Решение по делу № 3А-455/2022 от 09.02.2023

44OS0000-01-2022-000372-41

Дело № 3а-56/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 февраля 2023 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Потаповой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Антроповское» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Антроповское» (далее – ООО «Антроповское», общество) обратилось в суд с указанным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области по тем основаниям, что является собственником следующих объектов недвижимости:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 101,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 334 984,74 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 46,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 579 128,24 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 94,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 124 863,74 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 190,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, д. б/н, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 713 148,52 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 667,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазины и контора, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 6 701 930,69 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 257,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 2 146 854,59 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 93,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 177 599,9 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 103,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 318 718,1 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 799 754,59 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 266,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 2 403 992,32 руб.

Однако рыночная стоимость данных объектов недвижимости в соответствии с отчётами № 136/22-9 от 17 сентября 2022 года, №136/22-8 от 15 сентября 2022 года, №136/22-7 от 12 сентября 2022 года, №136/22-6 от 11 сентября 2022 года, №136/22-5 от 09 сентября 2022 года, №136/22-3 от 06 сентября 2022 года, №136/22-1 от 30 августа 2022 года, №136/22-4 от 07 сентября 2022 года, №136/22-2 от 04 сентября 2022 года, выполненными частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по состоянию на 1 марта 2016 года составляет 656 000 руб., 439 000 руб., 444 000 руб., 667 000 руб., 3 879 000 руб., 1 429 000 руб., 423 000 руб., 449 000 руб., 352 000 руб., и 643 000 руб. соответственно.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

11 октября 2022 года общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, однако заявления решениями комиссии от 10 ноября 2022 года №№ 1696, 1700, 1705, 1701, 1697, 1703, 1698, 1699, 1704, 1706 были отклонены.

Общество просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату их оценки.

В ходе рассмотрения дела произведена замена административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области правопреемником - публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области.

В судебное заседание представитель ООО «Антроповское» не явился, направил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела без его участия, отразив, что административные исковые требования поддерживает в полном объёме.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Антроповское» является собственником следующих объектов недвижимости:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 101,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>а;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 46,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 94,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 190,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, д. б/н;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 257,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 93,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 103,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 266,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 1 334 984,74 руб., 579 128,24 руб., 1 124 863,74 руб., 1 713 148,52 руб., 6 701 930,69 руб., 2 146 854,59 руб., 1 177 599,9 руб., 1 318 718,1 руб., 799 754,59 руб., 2 403 992,32 руб. соответственно.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 28 декабря 2021 № 107-од, налоговая база по принадлежащем административному истцу объектам недвижимости определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты № 136/22-9 от 17 сентября 2022 года, №136/22-8 от 15 сентября 2022 года, №136/22-7 от 12 сентября 2022 года, №136/22-6 от 11 сентября 2022 года, №136/22-5 от 9 сентября 2022 года, №136/22-3 от 6 сентября 2022 года, №136/22-1 от 30 августа 2022 года, №136/22-4 от 07 сентября 2022 года, №136/22-2 от 4 сентября 2022 года, выполненные частнопрактикующим оценщиком ФИО2, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 656 000 руб., 439 000 руб., 444 000 руб., 667 000 руб., 3 879 000 руб., 1 429 000 руб., 423 000 руб., 449 000 руб., 352 000 руб., и 643 000 руб. соответственно.

Рыночная стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № и № определена оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов, рыночная стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № и № определена оценщиком с использованием сравнительного и затратного подходов, рыночная стоимость остальных объектов капитального строительства определена оценщиком с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объектов оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объектов недвижимости.

Применяя затратный подход (метод сравнительной единицы), оценщик, используя укрупненные показатели восстановительной стоимости, рассчитал размер затрат на создание объектов, а также его физический износ, исходя из которых, и определил рыночную стоимость.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов – оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать даты таких обращений – 11 октября 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 101,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 656 000 (Шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 46,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 439 000 (Четыреста тридцать девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 94,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 444 000 (Четыреста сорок четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 190,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, д. б/н, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 667 000 (Шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 667,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазины и контора, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 3 879 000 (Три миллиона восемьсот семьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 257,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 429 000 (Один миллион четыреста двадцать девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 93,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 423 000 (Четыреста двадцать три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 103,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 449 000 (Четыреста сорок девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 60,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 352 000 (Триста пятьдесят две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 266,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 643 000 (Шестьсот сорок три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 11 октября 2022 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 1 марта 2023 года.