Решение по делу № 2А-3198/2025 от 31.10.2025 | Ленинский районный суд г. Воронежа (Воронежская область)

Дело № 2а-3198/2025

(УИД 36RS0004-01-2025-005704-61)

Стр. 3.022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 17 октября 2025 года

Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Козьяковой М.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, государственным регистраторам Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о признании бездействия незаконным,

установил:

в адрес суда поступило административное исковое заявление, в котором ФИО1 и ФИО2 просят с учетом уточнения признать незаконным уклонение административных ответчиков от возобновления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлениям от 09.06.2025 в отношении индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № в части обоснования следующими причинами: «отсутствует зарегистрированное право аренды земельных участков», «индивидуальные жилые дома не соответствуют признакам индивидуального жилого дома», а также взыскать моральный вред в размере 10 000 рублей в отношении каждого административного истца.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывают, что по результатам торгов на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, № между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1 были заключены договоры аренды. На заявление административного истца о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на индивидуальные жилые дома, расположенные на указанных участках, Управление Росреестра по Краснодарскому краю вынесло уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № №, от ДД.ММ.ГГГГ № №, от ДД.ММ.ГГГГ № № и от ДД.ММ.ГГГГ № № ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к административному ответчику с заявлениями о возобновлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении четырех индивидуальных жилых домов, однако Управление Росреестра по Краснодарскому краю уклонилось от возобновления. В качестве оснований для приостановления административный ответчик указал, что отсутствует зарегистрированное право аренды земельных участков, индивидуальные жилые дома не соответствуют признакам индивидуального жилого дома. Однако все условия государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на индивидуальный жилой дом, установленные ч.ч. 12 и 13 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, удовлетворены. На момент строительства индивидуальных жилых домов договоры аренды не были расторгнуты, что подтверждается сравнением дат расторжения договоров и дат предоставления технического плана для государственного кадастрового учета. При этом договор аренды считается заключенным для сторон договора с момента подписания независимо от государственной регистрации. Небольшая площадь индивидуального жилого дома, отсутствие в нем планировки и подключения инженерных сетей не являются основанием для признания его не соответствующим требованиям. Квалификацию объекта недвижимости определяют данные ЕГРН, но не акта осмотра органом местного самоуправления. Несоответствие возведенного индивидуального жилого дома СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» не является основанием для признания права на него отсутствующим или отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Кроме того, подключение индивидуального жилого дома к инженерным сетям не является обязательным. Оспариваемое бездействие нарушает права административных истцов на удовлетворение поданного ими заявления (уведомления) в установленном законом порядке, выкуп арендованного земельного участка, уплату арендной платы только за период до создания препятствий в выкупе земельного участка. Незаконное бездействие административных ответчиков принесло административным истцам моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях. При определении размера морального вреда (10 000 рублей в отношении каждого административного истца) учтена повышенная степень вины административных ответчиков, обусловленная многократной повторяемостью незаконных решений, действий, бездействий, а также повышенная степень нравственных страданий, обусловленная обостренной восприимчивостью одного административного истца в связи с его большим возрастом и другого административного истца в связи с его заболеванием (т. 1 л.д. 3-8).

Определением от 01.07.2025 указанное административное исковое заявление оставлено без движения (т. 1 л.д. 2).

08.07.2025 административный иск принят к производству суда и по нему возбуждено административное дело (т. 1 л.д. 188-189).

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 17.09.2025, к производству суда принято уточнение заявленных требований (т. 2 л.д. 2, 16).

Административные истцы ФИО1 и ФИО2, представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, административные ответчики – государственные регистраторы Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (т. 2 л.д. 43-49), о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, суд в силу ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В ранее поданных письменных возражениях представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю – по доверенности ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований (т. 1 л.д. 202-204).

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).

Согласно положениям ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4 ст. 1 Закона о государственной регистрации).

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст. 15 Закона о государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Перечень таких документов установлен ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

Согласно п.п. 2, 5, 9 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

В соответствии с ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:

1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;

2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений (ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации).

Параметры объекта индивидуального жилищного строительства закреплены в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, которой относит к ним:

количество надземных этажей не более чем три;

высота не более двадцати метров;

состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно п. 70 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом № 221-ФЗ.

Частью 1 ст. 219 КАС РФ определено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административные истцы обратились в суд с настоящим административным иском 26.06.2025 (т. 1 л.д. 178-180).

Поскольку оспариваемое бездействие носит длящийся характер, суд полагает, что административными истцами соблюдены положения ч. 1 ст. 219 КАС РФ с учетом того, что оспариваемое бездействие имело место на момент подачи административного иска.

Как следует из материалов административного дела и не оспаривалось сторонами, между ФИО2 и ФИО1 заключен договор комиссии от 25.03.2024, согласно условиям которого ФИО1 за счет и в интересах ФИО2 участвует в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, заключает договоры аренды, осуществляет строительство, выкупает земельные участки с кадастровыми номерами № (т. 1 л.д. 10).

Между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключены договоры аренды:

- № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

- № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>,

- № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 74-83, 112-121, 155-165, т. 2 л.д. 50-60).

Администрация муниципального образования город Краснодар и ФИО1 прекратили обязательственные отношения, возникшие из указанных договоров, и расторгли их по обоюдному согласию согласно соглашениям о расторжении договоров аренды земельных участков от 09.08.2024 (т. 2 л.д. 61-64).

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении зданий, возведенных на земельных участках с кадастровыми номерами № (т. 1 л.д. 11-14, 215, 228, 242, 253).

В целях недопущения незаконной регистрации Управление Росреестра по Краснодарскому краю направило в управление муниципального контроля муниципального образования г. Краснодар и департамент муниципальной собственности и городских земель г. Краснодара запросы о соответствии регистрируемых объектов признакам индивидуального жилого дома и о заключении/расторжении договоров аренды земельных участков (т. 1 л.д. 209, 210).

Заявления ФИО1 были рассмотрены Управлением Росреестра по Краснодарскому краю следующим образом:

1. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № приостановлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. В качестве оснований для принятия решения указано, что в ЕГРН отсутствуют сведения о каких-либо вещных правах ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, на котором согласно техническому плану расположен созданный жилой дом; включенный в состав технического плана электронный договор аренды земельного участка не содержит даты заключения договора, срока, на который заключен договор, УКЭП сторон договора, договор не прошел процедуру государственной регистрации; объект недвижимости, описанный в техническом плане, не соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства; кроме того, отсутствует информация о доплате государственной пошлины в размере 900 рублей (т. 1 л.д. 213-214).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представлено письменное объяснение с приложением судебной практики и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Краснодарскому краю вынесено уведомление № № о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 207-208, 211-212).

2. По результатам рассмотрения заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Воронежской области вынесено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о каких-либо вещных правах ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и неуплатой государственной пошлины в полном объеме (т. 1 л.д. 226).

3. Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО1 указано на то, что право на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, на котором создан учитываемый объект недвижимости, не зарегистрировано (т. 1 л.д. 241).

4. По результатам рассмотрения заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Воронежской области вынесено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве заявителя на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; объект недвижимости, описанный в техническом плане, не соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 252).

Оценивая исследованные в настоящем судебном заседании доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку срок действия договоров аренды, заключенных между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1, составляет свыше одного года, данные договоры подлежали государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, для третьих лиц, к числу которых относится Управление Росреестра по Краснодарскому краю, договоры аренды, заключенные между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1 в отношении земельных участках с кадастровыми номерами №, не считаются заключенными, так как они не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Поскольку согласно п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные или создаваемые на земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства осуществляются только на основании заявления собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обоснованно приостановило государственный кадастровый учет в отношении четырех зданий, так как право аренды ФИО1 не было зарегистрировано в ЕГРН.

При указанных обстоятельствах у Управления Росреестра по Краснодарскому краю не возникла обязанность по установлению времени возведения объектов индивидуального жилищного строительства (в период действия договоров аренды земельных участков или позже).

Статья 70 Закона о государственной регистрации устанавливает для государственного регистратора обязательность проведения проверки соответствия жилого дома параметрам объекта строительства, закрепленным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

В силу п. 2 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации Управление Росреестра по Краснодарскому краю было правомочно произвести правовую экспертизу представленных технических планов на соответствие предельным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, закрепленным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, и приостановить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в связи с выявлением нарушений указанных параметров.

Вопреки мнению административных истцов отсутствие в технических планах сведений о делении зданий на комнаты и помещения вспомогательного использования является нарушением параметров объекта индивидуального жилищного строительства, влекущим приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Таким образом, у государственных регистраторов Управления Росреестра по Краснодарскому краю имелись правовые основания для приостановления осуществления регистрационных действий, документы, устраняющие причины приостановления, ФИО1 представлены не были, в связи с чем у должностных лиц регистрирующего органа не возникло обязанности по возобновлению государственного кадастрового учета и государственного регистрации прав.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обязательным условием для удовлетворения судом требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными является установление их противоправности и одновременно нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В рассматриваемом случае совокупности обязательных условий для признания оспариваемого бездействия незаконным по административному делу не установлено.

Учитывая, что имеющиеся в материалах дела документы не свидетельствуют о незаконности оспариваемого бездействия, суд отказывает в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 и ФИО2 о признании незаконным уклонения административных ответчиков от возобновления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлениям от 09.06.2025 в отношении индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами №

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 и ФИО2 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, государственным регистраторам Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о признании бездействия незаконным отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.10.2025.

Судья М.Ю. Козьякова