Решение по делу № 2-1613/2022 от 02.02.2023 - о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и перерасчете арендной платы.

Дело №2-58/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» февраля 2023 г. город Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Рябцевой А.И.,

при секретаре Воронько А.Н.,

с участием представителя администрации МО Туапсинский район- истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, действующего по доверенности ФИО1,

представителя ФИО2- ответчика по первоначальном иску, истца по встречному иску, действующей по доверенности и по ордеру, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Туапсинский район к ФИО2- о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

встречному иску ФИО2- к администрации МО Туапсинский район о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Туапсинский район обратилась в суд с иском к ФИО2- о взыскании в бюджет МО Туапсинский район задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.07.2017 г. №3300007605 в размере 304 120 рублей 70 коп. и пени в размере 53 509 рублей 40 коп., за период с 06.01.2018 г. по 24.06.2022 г.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации МО Туапсинский район, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №3300007605 от 07.07.2017 г., в части внесения изменений в условия о предмете договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для индивидуального жилищного строительства» и условий о размере арендной платы, соответствующей указанному виду разрешенного использования земельного участка, о проведении перерасчет арендной платы по указанному договору аренды по состоянию на 09.04.2018 г. –даты внесения в ЕГРН изменений в части вида разрешенного использования земельного участка с вида «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «индивидуальное жилищное строительство».

Исковые требования администрации МО Туапсинский район мотивированы тем, что на основании решения арендаторов о разделе земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9 440 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», предназначенного для строительства и эксплуатации базы отдыха, принадлежащего ФИО4, ФИО5, ФИО6.ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО2- , ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО13 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 03.11.2015 г. №02, между администрацией МО Туапсинский район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2017 г. №3300007605 площадью 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес> предназначенного для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком до 01.08.1963 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке. С 01.04.2016 г. расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Администрацией МО Туапсинский район проведена проверка поступления арендной платы по указанному договору аренды, в результате которой выявлена задолженность по арендной плате в размере 304 120,70 рублей и пени в размере 53 509,4 рублей за период с 06.01.2018 г. по 24.06.2022 г. Досудебная претензия получена ответчиком 07.06.2022 г., требования должником не выполнены. Администрация обращалась с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание спорной задолженности к мировому судье судебного участка №218 Туапсинского района. Судебный приказ от 26.07.2022 г. №2-2112/2022 отменен определением суда от 26.08.2022 г. в связи с поступлением возражений ФИО2 относительно исполнения судебного приказа.

Встречные исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что 07.07.2017 г. администрацией МО Туапсинский район с ней заключен договор аренды №3300007605, земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес>, участок 12/9, на срок до 01.08.2063 года. Регистрация договора аренды произведена 24.07.2017 г. Согласно сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО Туапсинский район, земельный участок предоставленный ей в аренду, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения Туапсинского района, находится в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), установленной на основании решений Совета МО Туапсинский район «О внесении изменений в решение Совета МО Туапсинский район от 27 июня 2014 г. №130 «Об утверждении правил землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения». В связи с чем, в ЕГРН, в отношении данного участка, в части вида разрешенного использования, внесены изменения: с вида «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «для индивидуального жилищного строительства». В связи с чем, она обратилась в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. На заявление представлен ответ от 22.02.2019 г. о невозможности заключения дополнительного соглашения. Решением Туапсинского районного суда от 09.12.2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.07.2020 г., удовлетворен иск администрации МО Туапсинский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №3300007605 от 07.07.2017 г. в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению. Ответчик обязан возвратить земельный участок истцу. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 г., указанные судебные решения отменены, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Туапсинского районного суда от 09.06.2021 г. в удовлетворении иска администрации МО Туапсинский район о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, отказано. Решение суда вступило в законную силу. Судом установлено, что вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства», ФИО2- приняла необходимые меры к освоению земельного участка, получила технические условия, градостроительный план и уведомление о соответствии объекта ИЖС установленным параметрам. ФИО2- использует участок по целевому назначению. По условиям договора аренды, арендатор обязан при изменении вида разрешенного использования земельного участка обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения к договору и перерасчета размера арендной платы. Истицей соблюден досудебный порядок разрешения вопроса о внесении изменений в договор аренды.

Представитель администрации МО Туапсинский район, в соответствии со ст.39 ГПК РФ, уточнил заявленные требования, просил взыскать с ФИО2 в бюджет МО Туапсинский район, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.07.2017 г. №3300007605 в размере 323 934рубля 22 коп. и пени в размере 62 054рубля 60 коп., за период с 06.01.2018 г. по 13.12.2022 г. Уточненные требования поддержал, просил удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представителем истца представлен альтернативный платеж расчета суммы задолженности по аренде в размере 183 582 рублей 89 коп.и пени в размере 16 546 рублей 49 коп. с учетом разрешенного использования земельного участка – для строительства и эксплуатации базы отдыха, и за период течения срока исковой давности: с 10.10.2019 г. по 10.10.2022 г.

Представитель ФИО2, в судебном заседании, действующая на основании доверенности ФИО3, просила отказать в удовлетворении иска администрации МО Туапсинский район. Поддержала доводы встречного искового заявления; встречные требования просила удовлетворить. Пояснила, что расчет задолженности по оплате аренды должен производиться с учетом целевого использования земельного участка- для индивидуального жилищного строительства, и за период течения срока исковой давности о применении которого заявила в судебном заседании.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования администрации МО Туапсинский район не подлежат удовлетворению, встречный иск ФИО2 подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 07.07.2017 г. между администрацией МО Туапсинский район-арендодатель и ФИО2 -арендатор, заключен договор №3300007605 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования- для строительства и эксплуатации базы отдыха, категория земель – земли населенных пунктов, с границами, учтенными в ЕГРН. Договор заключен сроком до 01.08.2063 г.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с 24.07.2017 г. зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО2-

Разрешая требования в части взыскания с ФИО2- в пользу администрации МО Туапсинский район арендной платы, суд исходит из следующих установленных по делу обстоятельств.

Согласно акта сверки взаиморасчетов между сторонами администрацией определена задолженность по арендной плате в размере 323 934.22 руб. за период с 06.01.2018 по 13.12.2022 г.

Ежегодная аренда рассчитана администрацией МО Туапсинский район с учетом разрешенного использования земельного участка – для строительства и эксплуатации базы отдыха, площади земельного участка 500 кв.м., ставки арендной платы 2,5%, а также, применяемого с 2018 г. коэффициента уровня инфляции.

Между тем, согласно пояснениям представителя администрации МО Туапсинский район, на основании решения Совета МО Туапсинский район №522 от 25.11.2016 г. «О внесении изменений в решение Совета МО Туапсинский район от 27.06.2014 г. №130 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения», изменена территориальная зона в границах которой располагается земельный участок с кадастровым номером №- на зону застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1).

Доказательства возможности использования арендатором земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж1, в соответствии с условиями договора аренды – для строительства и эксплуатации базы отдыха, администрацией МО Туапсинский район не представлены.

Решением Туапсинского районного суда от 09.06.2021 г., принятого по делу №2-804/2021 об отказе в удовлетворении иска администрации МО Туапсинский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка установлено, что 09.04.2018 г., на основании заявления ФИО2 о внесении в ЕГРН сведений об установлении разрешенного использования №23-0-1-228/3001/2018-301 от 02.04.2018 г., декларации от 19.10.2017 г. и сведений ИСОГД МО Туапсинский район от 25.09.2017 г.№2877/03, в ЕГРН внесены изменения в характеристики земельного участка: вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации базы отдыха» изменен на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Из решения суда следует, что администрацией МО Туапсинский район не были представлены доказательства, подтверждающие оспаривание внесенных в ЕГРН изменений, в части вида разрешенного использования земельного участка.

18.12.2022 г. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО14- исполняющему обязанности главы МО Туапсинский район, представлено уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, по причине ее отсутствия.

Согласно материалам дела, ФИО2- обращалась в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования.

По поручению главы администрации МО Туапсинский район, Управлением имущественных отношений администрации МО Туапсинский район заявителю представлен ответ от 22.02.2019 г. о невозможности заключения дополнительного соглашения, которое мотивировано тем, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно сведений ЕГРН, представленных по состоянию на 13.05.2022 г., за ФИО2 зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.В соответствии с ч.2,5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд относится критически к расчету задолженности аренды, произведенному истцом с учетом вида разрешенного использования земельного участка– для строительства и эксплуатации базы, противоречащего сведениям Единого государственного реестра недвижимости, являющегося в силу основных положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, сводом достоверных сведений об учтенном недвижимом имуществе.

Как ранее установлено Туапсинским районным судом по гражданскому делу №2-804/2021, а также по настоящему спору, доказательств оспаривания данных сведений либо внесения в них изменений, суду не представлены.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частями 1,3 ст.607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.1 ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ч.4, 12 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" среди прочих, закреплен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования (принцип №1).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

Пунктом 4 раздела 2 указанных методических рекомендаций разъяснено, что при установлении ставки арендной платы рекомендуется в том числе учитывать положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка.

Согласно ст.309, ч.1 ст.310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оплата аренды за пользование земельным участком является прямой обязанностью арендатора ФИО2- установленной законом и условиями договора аренды.

Факт наличия задолженности по оплате аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Спорным является вопрос размера аренды, который администрация МО Туапсинский район необоснованно рассчитывает с учетом вида разрешенного использования земельного участка – для строительства и эксплуатации базы, тогда как расчет арендной платы, с учетом установленных по делу фактов и обстоятельств, арендодатель обязан производить согласно учтенного в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка– для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выводам судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции изложенным в определении от 16.02.2021 г., принятом по гражданскому делу №2-804/2021: исходя из того, какой вид разрешенного использования имеет спорный земельный участок, определяется объем и характер обязательств арендатора о его целевом использовании, если такое условие договора действительно являлось существенным. Не установлено, каковы причины отказа истца в изменении условий договора аренды при наличии соответствующих данных о виде разрешенного использования в ЕГРН, его соответствии Правилам землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения Туапсинского района и допущении такого изменения условиями договора аренды (пункт 4.1.17.).

Истец, наделенный правом требовать взыскания задолженности по аренде и пени, не представил суду расчет суммы задолженности согласно вида разрешенного использования земельного участка– «для индивидуального жилищного строительства», что является основанием для отказа во взыскании заявленной суммы, рассчитанной согласно вида- «строительство и эксплуатация базы отдыха».

При взыскании суммы задолженности по аренде и пени истцом не соблюдены требования гражданского законодательства о сроке исковой давности, о применении которого заявлено представителем ФИО2

Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1,2 ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 10,15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43"О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Сторона, заявившая о применении исковой давности в силу положений статьи 56 ГПК РФ, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец вправе требовать взыскания суммы долга по аренде и пени за три года, предшествующих обращению в суд.

К доводам администрации МО Туапсинский район об обязанности арендатора использовать земельный участок исключительно в целях, для которых участок предоставлен; отсутствие у арендатора права изменять договор в одностороннем порядке и обязывать администрацию изменить вид разрешенного использования земельного участка по выбору арендатора, суд относится критически, так как данные доводы сводятся к несогласию с выводами судов, постановленных при рассмотрении гражданского дела №2-804/2021и их переоценке.

Согласно пункта 4.1.17. договора аренды №3300007605, арендатор обязан при изменении вида разрешенного использования земельного участка обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения к договору аренды и перерасчета размера арендной платы.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1,4 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч.1,3 ст.453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Требования ст.452 ГК РФ ФИО2 соблюдены. Представленные доказательства подтверждают факт обращения истца по встречному иску в администрацию МО Туапсинский район с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Обязанность арендатора обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения к договору аренды и перерасчета размера арендной платы при изменении вида разрешенного использования земельного участка, установлена условиями договора аренды. Размер аренды за пользование земельным участком с кадастровым номером №, с учетом вида разрешенного использования –для индивидуальногожилищного строительства, должен быть установлен арендодателем с 09.04.2018 г.- даты внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Начисление арендатору соответствующей задолженности по аренде и пени, производится с учетом требований гражданского законодательства о сроке исковой давности.

Учитывая изложенные обстоятельства суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО Туапсинский район, и считает встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации МО Туапсинский район отказать.

Встречный иск ФИО2- удовлетворить.

Обязать администрацию МО Туапсинский район( №) заключить с ФИО2- ( №) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №3300007605 от 07.07.2017 г., в части внесения изменений в условия о предмете договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для индивидуального жилищного строительства» и условий о размере арендной платы, соответствующей указанному виду разрешенного использования земельного участка.

Обязать администрацию МО Туапсинский район произвести перерасчет арендной платы по договору аренды №3300007605 от 07.07.2017 г. земельного участка с кадастровым номером № с 09.04.2018 г. –даты внесения в ЕГРН изменений в части вида разрешенного использования земельного участка с вида «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «индивидуальное жилищное строительство».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: Рябцева А.И.