, что как оформлением права собственности на указанное жилое помещение за ФИО1, так и оформлением перехода прав собственности к ФИО4 от имени ФИО1 на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ действовала ФИО2

При этом ФИО2 является матерью ФИО4 (л.д.107).

Из показаний в суде свидетеля Свидетель №1, не доверять которым у суда оснований не имеется, установлено, что ФИО2 является супругой сводного старшего брата ФИО1 О наличии заключенного от имени ФИО1 договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ стало известно от самой ФИО2 в ходе телефонного разговора. Сам ФИО1 не давал ФИО2 поручений на отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры, которая является его единственным жильем.

По смыслу п. 3 ст. 182 ГК РФ, запрещающего совершение представляемым сделки с имуществом представляемого в условиях конфликта интересов, на которую представляемый не дал согласия, и устанавливающего в качестве последствий тому признание судом сделки недействительной по иску представляемого, согласие на совершение сделки представителем, находящимся в условиях конфликта интересов, должно быть явно выраженным, а не подразумеваемым, в том числе содержать указание на существенные условия совершаемой сделки.

Заранее данное согласие на совершение любых сделок с имуществом доверителя на условиях, определяемых представителем самостоятельно, не обеспечивает защиту прав доверителя от злоупотреблений и в связи с этим не может служить подтверждением действительности сделки, условия которой были определены представителем, действовавшим в условиях конфликта интересов.

Ответчиком доказательства свидетельствующие о наличии одобрения со стороны истца оспариваемой сделки при наличии конфликта интересов, поскольку сделка совершена фактически самой ФИО2, представляющей интересы как продавца, так и покупателя.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2).

Под последующим прямым одобрением сделки, в частности, могут пониматься действия, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая заключена на основании первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения.

Ответчиком доказательства получения истцом денежных средств в сумме 3900000 рублей согласно п.2.1 и п.2.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующие об одобрении спорной сделки, не представлены. Истцом факт получения денежных средств по договору отрицается.

Учитывая изложенное, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца, в связи с чем, в соответствии с положениями ст. ст. 166 - 168, п. 2 ст. 174, п. 3 ст. 182 ГК РФ признает недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, от имени которого действовала ФИО2, и ФИО4 от имени которой действовала ФИО2

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, применяя последствия недействительности сделки, суд считает возможным возвратить в собственность продавцу ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ были приняты меры обеспечения иска в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д.2).

Принимая во внимание, что требования истца удовлетворены, суд приходит к выводу о том, что имеются оснований для отмены указанных мер обеспечения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199,233,234 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, законный представитель несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ФИО2, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, от имени которого действовала ФИО2, и ФИО4 от имени которой действовала ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, а именно: возвратить в собственность продавцу ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Отменить меры обеспечения иска, наложенные определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области совершать регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Ответчик вправе обратиться с заявлением об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.