Дело № 2-256/2022
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2023 года г. Облучье
Облученский районный суд ЕАО в составе:
председательствующего судьи Будченко Т.В.,
при секретаре судебного заседания Берлинской Л.Ю.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО о расторжении договора аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что между ним, ФИО и администрацией Облученского района заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для торговой деятельности (магазин)», площадью 535 кв. м. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке расположен объект капитального строительства - магазин (КН №), который ранее принадлежал на праве общей долевой собственности истцу и ФИО В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО умерла. На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ ФИО приняла наследство, состоящее из ? доли в праве собственности на вышеуказанный магазин. В завещании про аренду земельного участка не указывалось, вместе с тем в установленный законом срок в права наследования более никто не вступал. Поскольку истец с ФИО разведены, он не мог вступить в права наследования и переоформить договор аренды вышеуказанного земельного участка на себя. С ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта недвижимости - магазина, расположенного на спорном земельном участке, является ФИО, который в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Администрацией Облученского муниципального района в расторжении договора отказано на основании пункта 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, что нарушает права истца, так как он не имеет возможности вступить в наследство, использует земельный участок собственник магазина, а обязательства по внесении арендной платы возложены на истца. Просит обязать администрацию муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для торговой деятельности (магазин)», площадью 535 кв.м.
На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены третьими лицами без самостоятельных требований ФИО, ФИО
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, суду пояснил, что у него и ФИО в собственности находилось нежилое здание, которое использовалось под магазин, по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним, ФИО и администрацией Облученского района заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу расположения магазина. В ДД.ММ.ГГГГ году он уехал жить в другой город. В ДД.ММ.ГГГГ году приезжал в <адрес> на похороны сына и узнал от ФИО о том, что она с ним оформила развод. Он продолжал проживать в другом городе. В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО умерла. В ДД.ММ.ГГГГ году он вернулся в <адрес> на постоянное место жительства. Доля ФИО – ? в праве собственности на здание магазина по наследству перешло к ФИО. Здание не эксплуатировалось с ДД.ММ.ГГГГ года, они с ФИО продали его ФИО Земельный участок, находящийся в аренде для эксплуатации магазина, продолжает оставаться по документам в аренде у него и ФИО До второго квартала ДД.ММ.ГГГГ года он платил арендные платежи, но при этом ни зданием, ни земельным участком не пользовался, необходимости в дальнейшей аренде земельного участка для него нет, он несет дополнительные расходы, оплачивая аренду. В администрации Облученского муниципального района пояснили, что не могут расторгнуть договор из-за отсутствия второго арендатора. ФИО проживает в <адрес>, до продажи магазина у нее не было времени, чтобы приехать в администрацию района и оформить договор аренды земельного участка на себя. Поскольку ФИО умерла, наследников нет, он зданием не пользуется, целесообразности и необходимости в аренде земельного участка, предоставляемого для эксплуатации здания, у него нет, просит расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ (даты обращения в администрацию) договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО, третьи лица ФИО, ФИО в судебное заседание не явись, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
Суд, заслушав объяснения истца, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 451 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).
Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением необходимой для их использования, на тех условиях и в том объеме, что и прежний собственник.
Согласно части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, поименованных данной статьей, в том числе, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Статьей 1111 ГК РФ предусмотрено, что наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных названным Кодексом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (статья 112 ГК РФ).
Для приобретения наследства наследник должен его принять в течение шести месяцев со дня открытия наследства (пункт 1 статьи 1152, пункт 1 статьи 1154 ГК РФ).
Статья 1153 ГК РФ определяет способы принятия наследства: путем подачи наследником нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления о принятии наследства (о выдаче свидетельства о праве на наследство) либо осуществления наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства.
Решением Облученского районного суда ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности ФИО, ФИО1 в равных долях на недвижимое имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, общей площадью 118,5 кв.м., кадастровый №, в силу сделки купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, ФИО на нежилое здание - магазин, общей площадью 118,5 кв.м., по адресу <адрес>, по ? доли в праве каждому (выписка из единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО ФИО1, ФИО предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, находящийся по адресу: ЕАО, <адрес> с кадастровым номером №, для использования в целях торговой деятельности (магазин), общей площадью 535 кв.м., на участке имеется магазин, общей площадью 118,5 кв.м.
С учетом приведенных выше правовых норм, условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного на определенный срок (до ДД.ММ.ГГГГ), прекращение права аренды земельного участка по инициативе арендатора возможно в случаях: если стороны придут к взаимному согласию; в судебном порядке, при этом суд отмечает сам по себе односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды без соблюдения названных условий прекращения права аренды условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрен.
Право аренды ФИО, ФИО1 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени не прекращено.
Из акта сверки по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с учетом начислений и поступивших оплат ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, пункта 3.2 договора аренды № о внесении арендной платы ежеквартально по позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал до 01 декабря, объяснений истца о невнесении арендной платы после ДД.ММ.ГГГГ, следует, что задолженность по арендным платежам на ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 141 рубль 72 копейки.
В соответствии со свидетельством о смерти I-ТВ № ФИО умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.
Согласно наследственному делу №, открытому к имуществу ФИО, с заявлением о принятии наследства обратилась ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу ФИО, которой ФИО ДД.ММ.ГГГГ завещала ? долю в праве собственности на нежилое здание, расположенное по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на ? доли в праве собственности на магазин, по <адрес>, состоящего из основного кирпичного строения общей площадью. 118,5 кв.м.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ собственником ? доли в праве на недвижимость принадлежала ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО, с ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта недвижимости (нежилого здания) по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, ФИО, является ФИО
ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Облученского муниципального района ЕАО поступило заявление ФИО1 о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с продажей помещения.
Администрация муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО в ответ на заявление ФИО1 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № указала, что с учетом пункта 1 статьи 450 ГК РФ необходимо подготовить соглашение о расторжении договора, которое должно быть подписано всеми сторонами сделки, в связи со смертью ФИО соглашение не может быть подписано всеми сторонами сделки, для его расторжения необходимо вступить в наследство, зарегистрировать свое право в ЕГРН после чего обратиться в администрацию района с заявлением о расторжении договора.
Исследованными судом доказательствами установлено, что наследники ФИО по закону в отношении незавещанного имущества, к которому относится право аренды земельного участка, о принятии ими наследства в виде прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по <адрес> не обращались, срок для принятия наследства истек. Следовательно, в связи со смертью ФИО и отсутствием наследников по закону, принявших право аренды по наследству, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ свое действие в отношении прав и обязанностей данного арендатора прекратил действие, наследник по завещанию ФИО не обращалась в администрацию района после регистрации права собственности на долю в праве на здание с заявлением об оформлении соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его эксплуатации, в том числе в порядке перемены лиц в договоре о переходе прав по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ согласно статьям 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положений статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 ГК РФ у собственника здания существует право пользоваться соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, обязанность по оформлению правоустанавливающих документов на такое пользование с целью эксплуатации названного объекта.
Пунктом 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.06.2021 № П/0241, предусмотрено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) по правилам, установленным пунктом 16 Порядка.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав недвижимое имущество, к которым в том числе относится прекращение обременения арендой недвижимости, являются вступившие в законную силу судебные акты.
Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости – нежилое здание, для эксплуатации которого в долгосрочную аренду администрацией Облученского муниципального района ЕАО предоставлялся земельный участок ФИО, ФИО1, находится в собственности иного лица (ФИО), таким образом существенно изменились обстоятельства, из которых истец и ответчик исходили при заключении договора аренды согласно вышеприведенному правовому регулированию об оформлении права на земельный участок под принадлежащим собственнику зданием, поскольку, как следует из объяснения истца, для него возникла нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, в этой связи истец ФИО1 от исполнения (продолжения) оформленного права аренды земельного участка, занятого ранее принадлежавшей ему и ФИО недвижимостью - нежилым зданием (магазином) по <адрес>, отказался, просил в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ право аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратить однако, как установлено в судебном заседании, ввиду смерти ФИО, являющейся вторым арендатором и стороной договора аренды, отсутствием наследников права аренды по договору, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон расторгнут быть не может, вследствие чего для его расторжения необходимо решение суда.
С учетом приведенных обстоятельств, правовых норм, регулирующих возникшие правоотношения, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по адресу ЕАО <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м., заключенного между ФИО, ФИО1 и администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО, без возложения на администрацию муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО обязанности по расторжению договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку основанием для расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по адресу ЕАО <адрес>, будет являться решение суда по вступлении его в законную силу.
При этом суд также принимает во внимание, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора, исходя из существа, условий договора аренды №, требующих для его расторжения составления соответствующего соглашения, либо судебного решения, и не предусматривающих односторонний отказ от исполнения (прекращения) договора по инициативе арендатора одним лишь фактом подачи арендатором заявления (обращения, уведомления) арендодателю о прекращении договора аренды, без указанной истцом даты возможного возврата арендованного имущества, относительно внесения арендных платежей, суд не усматривает по делу оснований для расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор № аренды земельного участка по адресу ЕАО <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО, ФИО1 и администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд ЕАО через Облученский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Т.В. Будченко
мотивированное решение составлено 21.12.2023