Дело № 2-119/2023

УИД 39RS0010-01-2022-002714-54

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й ФЕ Д Е Р А Ц И И

16 февраля 2023 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Чулковой И.В.,

при секретаре Шумейко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании его стоимости, с участием третьих лиц Администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании его стоимости, указав в его обоснование, что 09.02.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., стоимость земельного участка составила 650 000 рублей. После совершенной сделки и регистрации перехода права собственности ему (истцу) стало известно о том, что использовать приобретенный по указанному выше договору земельный участок по его прямому назначению – для индивидуального жилищного строительства невозможно в связи с имеющимися ограничениями (обременениями). Согласно уведомительного письма ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» вышеуказанный земельный участок всей своей площадью 1000 кв.м, расположен в границе минимальных (противопожарных) расстояний 300 м от устьев скважин Ладушкинского месторождения нефти, граница минимальных расстояний от оси подземного нефтепровода Ладушкинского месторождения нефти диаметром 114 мм до жилой застройки в границах населенных пунктов от отдельно стоящих зданий составляет 75 метров, в связи с чем указанный земельный участок всей площадью 1000 кв.м. расположен в границе минимальных расстояний от оси подземного нефтепровода, что исключает строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. Кроме того, на основании градостроительного плана земельного участка указанный выше земельный участок имеет следующие ограничения использования: охранная зона нефтепровода Ладушкинского нефтяного месторождения - 40 кв.м (частично); зона минимальных расстояний от нефтепровода ДНС Ладушкинского н/м – врезка в нефтепровод Исаковское н/м - ЦПС Ушаково 1000 кв.м, (полностью); санитарно-защитная зона от нефтяной скважины 1000 кв.м, (полностью).

Таким образом, земельный участок, являющийся предметом указанного выше договора, имеет ограничения его использования, не оговоренные договором его купли-продажи, что делает невозможным использование участка по его прямому назначению - для индивидуального жилищного строительства.

На основании изложенного, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, истец ФИО1 просит в судебном порядке расторгнуть договор от 09.02.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, заключенный с ФИО2, с внесением в Единый государственный реестр реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок и взыскать с ФИО2 стоимость земельного участка по договору купли-продажи в размере 650 000 рублей.

В судебное заседание уведомленный надлежащим образом о времени и месте его проведения истец ФИО1 не явился.

Участвующие в судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенности, поддержали заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, просили требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи земельного участка не имела намерения ввести покупателя в заблуждение относительно ограничений (обременений) земельного участка.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал письменные отзыв и письменные пояснения, согласно которым ответчик перед заключением договора был осведомлен о наличии охранной зоны нефтепровода, в которую попадает земельный участок, истцу была предоставлена документация по выносу в натуру (вынос границ), в которой содержалась информация о том, что на спорном земельном участке имеются ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации Гурьевского городского округа «Об утверждении границ охранных зон нефтепроводов и об установлении ограничений (обременений) на входящие в их состав земельный участки» № 3253 от 17.07.2016. При этом истец имел возможность заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о характеристиках объекта недвижимости (земельного участка), в которой на листах № 2 и № 9 содержится информация об ограничении прав на земельный участок, предусмотренном ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации Гурьевского городского округа от 17.06.2016 № 3253, площадь - 40 кв.м., учётный номер - №

Истец, действуя осмотрительно имел возможность до заключения договора получить являющиеся общедоступными сведения о градостроительном зонировании территории, о правовом регулировании застройки земельных участков, в связи с чем, обстоятельства спора не свидетельствуют о недобросовестном умолчании ответчиком о свойствах спорного участка и допустимом его использовании.

В ходе судебного разбирательства представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала письменный отзыв на заявленные требования, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № находится на территории Гурьевского муниципального округа Калининградской области в границах Ладушкинского нефтяного месторождении. Ближайшими объектами Ладушкинского н.м. от земельного участка с КН № являются скважины №№ 9, 13, 14, 15 и промысловый трубопровод с инвентарным номером №. Скважины по категории взрывопожарной безопасности относятся к категории АН – повышенная взрывопожароопасность (копия справки ООО «ЛУКОЙЛ-КМН» от 10.02.2023 № 125). Пунктом 6.1.7 Свода правил СП 231.1311500.2015 «Обустройство нефтяных и газовых месторождений. Требования пожарной безопасности, утвержденных Приказом МЧС России от 17.06.2015 № 302, установлено минимальное расстояние от устьев скважин категорий АН до жилых зданий - 300 метров. Нефтепровод отнесен к опасным производственным объектам и входит в состав опасного производственного объекта «Система промысловых трубопроводов Ладушкинского нефтяного месторождения», зарегистрированного в Центральном управлении Ростехнадзора за №А21-01135-0046. Согласно таблице 7 «СП 284.1325800.2016. Свод правил. Трубопроводь промысловые для нефти и газа. Правила проектирования и производства работ) (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 978/пр установлены минимальные расстояния от оси нефтепроводов до объектов зданий и сооружений. С учетом технических характеристик нефтепровода, имеющего диаметр 114 мм, минимальное расстояние от его оси до населённых пунктов должно составлять 75 метров (пункт 1 Таблицы 7 СП 284.1325800.2016). В связи с тем, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером № расположена как в границах минимального расстояния от устьев скважин, так в границах минимального расстояния от оси нефтепровода, осуществление индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке запрещено. ООО «ЛУКОЙЛ-КМН» с 2008 года систематически направляло органам местного самоуправления информацию о наличии ограничений для осуществления строительства на земельных участках, расположенных по месту нахождения Ладушкинского н.м. Также с целью обеспечения доступности информирования заинтересованных физических и юридических лиц относительно возможности использования земельных участков, находящихся вблизи объектов обустройства нефтяных месторождений и в соответствии с письмом Администрации Гурьевского городского округа от 07.12.2021 №17/17716 на официальном сайте администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области gurievsk.gov39.ru в разделе «Строительство> Градостроительство>Статистика и иные сведения о градостроительной деятельности» размещен План расположения объектов добычи ООО «ЛУКОЙЛ-КМН» на территории Гурьевского района Калининградской области, содержащий сведения об охранных зонах и минимальных расстояниях от трубопроводов, границах наименьших и минимальных (противопожарных) расстояний от объектов нефтедобычи.

В судебном заседании представитель третьего лица администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области ФИО7, действующая на основании доверенности, при разрешении спора полагалась на усмотрение суда.

Изучив материалы гражданского дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 09.02.2022 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес > (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи земельного участка отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2021 сделана запись о регистрации № №

В соответствие с пунктом 1.3 договора купли-продажи земельного участка отчуждаемый земельный участок обладает следующими характеристиками: категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, площадь 1000 кв.м., кадастровый номер №

Согласно пункту 1.4 договора покупатель осмотрел земельный участок и претензий по его характеристикам не имеет.

На основании пункта 1.5 договора купли-продажи земельного участка продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок не обременён правами третьих лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым имуществом, никому другому не продан, на заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, обременений и ограничений не имеет.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Калининградской области о приостановлении государственной регистрации прав от 18.02.2022 № №/1 были приостановлены действия по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № на основании представленного правоустанавливающего документа – договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2022, в том числе по тем основаниям, что в указанном договоре не отражены сведения об ограничении (обременении) прав в отношении вышеуказанного земельного участка, которые установлены, а именно ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ: условия использования в соответствии с пунктом 5 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992, постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9.

14.03.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 09.02.2022 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым пункт 1.5 договора изложен в новой редакции: «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок не обременен правами третьих лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым имуществом, никому другому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, участок передается не обремененным задолженностями по налоговым и иным платежам, связанным с пользованием и владением продавцом».

Указанным дополнительным соглашением стороны дополнили договор купли-продажи земельного участка от 09.02.2022 пунктом 1.5а, согласно которому часть отчуждаемого земельного участка обладает следующими характеристиками: содержание ограничения в использовании или ограничении права на объект недвижимости – ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации Гурьевского городского округа от 17.06.2016 № 3253 «Об утверждении границ охранных зон нефтепроводов и об установлении ограничений (обременений) на входящие в их состав земельные участки», площадь – 40 кв.м., учётный номер – №

Отчуждаемый земельный участок был продан по договорной цене за 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (пункт 3.1 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2022-187652420 от 24.10.2022 право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес > зарегистрировано 21.03.2022, запись №

Указанная выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержит сведения об ограничениях в использовании объекта недвижимости, а именно информацию об ограничении прав на земельный участок, предусмотренном статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия – с 06.12.2016, реквизиты документа-основания: постановление «Об утверждении границ охранных зон нефтепроводов и об установлении ограничений (обременений) на входящие в их состав земельные участки» от 17.07.2016 № 3253 администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, содержание ограничения (обременения): условия использования в соответствии с пунктом 5 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992, постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9, площадь ограничения – 40 кв.м.

Информация о наличии указанных ограничений (обременений) прав на спорный земельный участок также была отражена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.01.2022, включенной в состав документации по выносу в натуру земельного участка, составленной кадастровым инженером ФИО8 24.01.2022 на основании заявления ФИО2 и представленной истцу до заключения договора купли-продажи земельного участка, что последним не оспаривалось в судебном заседании.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № от 19.05.2022, выданным ФИО1 администрацией Гурьевского муниципального округа Калининградской области, земельный участок с кадастровым номером 39:03:080401:503 частично (площадь 40 кв.м.) расположен в охранной зоне нефтепровода Ладушкинского нефтяного месторождения и полностью (площадь 1000 кв.м.) расположен в зоне минимальных растояний от нефтепровода ДНС Ладушкинского н/м – врезка в нефтепровод Исаковское н/м – ЦПС Ушаково, а также в санитарно-защитной зоне от нефтяной скважины.

Согласно информации ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» от 16.06.2022, представленной ФИО1, спорный земельный участок всей своей площадью расположен в границе минимальных (противопожарных) расстояний 300 м от устьев скважин Ладушкинского месторождения нефти, а также в границе минимальных расстояний от оси подземого нефтепровода, в связи с чем ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» не может согласовать строительство индивидуального жилого дома на данном земельном участке, так как данное строительство может повлиять на безопасную эксплуатацию как объектов добычи нефти, так и индивидуального жилого дома.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером 39:03:080401:503 находится на территории Гурьевского муниципального округа Калининградской области в границах Ладушкинского нефтяного месторождения, ближайшими объектами Ладушкинского нефтяного месторождения от указанного земельного участка являются скважины №№ 9, 13, 14, 15 и промысловый трубопровод с инвентарным номером 990617/01. Скважины по категории взрывопожарной безопасности относятся к категории АН – повышенная взрывопожароопасность (копия справки ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» от 10.02.2023 № 125).

Пунктом 6.1.7 Свода правил СП 231.1311500.2015 «Обустройство нефтяных и газовых месторождений. Требования пожарной безопасности», утвержденных Приказом МЧС России от 17.06.2015 № 302, установлено минимальное расстояние от устьев скважин категорий АН до жилых зданий – 300 метров. Нефтепровод отнесен к опасным производственным объектам и входит в состав опасного производственного объекта «Система промысловых трубопроводов Ладушкинского нефтяного месторождения», зарегистрированного в Центральном управлении Ростехнадзора за №А21-01135-0046. Согласно таблице 7 «СП 284.1325800.2016. Свод правил. Трубопроводы промысловые для нефти и газа. Правила проектирования и производства работ) (утверждены и введены в действие Приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 978/пр) установлены минимальные расстояния от оси нефтепроводов до объектов зданий и сооружений. С учетом технических характеристик нефтепровода, имеющего диаметр 114 мм, минимальное расстояние от его оси до населённых пунктов должно составлять 75 метров (пункт 1 Таблицы 7 СП 284.1325800.2016). В связи с тем, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером № расположена как в границах минимального расстояния от устьев скважин, так в границах минимального расстояния от оси нефтепровода, осуществление индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке запрещено.

С целью обеспечения доступности информирования заинтересованных физических и юридических лиц относительно возможности использования земельных участков, находящихся вблизи объектов обустройства нефтяных месторождений на официальном сайте администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области gurievsk.gov39.ru в разделе «Строительство>Градостроительство>Статистика и иные сведения о градостроительной деятельности» размещен План расположения объектов добычи ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» на территории Гурьевского района Калининградской области, содержащий сведения об охранных зонах и минимальных расстояниях от трубопроводов, границах наименьших и минимальных (противопожарных) расстояний от объектов нефтедобычи.

Графическая модель Плана расположения объектов добычи ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» на территории «Гурьевский городской округ», содержащего сведения об охранных зонах и минимальных расстояниях от трубопроводов, границах наименьших и минимальных (противопожарных) расстояний от объектов нефтедобычи, на основании обращения «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» от 29.03.2022 № 22-1829-1 размещена в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Калининградской области, то есть после заключения договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2022.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Разрешая возникший спор по существу, суд исходит из того, что ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка была представлена покупателю ФИО1 имеющаяся у него информация о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка, в том числе об ограничениях, установленных на основании положений ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ и постановления администрации Гурьевского городского округа Калининградской области № 3253 «Об утверждении границ охранных зон нефтепроводов и об установлении ограничений (обременений) на входящие в их состав земельные участки» от 17.07.2016. Названный нормативный правовой акт размещен в общем доступе на официальном сайте муниципального образования.

При этом суд принимает во внимание, что допустимых и достоверных доказательств того, что продавец земельного участка ФИО2 обладала иной информацией, кроме той, что размещена в общем доступе на официальном сайте администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области gurievsk.gov39.ru в отношении спорного земельного участка, знала о запрете осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке и заведомо сообщила покупателю ложные сведения об отсутствии ограничений его использования, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был приобретен ФИО2 16.06.2021 на основании договора купли-продажи, условия которого не содержат указания на ограничения его использования, препятствующие индивидуальному жилищному строительству, за выдачей градостроительного плана земельного участка ответчик не обращалась.

На основании изложенного, при установленных обстоятельствах дела, с учетом того, что в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска ФИО1

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: И.В. Чулкова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2023 года.

Судья: И.В. Чулкова